Ny rapport: Det osynliga måttet – den faktiska betalningsviljan för hyresrätter
Dagens hyror speglar sällan hushållens faktiska betalningsvilja. Jämviktshyran är den hyresnivå där utbud och efterfrågan möts – ett osynligt mått på dagens marknad, men samtidigt ett mått som påverkar mycket. Evidens och Bostadspolitik.se har tagit fram en rapport om jämviktshyresnivåer på den svenska hyresmarknaden.
Varför mäta något som inte syns?
Evidens har inom ramen för sin samverkan med Bostadspolitik.se tagit fram en rapport – Det osynliga måttet – om jämviktshyresnivåer på hyresmarknaden. Rapporten tar sin utgångspunkt i en paradox: På den svenska hyresmarknaden finns ett pris – hyran – som sällan speglar hushållens faktiska betalningsvilja. Hyressättningen styrs i stället av bruksvärde och presumtion, vilket gör den trögrörlig och i praktiken frikopplad från hur människor värderar olika bostadslägen, standard och service. När köpkraften faller, som under de senaste årens kris, blir detta tydligt: Hyrorna fortsätter uppåt samtidigt som hushållens betalningsförmåga sjunker. Resultatet blir vakanser, ökade risker för byggherrar och sämre ekonomisk balans.
För att förstå vad som verkligen händer på hyresmarknaden behövs därför ett nytt mått – ett ”osynligt mått” – som kan beskriva var balansen egentligen ligger mellan utbud och efterfrågan. Detta mått kallas jämviktshyra; den hyresnivå där hushållens betalningsvilja och utbudet av bostäder möts. Den är inte synlig i statistiken, men den påverkar alla beslut på marknaden – från byggstarter till rot-investeringar och portföljförvaltning.
Från brukarkostnad till AI-modell
För att mäta jämviktshyran används så kallad brukarkostnadsteori, en nationalekonomisk modell som jämför kostnaden för att bo i en ägd bostad (räntor, underhåll, prisförändringar) med kostnaden för att hyra. Två bostäder med samma egenskaper borde, i en perfekt marknad, ha samma ”boendekostnad” – annars uppstår obalans. Skillnaden mellan pris och hyra kan därmed användas för att härleda hushållens avkastningskrav (ρ, ”rho”), som i sin tur avgör var jämviktshyran ligger.
För att göra detta i praktiken har Evidens i rapporten använt en AI-baserad modell som tränas på stora datamängder från bostadsrättsförsäljningar och förmedlade hyresrätter. Genom att ”lära” modellen vilka hyror som gäller för bostäder med kort kötid – alltså troligen nära jämvikt – kan den sedan beräkna jämviktshyror för enskilda bostäder, områden eller hela regioner. Med kompletterande tidsseriemodeller, kan utvecklingen dessutom följas över tid med förvånansvärt hög precision.
Vad jämviktshyran avslöjar
Analysen visar tydligt att den faktiska hyran i befintliga bestånd ofta ligger långt under jämviktshyran i attraktiva lägen, vilket förklarar långa kötider. I nyproduktionen är mönstret det motsatta: stigande bygg- och finansieringskostnader har pressat upp hyrorna till nivåer som i vissa fall överstiger hushållens betalningsvilja, vilket lett till ökande vakanser.
Exempelvis uppgår den beräknade jämviktshyran för en nybyggd tvåa i centrala Stockholm till över 4 000 kronor per kvadratmeter och år, men bara cirka 2 500 kr/kvm i de yttre kommunerna. I områden där hyran sätts över dessa nivåer sjunker efterfrågan snabbt – medan lägre hyror skapar köer och ett ”konsumentöverskott”.
Tydliga trender och återhämtning
Krisen 2022–2023 sänkte jämviktshyran med omkring 15 procent i reala termer, något som speglar hushållens minskade köpkraft snarare än förändrad vilja att hyra. Sedan dess har betalningsviljan återhämtats, först i socioekonomiskt starka delar av Stockholm och senare i Göteborg, Malmö och regionstäder som Lund och Uppsala. Jämviktshyran varierar dock starkt mellan kommuner: från cirka 3 500 kr/kvm i Stockholms innerstad till runt 2 200 kr/kvm i mindre städer.
Från mått till beslut
Ett centralt budskap i rapporten är att jämviktshyran kan bli ett verktyg för bättre beslut även inom dagens regelsystem. Genom att förstå var betalningsviljan faktiskt ligger kan:
- byggherrar sätta hyror som minskar vakansrisker i nyproduktion,
- fastighetsägare bedöma investeringsutrymme och hyrespotential vid rot-projekt,
- kommuner planera nya bostäder där hushållens efterfrågan möter kostnadsnivåerna,
- och investerare göra mer informerade portföljval.
Slutsats – att göra det osynliga synligt
Rapportens slutsats är både teoretisk och praktisk: Även om den svenska hyresmarknaden förblir reglerad, kan dess dynamik förstås och kvantifieras. Genom att mäta det osynliga – den faktiska betalningsviljan – blir det möjligt att se var obalanser uppstår och hur marknaden kan styras mot långsiktigt mer hållbara ekonomiska beslut. Kort sagt: Jämviktshyran är inte bara ett statistiskt mått, utan ett nytt språk för att tala om värde, efterfrågan och rätt nivå på hyran.
Ted Lindqvist
Vd för Evidens, som har ett strategiskt samarbete med Bostadspolitik.se