När teori och praktik möts – renovera, riva eller ingenting?

KRÖNIKA | Ulf Perbo om ett högst aktuellt problem för det allmännyttiga bolag han sitter i styrelsen för. Miljonprogrammen behöver renoveras – men är det rätt väg att gå? Två färska rapporter avskräcker.

Tyresö – en attraktiv småhuspräglad kranskommun sydöst om Stockholm ­– har ett miljonprogramsområde med vissa problem som ibland förknippas med sådana områden, om än i lightversion jämfört med riktiga ”utsatta” områden. Relativt öppen droghandel och tendenser till organiserad brottslighet och 100 procent hyreslägenheter. Men också ett fint område med fina lägenheter (jag har själv bott där). Jag sitter i styrelsen för det allmännyttiga bolag som äger fastigheterna.

Två nya forskarrapporter får varningsklockorna att ringa

Nu är dessa fastigheter i sådant tekniskt skick att något snart måste göras. En första bedömning indikerar att kostnaden kan hamna i storleksordningen 1-2 miljarder kronor. Hyran för en stor lägenhet som i dag kostar 9 000 kronor per månad måste kanske höjas till över 15 000 kronor per månad om det ska finansieras av de berörda lägenheterna (min egen servettkalkyl). I Stockholmsområdet brukar alla hyreslägenheter gå att hyra ut oavsett hyresnivå och läge, så kommersiellt borde det vara genomförbart. Det finns en politisk enighet om att projektet ska genomföras. Men två nya forskarrapporter får varningsklockorna att ringa.

De tomma lägenheterna när de som kan flytta gör det fylls av hushåll som egentligen inte vill bo där och inte har råd

Tankesmedjan Bostad2030 publicerade nyligen en rapport av Ida Borg som refereras av Hans Lind här. De empiriska resultaten i studien pekar på att segregationen ökar efter renovering eftersom de med högre inkomster söker sig från området trots att lägenheterna fått högre standard. De anser inte att de är prisvärda längre och eftersom de kan få lån och klara kontantkraven med mera så väljer många att köpa en bostadsrätt eller varför inte ett radhus. Kvar blir de som inte har något alternativ. Vissa får högre bostadsbidrag eller ökat ekonomiskt bistånd vilket delvis kompenserar hyreshöjningen. Andra får minska sin konsumtion med motsvarande belopp. Områdets sociala och socioekonomiska status försämras snabbt. De tomma lägenheterna när de som kan flytta gör det fylls av hushåll som egentligen inte vill bo där och inte har råd.

Tillämpat på Tyresö skulle det indikera att långsiktigt vore det bra att riva området och till exempel bygga ett nytt Krusboda på platsen

En problematisk bild framträder också i Jan Jörnmarks nya studie ”Småstadens skönhet – riv DDR-Sverige”. Där beskrivs den nedåtgående spiral som många orter hamnar i när de har ett överdimensionerat miljonprogramsbestånd i relation till hushållens efterfrågan. Studien behandlar primärt mindre orter med vikande befolkningsunderlag, men vissa observationer förefaller vara tillämpliga även på kranskommuner kring stora städer. Farhågorna gäller påverkan på kommunens socioekonomiska utveckling av ett stort miljonprogram med lägenheter som inte uppfattas prisvärda i kombination med en nyproduktion inriktad på små lägenheter i höghus medan småhusbyggandet i det närmaste upphört. Precis som i studien blir vissa negativa aspekter tydliga när kommunen bryts ner i ett stort antal delmarknader. Den enda lösningen enligt studien är – prövad i Tyskland – att riva betydande delar av miljonprogramsbeståndet och öka utbudet av attraktiva bostäder typ småhus i sjönära lägen för att skapa balans på marknaden. Tillämpat på Tyresö skulle det indikera att långsiktigt vore det bra att riva området och till exempel bygga ett nytt Krusboda på platsen (ett radhusområde med också cirka 1 000 bostäder, allt äganderätt).

Det är inte omöjligt att det både blir en ekonomisk tung belastning för bolaget och ett socialt problem för kommunen

Men i praktiken är vi idag helt inställda på renoveringsalternativet. Det är inte omöjligt att det både blir en ekonomisk tung belastning för bolaget och ett socialt problem för kommunen. Men utvecklingen förefaller spårbunden.

Ulf Perbo
Konsult inom public affairs
Fd statssekreterare och chefekonom på Sveriges Byggindustrier