Kristina Alvendal: Tystnadskulturen brer ut sig

KRÖNIKA | Kommunerna bryter regelmässigt mot lagen. Fastighetsutvecklarna knyter näven i fickan.
Kristina Alvendal funderar på om det är dags att utforma ett tillsynsansvar så att kommunerna inte längre kan missbruka sin ställning.

Under alla år i fastighetsbranschen har jag otaliga gånger stött på det faktum att de privata bolagen som bygger och utvecklar en kommun inte vågar opponera sig eller framföra synpunkter på direkta fel som kommunen gör i sin roll som planmonopolist.

Lyssnar man på en del politiska företrädare får man lätt uppfattningen att dessa ”mångmiljardföretag” utnyttjar kommunerna och att de måste stoppas. Den verkliga sanningen är att många privata fastighetsutvecklare ofta hamnar i underläge gentemot kommunerna.

Svaret alla får är att om det inte passar så kan man bygga någon annanstans. Detta är alltså ett lagbrott

Många är de som vittnar om att de informellt framfört en eller annan synpunkt på till exempel lokala energikrav eller finansiering av rondellen som leder in i ett område där byggnationen skall ske. Svaret alla får är att om det inte passar så kan man bygga någon annanstans. Detta är alltså ett lagbrott. Sedan 2015 är det i lag förbjudet att ställa den typen av särkrav i samband med detaljplaner och exploateringsavtal. Det struntar dock många kommunerna i eftersom de vet att inget fastighetsbolag med självbevarelsedrift rättsligt skulle driva frågan om brott mot särkrav.

Av PBL framgår att: ”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.”

Byggherren tuggar ofta i sig kommunens krav eftersom alternativet är värre

Vad är då nödvändigt? Som så mycket annat finns tolkningsutrymmen i lagtexten. Men eftersom kommunerna har planmonopolet brer en tystnadskultur ut sig. Byggherren tuggar ofta i sig kommunens krav eftersom alternativet är värre: Försening, uteblivet bygge eller en omöjlighet att få till andra projekt i samma kommun.

En annan sådan fråga är hur detaljerad en detaljplan skall vara. I PBL står ”Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte.”

I mitt arbete med att skriva en specialistrapport till den av regeringen tillsatta Produktivitetskommissionen blir det uppenbart att denna typ av obalans är problematisk

Hur kan det vara i enlighet med lagen att rita in en byggnad i detaljplanen på centimeternivå? Eller att koppla ett gestaltningsprogram till detaljplanen. Det är dock mer regel än undantag att det fungerar så. Men vilket fastighetsbolag eller verksamhet skulle vilja driva en process för att få detta prövat och därmed försena detaljplaneprocessen ytterligare. Det är därför riskfritt för en kommun att bryta mot lagen både gällande särkrav och onödigt detaljerade detaljplaner.

I mitt arbete med att skriva en specialistrapport till den av regeringen tillsatta Produktivitetskommissionen blir det uppenbart att denna typ av obalans är problematisk. Den skapar i sig långa ledtider eftersom det enda en byggherre har att sätta emot en planmonopolist är förhandling. Och förhandlingar tar tid. Ibland flera år om parterna står långt ifrån varandra. En viktig ingrediens i förhandlingar är att parterna skall vara något sånär jämbördiga. I dessa fall vet båda parterna att det ofta ändå blir som kommunen vill i slutändan.

Då kommer det att finnas ett incitament för byggherrarna och fastighetsbolagen att sluta knyta näven i byxfickan

I enskilda projekt spelar det därför inte alltid så stor roll vad som står i lagen. Den har helt enkelt inte påverkat verkligheten.

Det är därför dags att utforma ett tillsynsansvar så att kommunerna inte kan missbruka sin ställning och bidra till både fördyringar och förseningar. Och visst vore det en intressant tanke att om en och samma kommun får ett visst antal fällningar i ett tillsynsförfarande så förlorar den kommunen sitt planmonopol. Lek med tanken! Kanske kan följderna av detta bli större än att ständigt försöka förändra och förbättra delar i lagstiftningen. Då kommer det att finnas ett incitament för byggherrarna och fastighetsbolagen att sluta knyta näven i byxfickan.

Kristina Alvendal
Stadsbyggnadsexpert och samhällsbyggare

Fotnot: Lyssna gärna på Bopolpodden med Kristina Alvendal från oktober här.