Robin Svensén: Allt färre vill flytta till nybyggda hyresrätter i Stockholm

KRÖNIKA | Hyrorna på nyproducerade hyresrätter som förmedlats med Stockholms bostadskö har ökat mycket de senaste åren, men börjar möjligen plana ut. Det beror på att allt färre vill flytta till nybyggda hyresrätter, skriver Robin Svensén.

Juni Strategi har analyserat hyresutvecklingen bland nyproduktion som förmedlats av Stockholms bostadsförmedling. Diagrammet nedan visar normhyra för lägenheter i nyproduktion (som inte fått investeringsstöd) över tid. Grafen visar 25:e till 75:e percentilen, det vill säga hyresspannet för mittsegmentet av nyproduktionsprojekt. Låt oss kalla hyror inom detta spann normal nyproduktionshyra.

Vi ser att normal nyproduktionshyra år 2015 låg mellan 1500-1700 och långsamt klättrade upp mot 1900 till 2100 vid år 2021. Därefter ökar hyrorna mer tydligt mot 2000-2500 år 2022; 2200-2700 år 2023, 2400-2800 år 2024 för att sedan öka mer försiktigt till 2500-2800 år 2025.

Det finns en rad förklaringar till att hyrorna ökade så mycket från och med 2022. Den viktigaste orsaken är de förändrade villkor som kriget i Ukraina – och dess följdeffekter – innebar. Det osäkra världsläget påverkade världshandeln och inflationen sköt i höjden. De snabbt stigande byggkostnaderna slog direkt mot projektkalkylerna. Med presumtionshyressystemet fanns dessutom utrymme att föra över kostnadsökningarna till hyrorna. Inflationen drev dessutom upp räntan och gjorde det dyrare att äga sitt boende, vilket ökade efterfrågan på hyresrätter.

Det är även möjligt att avvecklingen av investeringsstödet bidrog till att hyrorna kunde öka. Trots att investeringsstödet inte var särskilt populärt i just Stockholmsområdet (på grund av att hyrestaket på normhyra på 1550 förmodligen var för lågt i förhållande till ersättningsnivån) var ändå cirka tio procent av de förmedlade nyproducerade hyresrätterna på en sådan hyresnivå (normhyra omkring 1550). Med ett konkurrerande utbud av ”stödbyggda hyresrätter”, ofta med likvärdig kvalitet, var det svårt för den övriga nyproduktionen att avvika allt för mycket. När stödet sedan avvecklades fanns den konkurrensen inte längre kvar i samma utsträckning.

Intresset för nyproducerade hyresrätter har dock minskat i och med de stigande hyrorna. Detta visas i diagrammet nedan, där även antal intressenter per lägenhet för lägenheter med normal nyproduktionshyra finns med.

I grafen framgår att antalet intressenter per lägenhet för nyproduktion har minskat. År 2017 hade en hyresrätt med normal nyproduktionshyra drygt 200 intressenter per lägenhet, vilket mycket väl räcker för att fylla ett hyreshus. Den som bygger med normal nyproduktion år 2025 får dock nöja sig med cirka 30 intressenter per lägenhet, vilket möjligen skapar problem att få alla lägenheter uthyrda.

En anledning till den vikande efterfrågan är att hushållens köpkraft inte hållit jämna steg med hyresutvecklingen. Snarare tvärtom, då hushållens övriga levnadsomkostnader också ökat med inflationen och många hushåll har sett en lönesänkning i reala termer.

En annan anledning kan vara att det finns gott om nyproduktion från 2015–2021 på successionsmarknaden. År 2025 förmedlades det nästan 6 000 hyresrätter med normhyra 1700–2200 (dvs gammal nyproduktionshyra), att jämföra med 1700 lägenheter med normal nyproduktionshyra på 2500–2800. Det finns alltså ett stort utbud av ungefär samma produkt, men till ett mycket lägre pris. Lägenheter i det lägre spannet hade mer än tre gånger så många intressenter per lägenhet som normal nyproduktion.

Detta framgår även när vi tittar på den totala mängden intresseanmälningar, vilket Juni Strategi har beräknat. År 2017 anmälde uppskattningsvis 9 procent av alla lägenhetsspekulanter sitt intresse för lägenheter med normal nyproduktionshyra på 1800–2000. År 2025 anmälde endast 3 procent sitt intresse för normal nyproduktion med normhyra mellan 2400–2700. Hela 31 procent av intresseanmälningarna gick dock till gammal nyproduktion, det vill säga hyresrätter med normhyra mellan 1700 och 2300.

Mycket talar alltså för att den utplaning som kan skönjas 2025 inte är tillfällig. Snarare verkar hyresmarknaden ha nått en privatekonomisk – och kanske också psykologisk – gräns för vad hushållen är beredda att betala för nybyggda hyresrätter. I kombination med ett växande utbud av äldre nybyggda hyresrätter till lägre hyror innebär detta att förutsättningarna för ny hyresproduktion blir allt svagare.

Robin Svensén
Analyschef, Juni Strategi och Analys