Lennart Weiss: Vad menar egentligen Arques, Frisk och Sallkvist med ”sparande"?
LEDARE | Det är bra att det förs en debatt om bostadsrättsföreningars ekonomi ur flera olika aspekter.
Men efter de senaste veckornas debatt kvarstår en hel del frågetecken.
Jag reder ut en del av dem här. Och fortsätter gärna över en kall öl.
I en ledare den 19 september tog jag upp ett av de ämnen som behandlas i debattskriften Myter och missförstånd i bostadsdebatten, nämligen påståendet att ”bostadsrättsföreningar är högt skuldsatta och sparar för lite”. Den 1 oktober levererade Arturo Arques en fräsande replik. Inlägg i samma ämne har också kommit från Linda Frisk på Fastum och Mikael Goldstein. I tillägg föreslog HSB:s Eva Sallkvist i Veckans Aktuellt den 10 oktober att såväl jag som Arturo borde kyla ned oss med en kall öl.
Kanske det. Sannolikt gillar vi båda öl. Mer troligt gillar vi olika. Således är jag helt enig med samtliga debattörer om tre grundläggande saker; att projektutvecklare ska utarbeta ekonomiska planer som ger nya bostadsrättsföreningar ett ekonomiskt handlingsutrymme, att föreningarna ska hålla sina fastigheter i ett gott skick och att styrelserna ska ha ekonomin i god ordning.
Vad som är rätt balanspunkt mellan avskrivningar, fonderingar och amorteringar kan och bör diskuteras från fall till fall
Min poäng är att detta kan göras på olika sätt. Vad som är rätt balanspunkt mellan avskrivningar, fonderingar och amorteringar kan och bör diskuteras från fall till fall. Vad jag – och ett antal revisorer som hört av sig – vänder oss emot är det alarmistiska tonläget som saknar grund. Linda Frisk talar om risk för chockhöjda avgifter och förtroendekris. Arturo Arques envisas med att använda uttryck som att konsumenter ”vilseleds”, det vill säga att inte minst nybildade bostadsrättsföreningar medvetet håller tillbaka avgifterna för att driva upp priserna.
Ja, om detta är en allmängiltig uppfattning inom Swedbank finns en enkel lösning: upphör med att tillhandahålla kreditivlån och långsiktig finansiering till nybildade bostadsrättsföreningar. Så som Arturo Arques argumenterar, kanske även för äldre föreningar. Men uppenbarligen gör de kreditansvariga på Swedbank en annan bedömning. Utlåningen till privata hushåll och bostadsrättsföreningar är tvärtom en av bankens kärnaffärer.
Vem som helst kan med egna ögon se att landets bostadsrättsföreningar är i ett gott skick
Det är inte utan grund. Vem som helst kan med egna ögon se att landets bostadsrättsföreningar är i ett gott skick. Jämfört med rådande underhållssituation i landets allmännyttiga bostadsföretag, kommunernas energi och VA-nät samt statens vägar och järnvägsinfrastruktur i ett alldeles utmärkt gott skick. Så varför detta närmast hysteriska fokus på landets bostadsrättsföreningar? Mer om detta avslutningsvis.
Sakfrågan kan kokas ned i några principiella punkter:
- Avskrivningar enligt K 3-regelverket ska givetvis göras. Tillsammans med föreningens underhållsplan ges på det sättet såväl medlemmar som potentiella bostadsköpare en god bild av fastighetens status och framtida underhållsbehov. Tillsammans med en bedömning av bostadens underhållsbehov kan en upplyst köpare göra sin egen kalkyl på vad som är ett rimligt pris i förhållande till framtida underhållsbehov (avgifter), alltså precis den sorts överväganden som varje köpare av en villa eller fritidshus också måste göra. Det är liksom så det fungerar i en marknadsekonomi. Men finns någon principiell anledning eller legalt tvingande skäl att anpassa avgifterna till bokföringsmässiga avskrivningar? Nej självfallet inte. Om Arturo Arques vidhåller sin uppfattning kan han förslagsvis lyfta luren till någon av landets ägare av hyresfastigheter och fråga dem vilken roll som de tillmäter avskrivningar. Han kommer att upptäcka att det närmast är en icke-fråga. Fastighetsägare fokuserar helt korrekt på kassaflöde, driftnetto och fastighetens värde.
- Föreningens grundläggande uppgift är enligt bostadsrättslagen att hålla fastigheten i gott skick. Alltså behöver avgifter tas ut som täcker löpande omkostnader för räntor, fastighetsunderhåll samt eventuella kostnader för amorteringar och fonderingar. Här behöver styrelsen löpande göra sin egen analys och informera sina medlemmar om hur man resonerar. I en kooperativ förening ligger beslutet där det ytterst ska ligga, hos föreningens medlemmar.
- Sparande? Javisst, men utifrån medlemmarnas värderingar och egna bedömningar. På det sätt som Arques, Frisk men också Eva Sallkvist använder begreppet ger det upphov till fler frågor än svar. Avses amorteringar, fonderingar eller avskrivningar?
Var balanspunkten bör ligga är som sagt en lämplighetsfråga. Ägare av villor och fritidshus har sedan länge insett att det är oklokt att spara i bank för att ha pengar till hands när det väl är dags att lägga om taket. Bättre då att amortera vilket ger direkt effekt på hushållets månatliga räntekostnad. När det är dags för en större reinvestering tar man helt sonika upp ett nytt lån som läggs på en rimlig avbetalningsplan.
Om huset och lägenheten är i dåligt skick bör det reflekteras i priset, en bedömning man själv måste ta ansvar för
För en potentiell köpare av en villa eller bostadsrätt råder givetvis en undersökningsplikt. Om huset och lägenheten är i dåligt skick bör det reflekteras i priset, en bedömning man själv måste ta ansvar för.
Till sist, utifrån vilka motiv driver Arturo Arques sin envetna opinionsbildning? Det kan man givetvis inte vara helt säker på men Arques sätt att argumentera i sin replik den 1 oktober stärker snarare mina misstankar. Arques skriver att ”vi banker tjänar mer pengar på utlåning än kunder som amorterar på sina lån”.
Jo men vilken roll spelar inlåningen i bankernas samlade verksamhet? Det räcker att kasta en hastig blick i Swedbanks senaste (2024) årsredovisning för att inse att den är helt fundamental: Utlåning till allmänheten, ca 1 700 mdr kr. Inlåning från allmänheten, ca 1 100 mdr kr. Marknadsfinansiering, ca 600 mdr kr. Räntenettot, ca 42 mdr kr kommer från skillnaden mellan in- och utlåningsräntor. Summa summarum, utan inlåning, inte mycket till bank. Således bättre ”butik” (för Swedbank) att rikta fokus mot bostadsrättsföreningarnas situation än att diskutera mer uppenbara exempel på eftersläpande underhållsbehov.
Om du vill skulle jag kunna tala vidare om saken över en kall öl
Till sist Arturo, så har jag gått i pension från Veidekke. Skillnaden är dock inte så stor som man kan tro. I varje fall inte för mig. I den bostadspolitiska debatten har jag sedan länge tagit mig rätten att vara en ”fri” röst. Om du vill skulle jag kunna tala vidare om saken över en kall öl. Jag bjuder på den första. (Det blir i så fall en belgisk ale.)
Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
