#166 Peter Gerlach: 2023 blir ett tufft år

BOPOLPODDEN | Hälften av LO:s medlemmar bor i småhus men fler än så vill göra det. LO-ekonomen Peter Gerlach gästar 2023 års första Bopolpodden och ger sin syn på bostads-, ränte- och byggpolitiken där han ser ett tufft år framför sig. Han efterlyser ett omarbetat investeringsstöd och statliga lån för hyresrättsbyggnation och tycker absolut att det borde ställas högre krav på kommunerna, som inte tar sitt bostadsförsörjningsansvar i dag.

Anna Bellman är programledare.

Peter Gerlach, ekonom på LO, var med i Bopolpodden för ungefär två år sedan. Då var situationen en helt annan än i dag. Vi var i en pandemi, som ju faktiskt boostade bostadsmarknaden. I dag är Covid 19 inte lika påtagligt närvarande – men vi har en helt ny situation på bostadsmarknaden.

– Det är ju två olika världar på många sätt men man ska komma ihåg att när pandemin började så var ju utsikterna väldigt mycket mer pessimistiska än vad utfallet senare blev. 2021 blev ju ett rekordår i antalet påbörjade bostäder i Sverige – det trodde man inte ett år tidigare. Då pekade prognoserna nedåt väldigt skarpt på grund av pandemin men det visade ju sig att var någonting som vi kom att uppvärdera väldigt mycket under pandemin, konstaterar Peter Gerlach i podden.

– Nu har priserna fallit tillbaka men man ska vara medveten om att än så länge är priserna på ungefär samma nivå som hösten 2020, så vi har inte fallit hela vägen tillbaka till nivåerna före pandemin.

Svårbedömd arbetsmarknad med tanke på den utländska arbetskraften

Peter Gerlach tror, precis som många andra, på en kraftig nedgång i bostadsbyggandet. Byggbranschen hålls delvis uppe av ett fortsatt starkt byggande inom andra segment, men arbetsmarknaden är svårbedömd, menar han.

– Det är så mycket utländsk arbetskraft, många utländska aktörer i underleverantörsledet, så det är svårt att förutse vilka konsekvenser ett byggstopp får. Det är svårt att överblicka vilka som faktiskt arbetar i sektorn.

På flera sätt är dagens dipp mer svårhanterlig än tidigare.

– Förra gången bostadsmarknaden vek, 2017–2018, konverterades projekt till hyresrätter. Så verkar det ju inte bli i den här vändan och ett av skälen till det är ju de indragna investeringsstöden.

– Det är många som har kartlagt och visat på den skattemässiga skillnaden mellan bostadsrätter och hyresrätter – att det är väldigt starkt vridet till hyresrättens nackdel. Ett sätt att komma till rätta med det var ju investeringsstöden. Om man ogillar hur se såg ut kanske man ska se över hur ett stöd hade kunnat se ut istället så att man ändå kan jämna ut villkoren och just nu skulle det vara särskilt viktigt för att få upp byggtakten – det borde vara lättare att bygga hyresrätter än äganderätter i en vikande marknad.

"Utnyttja statens goda kreditvärdighet"

Han förespråkar också en modell med statliga lån för hyresrättsbyggnation.

– Jag tror att man ska utnyttja statens goda kreditvärdighet för att driva ner finansieringskostnaderna och kanske ha statliga lån till hyresrättsbyggande. Det kan man göra utan att det att det kostar skattebetalarna någonting och det kan ändå göra en stor skillnad för marknaden.

I motsats till en del andra på vänstersidan har Peter Gerlach varit tydlig med att lyfta småhusbyggandet och överhuvudtaget det ägda boendet.

– Vi behöver mer av allt egentligen. De senaste årens fokus på hyresrätter från Socialdemokraternas sida kan ses i ljuset av att vi har haft en lång period då vi har sålt eller ombildat stora bestånd av hyresrätter. I stor-Stockholm hade vi en lång period då antalet hyresrätter inte bara sjönk per capita utan även i faktiska tal – samtidigt som befolkningen växte jättefort.

Trycker på kommunens ansvar

– Men ja, vi har pratat om behovet av att bygga fler klimatsmarta småhus, särskilt för våra grupper. Vi ser ju också att hälften av LO:s medlemmar bor i småhus och antagligen skulle ännu fler vilja göra det om det fanns ett bättre utbud som passade dem ekonomiskt.

Peter Gerlach trycker mycket på kommunernas ansvar för att ta fram mer bostäder – han trycker på bostadsförsörjningsansvaret, på att de behöver ta fram mer byggbar mark, och på att de måste sänka markpriserna.

– Man kan tänka sig att den här lägre byggtakten vi ser nu kan göra att det finns möjligheter för kommunerna att vara lite mer lite mer förutseende och planera upp lite mer områden som inte har varit prioriterade tidigare.

– I nästa skede ger ett ökat utbud av mark lägre markpriser. Och det är dags att kommunerna ser den kommunala marken som ett sätt att försörja kommunen med bostäder, inte som ett sätt att göra affärer.

Han tycker också att politiken och lagstiftningen bör ställa högre krav på kommunerna.

– Absolut. Det finns ju en lag som handlar om det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. Den är väldigt vagt formulerad och det är väldigt oklart hur långt ansvaret sträcker sig, den behöver förtydligas. Det är i dag också en väldigt stor skillnad mellan hur olika kommuner ser på det här.

Räntehöjningarna rår inte på orsakerna till inflationen

Han är kritisk till att man inte inför lättnader i amorteringskraven i det här läget och han är oförstående till räntepolitiken.

­– Varken Riksbanken eller regeringen eller egentligen någon överhuvudtaget tror att vi befinner oss i en högkonjunktur. Ändå höjer man räntan i syfte att trycka ner den svenska ekonomin. Men problemet är att den svaga svenska kronan har lett till högre importpriser och att el- och energipriserna har stigit så mycket så att de priserna fortplantar sig i all produktion och i alla varor som har el och energi som insats. Räntehöjningarna rår inte på orsakerna till inflationen.

– I vår decemberprognos har vi sagt att vi tycker att Riksbanken borde sätta stopp för ytterligare räntehöjningar. Det handlar också om att man ska se vad de här höjningarna man redan genomfört faktiskt har fått för genomslag – det vet man inte än.

Höga energipriser – länge

Energipriserna kommer att vara höga under en längre tid – över stora delar av Europa.

– Jag och mina kollegor var nere under hösten och besökte kollegor från tyska fackföreningsrörelsen och deras ekonomer och man kan säga att känslan jag återvände med var att det här inte är en tillfällig kris för Tyskland. De befinner sig i ett helt nytt läge och har egentligen ingen bra lösning på sina energiutmaningar. Det innebär i grunden att tyska och kontinentala elpriser riskerar att vara fortsatt höga och det kan smitta av sig mer på sydsvenska priser än vad jag tror många förstår. Det här är inte bara här och nu, det här är en utmaning som vi kommer behöva hantera under mycket längre tid.

Bostadspolitik.se:s Lennart Weiss kommenterar:

– Jag blir faktiskt ganska imponerad. Det är väldigt sällan vi har en nationalekonom som är så väl insatt i branschens detaljfrågor. Oavsett om vi pratar om byggpriser, konsumentpriser olika segment av marknaden, kreditrestriktioner eller vad det nu är så är han väldigt väl insatt. Det gör mig glad, det är viktigt att det finns en person på LO som är så väl insatt i de här frågorna och som dessutom har ett sånt reflekterande förhållningssätt: Man slipper intresseorganisationsflosklerna som annars är så vanliga i den här debatten.

Lennart Weiss delar Peter Gerlachs negativa bild av 2023.

– Ja, han prickar problematiken exakt. Regeringen säger nu att den ekonomiska vargavintern kommer att fortsätta ända fram till 2025. Samtidigt är Finansinspektionen och Riksbanken närmast dogmatiskt övertygade om att kreditrestriktioner ska ligga kvar för att motsatsen skulle vara inflationsdrivande. Riksbanken signalerar att man ska fortsätta aggressivt höja räntorna – gör man de här två sakerna riskerar man att effektivt knäcka konjunkturen på allvar och för väldigt lång tid framåt ställa till med en oerhörd skada på bostadsmarknaden.

Dags att släppa kreditrestriktionerna

– Peter Gerlach gör ett väldigt viktigt påpekande: att motivet till att införa kreditrestriktionerna var att bromsa hushållens efterfrågan i ett uppåtgående läge för att kunna lätta på bromsen när man närmar sig en lågkonjunktur. Men nu när man står inför ett sådant scenario så gör man inte det utan man håller dogmatiskt fast vid de åtgärder man har vidtagit.

Lennart Weiss om tankarna kring statliga lån:

– Vi måste förstå att de grundläggande finansiella förutsättningarna nu kommer att förändras. Det kräver ett nytänk och det kan bli lite smärtsamt för en borgerlig regering som någonstans har som grundtanke att det är marknaden och den fria marknadsekonomin som ska lösa den här typen av problem.