Kommunalt godtycke: Miljonrullningen

Handläggaren tycker inte om arkitekturen – 20 miljoner försvinner.
Fem våningar blir tre våningar och projektet blir inte av – tio miljoner bortblåsta.
Det kommunala godtycket kostar enorma pengar – och pressar i slutändan upp bostadspriserna.

I går inleddes vår artikelserie om det kommunala godtycket, läs här.

Artikelserien grundar sig på anonyma intervjuer med företrädare för ett antal bostadsutvecklare i Sverige, som berättar om sin syn på problemet och om case de själva har råkat ut för. Vår slutsats är att det finns en bred samsyn i branschen om att godtycket är ett oerhört stort problem för bostadsbyggandet. Samtidigt vill ingen prata öppet om det – enskilda tjänstepersoner sitter på stor makt när det gäller utvecklandet av bostadsprojekt och att offentligt stöta sig med dem kan få konsekvenser för kommande projekt.
– Det handlar inte bara om att prata offentligt. Vi är ju beroende av den här myndighetsutövningen och planmonopolet gör att det är svårt att driva sakfrågor på rätt sätt även i själva projekten. Risken är överhängande att kommunen försvårar möjligheten att vara aktiv i en kommun om man har haft en fejd med dem tidigare, detta genom att inte tilldela mark etcetera. Man blir straffad, och det är väl därför alla navigerar så otroligt försiktigt i det här, säger en företrädare för en större fastighetsutvecklare.

Konsekvenserna för enskilda bolag är en sak. Konsekvenserna för samhället och bostadsmarknaden är en annan. Fördyringarna som de oförutsägbara kommunala processerna leder till kostar enorma summor pengar, vilket i slutändan drabbar konsumenterna, de boende.

– Vi har flera gånger varit med om att exploateringskostnaderna stiger med mångmiljonbelopp på grund av att kommunen gör ett dåligt genomförande, som avviker kraftigt mot budget, Men det tar kommunerna inget ansvar för. I slutändan måste kostnaderna läggas på dem som ska bo i husen.

I vår undersökning av hur den svenska bostadssektorn ser på problemet med kommunalt godtycke har vi fått in mängder av case – det är dock ofta svårt att uppskatta hur stora de ekonomiska konsekvenserna är och hur mycket som kan ”skyllas” på det kommunala godtycket. I vissa fall har godtycket lett till att projekten har fått läggas ner. Här är några exempel där utvecklarna har angett en konkret kostnad:

Handläggaren gillar inte arkitekturen – 20 mkr
”Under bygglovsprocessen anser handläggaren godtyckligt att planens krav på ”kvalitativ arkitektur” inte är uppfyllt och kräver en helt ny gestaltning. Projektet fördyras med cirka 20 miljoner kronor och försenas med sex månader.”

Huset kapas, projektet stupar – 10 mkr
”Vi får en marktilldelning och detaljplanen ger utrymme för ett hus på fem våningar. När bygglovsprocessen startar medger kommunen bara tre våningars byggnation. Efter långa diskussioner landar vi i 3,5 våningar. Projektet får till stora delar ritas om. I nästa steg i bygglovsprocessen tillkommer mängder med kommunala särkrav, många byggt på rent tyckande. Till sist ger vi upp och släpper tillbaka marken. De nedlagda projektkostnaderna uppgår till mer än tio miljoner kronor. Marken har sedan inte tilldelats någon annan aktör.”

Kommunen ändrar sig – 400 000 borta
”En kommun i Stockholms län utlyser en markanvisningstävling där ett äldreboende ingår. Vi lägger drygt en kvarts miljon i tävlingens olika steg. Vi blir en av de aktörer som går vidare men tre dagar efter startmötet och efter att vi kontrakterat arkitekter och allokerat resurser internt pausas plötsligt allt arbete: Kommunen har kommit på att man inte behöver äldreboendet – det normala från kommunens hade varit att man undersökt detta innan och var säker på att man ville ha äldreboende när man drar igång tävlingen. Men: Inte bara äldreboendedelen pausas utan projektet i dess helhet och vi får bara ett svar – utan någon som helst ursäkt – att projektet är ”pausat”. Det troliga med ”paus” här är att det inte blir någonting av det vi ritat upp och lagt pengar på utan att det sker ett omtag längre fram med en ny tävling med nya förutsättningar. Förlusten i detta case uppgår till 400 000 kronor.”

Vägkrav för 10 mkr stoppar projektet
”För att påbörja en planändring av en fastighet kräver kommunen att fastighetsägaren bygger en väg på fastigheten för att minska belastningen på andra vägar i området i förebyggande syfte – om kommunen senare väljer att exploatera andra fastigheter i området. Kostnaden för vägen uppgår till över tio miljoner kronor, vilket tillsammans med vägens anspråkstagande i form av yta gör exploateringen av fastigheten olönsam.”

Lådcykelkrav – 4 mkr
”Bygglovshandläggaren kräver att bostadshusets hiss ska ha plats för lådcyklar för att hyresgästerna ska kunna ta med sig lådcyklar till lägenheten – detta trots att ett tillgängligt cykelhus byggs på gården. Åtgärden kräver omritning av trapphus som får till effekt att bostadsytan blir 50 kvadratmeter mindre och hissen dyrare. Total fördyring 4 miljoner kronor.”

Sen prisändring – 70 mkr
”En kommun i Stockholm ändrar plötsligt priset för marken när marköverlåtelse- och exploateringsavtalet ska skrivas. Markanvisningsavtalet angav 1000 kr/kvm ljus BTA. Kommunen vill nu ha 3000 kr/kvm ljus BTA. Vi tvingas gå med på 2650 kr – merkostnad cirka 70 miljoner kronor.”

Plötsliga ändringar – 10 mkr
”I flera olika projekt har vi varit med om att kommunen plötsligt vill ändra bebyggelsens fördelning mellan stora och små bostäder, göra antalet bostäder färre, inte exploatera vissa delar av marken etcetera. Total försening cirka 1–3 år per projekt, totalt merkostnad för att rita om, göra nya undersökningar 2–10 miljoner kr per projekt.”