Nathalie Brard, Anna Waxin: Ingen vinner på att hyrorna är låga om husen inte byggs

DEBATT | Stockholms stads budgetförslag riskerar att lägga en våt filt över byggandet i staden. "Genom att agera Robin Hood riskerar staden inte bara att dra undan mattan för de få lönsamma projekten, frågan är om det ens är förenligt med lagens krav på affärsmässighet", skriver Fastighetsägarna Stockholms Nathalie Brard och Anna Waxin.

I morgon tisdag och på onsdag debatterar fullmäktige i Stockholm förslaget till budget för kommande år. Ambitionerna är höga. I budgetens visionära inledning målas en bild av en stad där gamla och nya invånare bor, arbetar, bygger framtid och uppfyller drömmar samtidigt som sociala och klimatrelaterade utmaningar hanteras. I samma anda slås det fast att Stockholm ska vara en stad med en stark ekonomi i en internationellt konkurrenskraftig region med öppen handel och en fungerande kompetensförsörjning.

Det låter inte orimligt, men det kräver naturligtvis en politik som levererar de nödvändiga förutsättningarna. En viktig ingrediens som lyfts fram i budgeten handlar om tillgången på bostäder. Ska visionen inte stanna vid en hoppfull berättelse, krävs både hög byggtakt och ett bättre nyttjande av befintliga lägenheter. Den insikten finns i budgeten. Staden ruckar därför inte på det tidigare fastlagda målet om att det ska byggas 140 000 nya bostäder mellan 2010 och 2035. Parallellt med detta ska flyttkedjorna börja rassla så att folk flyttar till lägenheter som passar deras situation bättre.

Flyttkedjorna är lika fastfrusna i dag som de har varit under de senaste decennierna

Frågan är bara hur detta ska ske. Inte ens under de mycket gynnsamma villkor som rådde under senare delen av 2010-talet, då styrräntan under lång tid låg under nollstrecket, var staden i närheten av att klara de uppställda byggmålen. Flyttkedjorna är lika fastfrusna i dag som de har varit under de senaste decennierna.

Varför är det så? På den punkten saknar stadens politiker ett svar. Den djupare analysen lyser tyvärr med sin frånvaro i budgeten. Och de gäller även övriga dokument – handlingsplanen för bostadsförsörjning och riktlinjerna för markanvisning – som styr bostadsbyggandet i staden. Det är anmärkningsvärt.

Det är inte många som är beredda att skala ner sitt boende under sådana förutsättningar

Avsaknaden av fungerande flyttkedjor är starkt kopplad till de decennielånga köerna till lägenheterna i Stockholms centrala delar. Skälet till att folk härdar ut i dessa köer år efter år, beror på att hyrorna i många av de äldre lägenheterna i innerstaden ligger långt under de nivåer som folk är beredda att betala för att få bo i dem. Det beror i sin tur på att tillämpningen av bruksvärdessystemet har lett till att dessa hett eftertraktade lägenheter ofta är billigare än mindre lägenheter längre ut i staden. Det är inte många som är beredda att skala ner sitt boende under sådana förutsättningar. Flyttkedjan rasslar bara till när någon säljer sin bostadsrätt eller villa och flyttar in en äldre central hyresrätt efter årtionden av köande.

Stadens politiker kan inte göra mycket åt hyreslagstiftningen. Däremot skulle de kunna bidra till att effektivisera nyttjandet av det befintliga hyresbeståndet genom att ge sina bostadsbolag i uppdrag att – i förhandlingar och bruksvärdesprövningar – verka för att bostadskonsumenternas värderingar får ett större genomslag i hyressättningen. Detta gäller i synnerhet den så kallade lägesfaktorn. Det skulle både skapa flyttkedjor och tunna ut bostadskön samtidigt som ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter och svarthandeln med hyreskontrakt skulle minska.

I stället ordineras samma gamla medicin, trots tidigare nedslående resultat

Några sådana förslag finns inte. I stället ordineras samma gamla medicin, trots tidigare nedslående resultat: Hyresrätter med överkomliga hyror. Den här gången har medicinen kryddats med gaturadhus, men i grunden är det samma sak. De allmännyttiga bostadsbolagen ska hålla i stafettpinnen och öka sina innehav i stadens samtliga stadsdelar.

Överkomliga hyror innebär rimligen att hyran ska ligga under de nivåer som skulle uppnås om den sattes i den friare värld som rekommenderas av de flesta experter, exempelvis i Produktivitetskommissionens färska slutbetänkande. Stadens förslag kommer att försvåra möjligheten att få ihop kalkylen efter de senaste årens skenande byggkostnader. Om det ändå skulle byggas, riskerar de lägre hyrorna att, via bruksvärdessystemet, sätta ett tak för möjligheten att ta ut högre hyror. En våt filt kan lägga sig över byggandet.

Genom att agera Robin Hood riskerar staden inte bara att dra undan mattan för de få lönsamma projekten, frågan är om det ens är förenligt med lagens krav på affärsmässighet

Det blir inte bättre av stadens kreativa förslag att ”exploateringsintäkter ska kunna tas från lönsamma projekt för att möjliggöra angelägna icke lönsamma exploateringsprojekt i prioriterade ytterstadsområden”. Genom att agera Robin Hood riskerar staden inte bara att dra undan mattan för de få lönsamma projekten, frågan är om det ens är förenligt med lagens krav på affärsmässighet.

Problemen handlar dock inte endast om krav på låga hyror och kreativ bokföring. Staden ökar risken i nyproduktionen även på andra sätt. Den ger sig stora friheter att, av mer eller mindre godtyckliga anledningar, avbryta projekt, ta tillbaka anvisningar och kräva kringinvesteringar utan att ge någon kompensation till den drabbade byggherren.

Staden borde omvärdera förslagen i budgeten och övriga styrdokument för att skapa ett mer investeringsvänligt klimat. Ingen vinner på att hyrorna är låga om inte husen byggs.

Anna Waxin
Vd Fastighetsägarna Stockholm
Nathalie Brard
Chef Fastighetsmarknad, Fastighetsägarna Stockholm