Stefan Attefall: Orimliga skatter hindrar småhusbyggande
KRÖNIKA | Stämpelskatten gör det dyrare att bygga och köpa småhus och styr bort från eget ägande. Den är orimlig, ineffektiv och bör avskaffas till förmån för fler ägda hem, tycker Stefan Attefall.
I mitt uppdrag som Egnahemskommissionär har jag sökt efter sådant som hindrar småhusbyggandet, mer än de problem som drabbar byggandet generellt. Och det finns många. Tro mig!
I en nyligen presenterad delredovisning har jag pekat på hur taxor och avgifter höjts trendmässigt betydligt mer än den allmänna prisutvecklingen och hur detta driver boende- och byggkostnader. Men även hur dessa slår extra hårt mot småhus. I uppmärksamheten kring den redovisningen har en sak kommit i skymundan, men som är anmärkningsvärd.
Av rent fiskala skäl har staten skapat stämpelskatten. När ett småhus med äganderätt köps av en privatperson finns två olika typer av stämpelskatter. Den ena tas ut när lagfarten registreras och uppgår till 1,5 procent av köpeskillingen plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Stämpelskatt betalas även i samband med en inteckning (pantbrev) och uppgår till 2 procent av pantbrevets belopp plus en expeditionsavgift på 375 kronor per pantbrev.
Vid köp av bostadsrätter behöver privatpersoner inte betala någon stämpelskatt. Detta gäller även för de småhus som upplåts med bostadsrätt. Det beror på att det inte krävs någon lagfart för bostadsrätter. Rent juridiskt är det bostadsrättsföreningen som äger bostaden, medan den som köper en bostad i själva verket köper en andel i bostadsrättsföreningen – som ger köparen rätten att bo i en lägenhet. För bostadsrätter behövs inte heller några fysiska pantbrev eftersom bostadsrätten inte räknas som fast egendom.
Stämpelskatterna innebär att köp och nyproduktion av småhus med äganderätt och ägarlägenheter har en nackdel gentemot bostadsrättsformen.
För ägarlägenheter gäller dock samma regler som för småhus, vilket innebär att både lagfart och pantbrev behövs. Den totala stämpelskatten för förvärv av ett ordinärt småhusbygge utanför storstadsområden som kostar 3 miljoner kronor blir alltså en extra avgift på cirka 100 000 kronor (1,5 procent av 3 mkr + 2,0 procent av en inteckning på 85 procent av köpeskillingen). I områden med höga tomtpriser och fastighetsvärden kan den extra kostnaden på grund av stämpelskatten uppgå till betydligt högre belopp.
Stämpelskatterna innebär att köp och nyproduktion av småhus med äganderätt och ägarlägenheter har en nackdel gentemot bostadsrättsformen.
En del av kapitalkostnaden kan också läggas i bostadsrättsföreningen och inte fullt ut belasta hushållet, som därmed drabbas lindrigare av kreditrestriktioner i form av bolånetak och amorteringskrav. Den sammantagna effekten blir en tydlig styrning mot bostadsrättsformen i jämförelse med helt eget ägande av en lägenhet eller ett småhus.
En åtgärd som skulle förbättra den samhällsekonomiska effektiviteten i skattesystemet vore därför att slopa stämpelskatterna.
En åtgärd som skulle förbättra den samhällsekonomiska effektiviteten i skattesystemet vore därför att slopa stämpelskatterna. Statens intäkter från stämpelskatten för år 2025 uppgår till totalt cirka 13 miljarder kronor, varav uppskattningsvis knappt 10 miljarder kronor kan hänföras till småhus. De 10 miljarderna kronor fördelas med cirka 4 miljarder kronor i samband med förvärv och cirka 6 miljarder kronor i samband med inteckningar.
I uppdraget att öka småhusbyggandet är det viktiga från Egnahemskommissionärens utgångspunkter att slopa stämpelskatterna för nyproduktion och då är finansieringsbehovet långsiktigt bara cirka en tiondel av det ovan angivna. Vid en byggvolym kring den nuvarande på cirka 6 000 småhus per år blir skattebortfallet endast drygt en halv miljard kronor. Detta kan exempelvis finansieras i det reformutrymme som brukar finnas tillgängligt i samband med att statsbudgeten antas.
Detta är ett exempel på hur vi på område efter område hittar faktorer som styr bort från småhusbyggande. Och där skatter och andra system styr från eget ägande till andra boendeformer. Någon kanske invänder att avdragsrätten för räntor vid lån gynnar den ägda boendeformen. Men då glömmer man att det kommunicerar med reavinstskatt vid försäljning med vinst och att den som äger en fastighet som juridisk person alltid har full avdragsrätt för alla kostnader.
Stefan Attefall
Egnahemskommissionär
