Hans Lind: "Det verkliga är det rationella" – om höga/täta nya flerfamiljshusområden

KRÖNIKA | Hans Lind översätter Hegels teori till tättbebyggda områden i Stockholm.

Den tyska 1800-talsfilosofen Hegel är känd för tesen i rubriken. Det är naturligtvis absurt att tänka sig att allt som finns är rationellt, men det finns ett intressant argument bakom. Att något finns innebär rimligen att det av någon valts framför något annat och/eller att det som finns konkurrerat ut ett antal alternativa lösningar/beslut. Om vi för diskussionens skull antar att det ligger något i tesen blir den intressanta frågan varför just detta är rationellt. Vi ”vet” ju redan att det är rationellt eftersom det finns.

Om vi tror på Hegel bör vi anta att detta är det rationella sättet att bygga flerfamiljshusområden

Under senare år har det byggts en rad mycket tättbebyggda flerfamiljshusområden. Hagastaden i Stockholm är kanske det mest kända exemplet men liknande områden har byggts även i förorter. Det är i regel varierande hushöjder och varierande färger, men det som verkligen skiljer ut dessa nya områden från de flerfamiljshuskvarter som byggts under de senaste 100 åren är den högre tätheten. Detta innebär per definition att mängden grönyta per lägenheter inom området/kvarteret är lägre än tidigare. Om vi tror på Hegel bör vi anta att detta är det rationella sättet att bygga flerfamiljshusområden.

Ett första konstaterande: Att detta är det rationella sättet att bygga bör inte förklaras i ekonomiska termer, det vill säga med hänsyn till att det är mest lönsamt och/eller genererar det högsta markvärdet. En sådan förklaring är för ytlig för att vara intressant. Det intressanta är vad som ligger bakom lönsamheten, det vill säga vad som gör att människor är villiga att betala mycket för att köpa en bostadsrätt eller acceptera höga hyror i de aktuella områdena. Den centrala frågan är: Vad vi kan dra för slutsatser om hushållens preferenser utifrån antagandet att detta är det rationella sättet att bygga?

Eftersom nya lägenheter är dyra kan den som flyttar in räkna med att det blir en hög andel etablerade hushåll i området eftersom andra inte har råd

Här är några hypoteser om vad som kan vara förklaringen.

En första hypotes är att det som hushållen primärt bryr sig om är lägenhetens egenskaper och att det är ett område som inte har ett tvivelaktigt rykte bland vänner och bekanta. Rimligen har fastighetsutvecklaren undersökt vilken typ av lägenhetsutformning som efterfrågas av den aktuella kundgruppen så det är rimligt att anta att de nya lägenheterna har rätt utformning. Nybyggda områden som inte ligger i direkt anslutning till utsatta områden uppfyller rimligen det andra kravet. Eftersom nya lägenheter är dyra kan den som flyttar in räkna med att det blir en hög andel etablerade hushåll i området eftersom andra inte har råd.

En andra hypotes är att bra utsikt bara spelar roll för vissa hushåll. I och med att det är höga hus kommer vissa hushåll att ha en fantastisk utsikt, men eftersom husen är byggda så tätt så kommer vissa lägenheter inte att se så mycket mer än väggen på huset mittemot. Detta spelar dock liten roll för efterfrågan om det finns hushåll som primärt värderar lägenheten och området. Det går ju alltid att dra för gardiner eller fälla ner persienner. I Sverige är det ju dessutom ganska mörkt under en betydande del av året när de flesta kommer hem från jobbet så man ser ändå inte så mycket från fönstren längst ner.

Inte ens barnen behöver därmed nämnvärda friytor utomhus i anslutning till huset

Den tredje hypotesen är förstås att tillgången till grönyta i direkt anslutning till bostadshuset inte är viktigt för många hushåll som vill bo i flerfamiljshus. Normalt finns i de aktuella områdena bara en lekplats för de minsta barnen. Att grönytan inte är viktigt ens för många barnfamiljer kan förklaras med att barnen går på förskola eller i skolan (med fritidshem) samt att många deltar i olika organiserade fritidsaktiviteter utanför det enskilda bostadsområdet. Och de som inte deltar i sådana aktiviteter träffar kompisar hemma hos varandra eller via någon skärm. Inte ens barnen behöver därmed nämnvärda friytor utomhus i anslutning till huset. Det kan också konstateras att i äldre områden med större gårdar används dessa lite. De flesta vuxna (även barnfamiljer) kan anse att det är viktigare att det finns något större grönområde inte alltför långt borta där man kan ta lite längre promenader på helgerna. Detta kan exemplifieras med Hagastadens närhet till Hagaparken.  Man kan kanske kalla det för en ”Central Park-modell”: Mängder av tättbebyggda kvarter, men inte så långt bort finns en stor park. (Alla nya täta områden uppfyller dock inte kravet på att det finns ett stort grönområde i närheten, men det bör bidra till lägre efterfrågan just där.)

En hypotes är vidare att allt färre vuxna vill engagera sig i sitt bostadsområde och att de inte är så intresserade av att umgås med grannar. Redan Åke Dauns klassiska bok Förortsliv från 1974 pekade på att de flesta har ett kontaktnät över hela staden och umgås med andra än sina grannar. Därmed behövs i ett kvarter inga platser som kan fungera som informella träffpunkter för vuxna. De vuxna i närområdet som ett hushåll kanske umgås lite mer med är de som har barn på samma förskola eller i samma skolklass, men i så fall träffas man hemma hos varandra eller i samband med någon aktivitet för barnen.

Därmed borde det skapas goda parkeringsmöjligheter i dessa täta områden

Sammanfattningsvis kan dessa faktorer kan förklara att det finns en hög efterfrågan på bostäder i den aktuella typen av områden. Det finns dock ett problem med utformningen av dessa områden för att de ska vara riktigt rationella. Bygger man tätt och med lite grönt i närheten av huset så bör man förvänta sig att fler hushåll vill komma ut i naturen på helgerna och ha ett fritidshus att åka till. Därmed borde det skapas goda parkeringsmöjligheter i dessa täta områden. Mitt intryck är dock att planerarna/politikerna i stället vill motverka privat bilägande i nya områden av den aktuella typen.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH