Jan Jörnmark: Den alltmer meningslösa och urspårade bostadsdebatten
KRÖNIKA | Det som hänt i Sverige är uppenbart en del av en internationell utveckling som har sina rötter i 1980-talets avregleringar och globaliseringen som sköt fart samtidigt. Det skapade ett tryck mot världens större städer som utbudet uppenbart inte var elastiskt nog för att klara av att möta, skriver Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia.
För exakt fem år sedan skrev jag en text om den svenska bostadspolitiken i Kvartal som blev mycket uppmärksammad och som sedan direkt ledde till mängder av andra arbeten med att skriva böcker och krönikor. När jag läser den idag förklarar den också varför jag nu tyvärr tröttnat på hela den alltmer meningslösa och urspårade svenska bostadsdebatten. Jag ska därför börja den här krönikan med ett citat från det jag skrev 2016:
Sammantaget har det nya och mycket mer marknadsorienterade system som skapades efter år 1994 fått omfattande konsekvenser. Prisskillnaderna mellan de fritt prissatta bostadsrätterna och de bruksvärdeskontrollerade hyresrätterna har växt dramatiskt, vilket gjort enorma arbitragevinster möjliga, när bostäder flyttats till den fria sektorn. Det har – av helt naturliga orsaker – fått den privata skuldsättningen att öka, vilket av Riksbanken och Finansinspektionen på mycket svaga grunder uppfattats som en ”bubbla”. Därför har nu kapitalmarknadsregleringen återinförts bakvägen, via krav på att inte mer än hälften av det svenska fastighetsvärdet ska få vara långsiktigt belånat.
Situationen ser därför sämre ut än på länge. Några effektiva åtgärder mot begränsningarna på utbudssidan (planlagstiftningen) är inte på väg att vidtas, medan däremot inskränkningar genomförs på bostadsrättsmarknaden som varit de senaste decenniernas absoluta ljuspunkt. I stället ropar en samstämmig kör av aktörer på att de vill ha ”billiga hyresrätter”, vilket är den produkt som dagens system absolut inte förmår producera.
Snarare talar allt för att situationen nu kommer att försämras drastiskt. Allt dyrare presumtionssatta hyror kommer att öka gapet till de gamla bruksvärdesprissatta hyresrätterna. Mellanskillnaden kommer sedan att översättas i allt dyrare svarthandel och ökad trångboddhet. Unga hushåll som inte längre kommer att tillåtas köpa lägenheter på grund av kapitalmarknadsregleringarna kommer i bästa fall att räddas från den blockerade situationen tack vare den stora tillgången till begagnade villor i utkanterna av stormarknadsregionerna. Vilket gör att det enda som gör att vi inte helt kommer att känna igen oss i 1960-talets situation är avsaknaden av The Beatles.
Vi vet nu att det jag skrev för fem år sedan blev exakt det som hände. Det enda jag missade var att skriva om hur regleringarna på bostadssidan skulle pressa ned efterfrågan på kapital, vilket skulle sänka räntorna ytterligare och istället skapa ett kraftigt ökat byggande av kommersiella fastigheter som hotell och kontor, vilket mycket möjligt skapar en bubbla i den branschen de närmsta åren. Det hela är oerhört ledsamt och kan bara glädja de aktörer antingen gör enorma spekulativa vinster på det baklåsta systemet eller de som sysslar med att producera oändliga mängder meningslösa utredningar om hur man kan bygga billiga bostäder eller drömma om modeller för hur man ska avreglera hyrorna. Själv har jag ju faktiskt lyckats tillhöra båda dessa kategorier vilket väl borde klassificera mig som en av den svenska bostads”marknadens” allra mest gynnade aktörer.
Det hela är oerhört ledsamt och kan bara glädja de aktörer antingen gör enorma spekulativa vinster på det baklåsta systemet eller de som sysslar med att producera oändliga mängder meningslösa utredningar om hur man kan bygga billiga bostäder eller drömma om modeller för hur man ska avreglera hyrorna.
Men ser man bortanför detta snävt egoistiska perspektiv kan jag ändå drömma om hur en vettig diskussion om bostadssituationen skulle se ut. Då kan man ta sin utgångspunkt i en artikel som fanns i Financial Times häromdagen och som pekade på hur en mängd större städer i västvärlden sett samma utveckling som de svenska de sista trettio åren: snabbt stigande bostadspriser, och växande skillnader mellan städer och de omgivande struktursvaga delarna av de olika länderna.[1]
Det som hänt i Sverige är alltså uppenbart en del av en internationell utveckling som har sina rötter i 1980-talets avregleringar och globaliseringen som sköt fart samtidigt. Det skapade ett tryck mot världens större städer som utbudet uppenbart inte var elastiskt nog för att klara av att möta. Som Financial Times artikeln påpekar är produktionen av bostäder lägre i de brittiska städerna idag än den var på 1960- och 70-talet. Samma förhållande råder i Sverige. De stigande priserna och det samtidigt fallande priset på kapital fick inte alls en så stimulerande effekt på nyproduktionen som man skulle ha föreställt sig. Att det finns ett samband mellan de olika ländernas planlagstiftning och den här utvecklingen ter sig mycket sannolikt. Att det på samma vis finns ett samband mellan effektiviteten i prissystemet och efterfrågan verkar lika sannolikt (om en stor grupp kunder inte tillåts komma in på marknaden på grund av regleringar blir ju det effekten). En annan synnerligen intressant fråga är hur regleringarna mellan 1945 och 1990 plattade till prissystemen på fastighetsmarknaden och hur det fördröjde strukturomvandlingen av ekonomin under den tiden.
Får jag tillfälle att fortsätta mitt arbete som producent av material för den bostadspolitiska debatten hoppas jag kunna inrikta mig på den här typen av basala fakta. Under tiden kommer jag i min nya verksamhet som politiker att fortsätta verka för att det byggs rimligt prissatta småhus. Hittills har jag haft förvånansvärda framgångar inom det området, vilket varit ett av mina stora glädjeämnen i det bostadspolitiska mörkret.[2]