#210 Ted Lindqvist: I Helsingfors kan du få en hyreslägenhet i morgon

BOPOLPODDEN | Diskussionen om friare hyressättning har kommit igång på allvar i Sverige. I vårt grannland Finland avreglerades hyresmarknaden på 1990-talet – Ted Lindqvist, vd på analysföretaget Evidens gjorde nyligen en rapport om hur det gick till och hur hyresmarknaden har utvecklats sedan dess. Slutsatserna är att det hela var en framgång: Det har byggts mängder av nya hyresrätter, finländarna lägger mindre pengar än svenskarna på sitt boende och bostadskön är borta. Anna Bellman programleder och avsnittet kommenteras av Kent Persson vars positiva inställning till fri hyressättning i nyproduktion förstärks ytterligare av samtalet.

På uppdrag av Bofrämjandet har Ted Lindqvist och hans Evidens gjort en genomlysning av den finländska avregleringen, en studie som landade i en rapport som presenterades i december.
Före avregleringen påminde det finländska hyressystemet en del om det som finns i Sverige i dag med reglerade och kollektivt förhandlade hyror.

Men Finland valde att avreglera – i tre steg.
– Bakgrunden var att man såg att byggandet av nya hyresrätter var lågt. Förhandlingssystemet hade lett till att den reala hyresnivån föll och det gjorde att det inte var så intressant att bygga nya hyresbostäder. Man var helt enkelt rädd för att hyresmarknaden skulle försvinna på ett eller annat sätt, berättar Ted Lindqvist i podden.
– Samtidigt fick Finland under 90-talskrisen ett stort fall i sin BNP. Man behövde dra i alla trådar för att få tillbaka dynamiken i ekonomin. Man hoppades att fri hyresättning i just nyproduktionen skulle bidra till att hyresrättens ställning skulle stärkas och att man skulle få upp byggandet.

Avreglerade i tre steg
Det här genomfördes stegvis – det första steget var fri hyressättning i nyproduktion i delar av Finland. När man såg att det fungerade infördes fri hyressättning i hyresbeståndet i ytterligare två steg. Den finländska hyresmarknaden blev uppdelad i två delar: En del med helt fri hyressättning och en del som kallas Ara-bostäder – fastigheter som uppförts med hjälp av räntesubventioner. För de här bostäderna är hyrorna fortsatt reglerade och de utgör nu cirka 30 procent av beståndet i Helsingfors.

Effekterna av avregleringen har blivit att andelen som har valt att bo i en hyrd bostad har ökat kraftigt. Marknaden har blivit mer dynamisk – och det har byggts mycket mer bostäder än i till exempel Sverige. Bostadsköerna är bortbyggda.
– I Helsingfors kan man i princip få en bostad på dagen. Det finns just nu ungefär 5 000 tillgängliga bostäder där.

Behovsprövad kö till Ara-bostäderna
Men detta gäller då den 70-procentiga delen som är avreglerad. Till Ara-bostäderna finns det en kö.
– Och där fungerar det enligt det som vi lite slarvigt kallar för social housing. I Finland är det ofta ett kommunalt bostadsföretag eller en stiftelse som har såna här bostäder. Och där finns det en kö – men kön är inte rak. Där avgör bostadsföretaget vem som har störst bostadsbehov.

Lägger mindre pengar på boendet
Finländarna lägger ungefär 15–20 procent av sin inkomst på boendet medan vi i Sverige lägger 20–25 procent.
– En viktig orsak är att i Finland har man kombinerat den här reformen med fri hyressättning med förhållandevis generösa bostadsbidrag – den finska staten har en betydligt större kostnad för bostadsbidrag än vad den svenska staten har. Fler är berättigade till bostadsbidrag och det trycker ner boendeutgifterna i förhållande till inkomst.

I Sverige finns ett stort motstånd till att avreglera hyressättningssystemet. Ted Lindqvists bild är att det här inte alls är en kontroversiell fråga i Finland.
– Vi har ju intervjuat ett antal personer till den här rapporten. Det finns ingen som önskar gå tillbaka till det gamla systemet. De är väldigt tydliga med att de absolut inte är avundsjuka på oss i Sverige. På det stora hela har jag uppfattat att det inte finns någon politisk debatt om att man skulle gå tillbaka och reglera hyrorna.

Borde då Sverige göra likadant?
– Det är en bra fråga och i grunden en politisk fråga. Ska man svara på den så ska man ställa sig en annan fråga: Vad skulle målet med en sådan reform vara?

Skulle få en större tillgänglighet till hyresmarknaden
– Det är klart om det handlar om tillgänglighet till bostäder, så finns det mycket att önska i de svenska storstäderna. Det är lång kö. Det är klart att vi skulle få en större tillgänglighet i hyresmarknaden, vilket skulle vara bra för den regionala tillväxten och möjligheten att flytta.
– Sen fungerar vår bostadsrättsmarknad inte på samma sätt som de ägda lägenheterna i Finland, så den dynamik man fick i Finland skulle inte bli lika stor i Sverige.
– Så det går inte att översätta rakt av. Det ser lite olika ut och vi har ju också en väldigt stark hyresgästförening här i Sverige. Det är en viktig skillnad: Att den svenska Hyresgästföreningen är negativ till en sån här förändring och de har ganska stora muskler att påverka.

Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:
– Återigen kan vi konstatera att Evidens och Ted Lindqvist levererar bra faktaunderlag, som är värdefullt både för branschen och politiken. Jag hoppas att den här rapporten får bred spridning för det är en gedigen rapport om det finländska systemet och den visar vad som händer när man gör en sådan här förändring.

Kent Persson betonar att Finland har genomfört en stor avreglering.
– Just nu finns det knappt någon som efterfrågar det i Sverige – här är det fri hyressättning i nyproduktion debatten handlar om och i en normal marknad utgör nyproduktionen cirka en procent av marknaden på ett år.
– Samtidigt är detta oerhört känsligt i Sverige, beroende på att Hyresgästföreningen driver upp en debatt om att det handlar om marknadshyror i hela beståndet, att det omfattar tre miljoner hushåll. Men det är ju inte sant – det finns inte en enda befintlig hyresgäst som får höjd hyra av fri hyressättning i nyproduktion, det kommer bara omfatta dem som senare väljer att bosätta sig i nyproduktion.

Även om Kent Persson menar att dagens presumtionshyror i stort sett ligger på marknadshyresnivå tror han att ett införande av fri hyressättning i nyproduktion hade lett till ett kraftigt ökat byggande i storstadsregionerna, främst Stockholm.
– Absolut, det hade gett stora möjligheter att på kanske tio år bygga bort glappet vi har på bostadsmarknaden i dag. Jag hoppas att politiken kan se bortom den högljudda retoriken och se att det här skapar enorma möjligheter till att skapa ett bättre Sverige. Det är bra att de kan titta på den här rapporten och se hur det föll ut i Finland.