Lennart Weiss: Boverket behöver kompletterande mätverktyg – NU!

LEDARE | SCB:s siffror visar på ett högt antal byggstarter 2022.
Problemet är bara att siffrorna är helt missvisande.
Det behövs kompletterande mätverktyg – och de borde inte vara så svåra att ta fram.

Under föregående vecka presenterades SCB:s preliminära siffror för antalet påbörjade bostäder för 2022. (Statistiken justeras senare i vår men erfarenhetsmässigt brukar de landa nära de preliminära talen.)

Det är bara ett problem med SCB:s statistik: Den är totalt missvisande!

Enligt SCB påbörjades byggandet av cirka 54 850 lägenheter vilket innebär 19 procent färre lägenheter jämfört med 2021 då 67 645 lägenheter började byggas. Siffrorna för 2022 är på ungefär samma nivå som 2020 då 55 448 lägenheter påbörjades.

Det är bara ett problem med SCB:s statistik: Den är totalt missvisande!

Först som sist bör det påpekas att 2022 års siffra till del kan vara dopad. Till följd av att den nya regeringen aviserat att man avser avskaffa investeringsstödet har sannolikt flera aktörer valt att tidigarelägga projekt. Men frågan är: Kommer dessa att bli av?

SCB:s siffror kan nämligen ställas i kontrast till de uttalanden som gjordes från branschen förra veckan i samband med Stora Bostadsdagen i regi av Fastighetsvärlden. Seminariet refereras i dagens Svenska Dagbladet med rubriken ”Hela byggbranschen kör in i väggen: Inget byggs”.

Det nybyggda huset är alltså mindre värt än det kostar att producera

I texten vittnar WSP:s Linda Lövgren om ”att försäljningen tvärstoppat landet runt, även i normalt starka regionstäder som Uppsala och Linköping”. Utifrån Tobins Q (förhållandet mellan marknadsvärdet och produktionskostnaden) som måste vara över 1 för att en kalkyl ska vara hållbar, konstateras att Tobins Q fallit till 0,76. Det nybyggda huset är alltså mindre värt än det kostar att producera.

Stefan Timan, affärsområdeschef på Svefa beskriver, enligt Svenska Dagbladet att fallande bopriser i kombination med stigande drifts- och kapitalkostnader satt ”ett spett i motorn”. Obos Sofia Ljungdahl fyllde i med att vi lever i ”en allvarlig tid” och HSB:s Johan Nyhus konstaterade lakoniskt att ”vi kan inte säga att bostadsrättsförsäljningen är på topp”. Och som om inte det vore nog gjorde Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta bedömningen att ”bostadsbyggandet kommer att rasa med mer än hälften.”

”Bostadsbyggandet har inte tvärnitat Lennart ­– patienten är stendöd och bortom räddning”

Själv fick jag för ett par veckor sedan en sen replik från en kollega i ett av branschens större bostadsföretag som ifrågasatte mitt påstående att bostadsbyggandet ”tvärnitat”: ”Bostadsbyggandet har inte tvärnitat Lennart ­– patienten är stendöd och bortom räddning”. Bolaget ifråga förbereder nu utköp av osålda bostäder i miljardklassen.

Så hur kan man med dessa vittnesbörder i ryggen förstå SCB:s siffra med en nedgång på endast 19 procent? Svaret är att sättet att mäta är totalt irrelevant för rådande situation. Som vi påpekat flera gånger på denna ledarsida utgår begreppet ”påbörjade bostäder” från de startbesked som ges av kommunerna till mark- och bostadsexploatörer. Ett startbesked, som gäller i två år, är en god indikation på det allmänna (sociala) behovet av nya bostäder men säger väldigt lite om den ”köpkraftiga efterfrågan” och rådande marknadsläge.

Det finns alltså ett latent intresse från branschen och ett allmänt bostadsbehov över tid. Dock har kombinationen av stigande produktionskostnader och fallande priser på andrahandsmarknaden ryckt undan mattan för bostadsbyggandet här och nu. Hur mycket, i vilka lägen, avseende vilket typ av upplåtelseformer och bebyggelse samt hur varaktigt ”byggstoppet” kan bli är under rådande omständigheter en mycket viktig information till Sveriges politiker på nationell och kommunal nivå. En information som man dock inte kan finna i offentlig statistik.

Helt omöjligt att snabbutreda saken borde det inte vara

Detta är ett klart bekymmer som Boverket borde göra till sitt. Helt omöjligt att snabbutreda saken borde det inte vara. Boverket skulle relativt enkelt kunna rekvirera stöd av ett par av landets rikstäckande fastighetskonsulter. I samarbete med dem borde man kunna analysera det faktiska marknadsläget i låt säga landets 20 största kommuner, kompletterat av en handfull landsbygdskommuner för att på det sättet skaffa sig en samlad bild. Vad Sveriges beslutsfattare här och nu är i starkt behov av är en bild av omfattningen av det faktiska byggandet, det vill säga ”spaden i marken”. Hur stor andel av de projekt som delgivits startbesked är faktiskt påbörjade? Om ett projekt inte påbörjats, när planeras det starta och hur stor andel av pausade projekt har i nuläget en oklar tidshorisont?

Man brukar säga att om en blind leder en blind så går man strax in i väggen. Just nu är tyvärr läget att landets politiker vägleds av SCB:s statistik som ger en missvisande bild av läget. Det behöver omgående åtgärdas.

Lennart Weiss
Biträdande chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke