Jan Jörnmark: Lösningarna måste utgå från att det finns mer än en marknad
KRÖNIKA | Bostadsmarknaden har fått en unik position genom att vara den enda bransch där analysen av efterfrågan utgår från att det inte existerar någon priskänslighet överhuvudtaget, menar Jan Jörnmark. Resultatet av detta är att marknaden var 25:e år överraskas av det plötsligt uppstår vakanser där man byggt för mycket.
Jag skrev i min senaste krönika i april om hur svensk bostadspolitik urartat till att bli en variant av filmen Måndag hela veckan, där ansvariga beslutsfattare oavbrutet gör om samma misstag. Med 20–25 års mellanrum konfronteras man därför med fenomenet tomma lägenheter i snabbt byggda bostadsområden, vilket sedan leder till stora förluster och medialt intresse. Bostadsmarknaden har fått en unik position genom att vara den enda bransch där analysen av efterfrågan utgår från att det inte existerar någon priskänslighet överhuvudtaget. En kö är en kö är en kö, och gäller det bara att bygga så mycket bostäder som möjligt. Situationen påminner om en Ica-handlare som skulle beställa varor baserat på volym: ”Efterfrågan på oxfilé är obegränsad när jag bedömer den från priset på falukorv. Ok, inga problem, jag beställer tre ton oxfilé men sätter ändå priset på 300 kronor kilot”. Resultatet är förutsägbart, när han veckan efter står med butiken full av ruttnande oxfilé (samtidigt som han saknar falukorven).
Lösningarna måste utgå från att det finns mer än en marknad, och att de olika marknaderna har lika skilda efterfrågesituationer som oxfilé och falukorv
Problemen med överproduktionen av dyra hyreslägenheter har blivit ännu mer uppenbara sedan i våras. Häromveckan skrev Dagens Nyheter flera artiklar om att lägenheter nu står tomma i Stockholmsområdet, och runt om i landet ser situationen likadan ut i städer som Örebro, Borås och Kalmar. I norra Sverige och bruksbygderna har den lika problematiska situationen med tomma hyreslägenheter och behov av rivningar också blivit tydligare för varje månad som går. Problemen är verkligen hanterbara, men lösningarna måste utgå från att det finns mer än en marknad, och att de olika marknaderna har lika skilda efterfrågesituationer som oxfilé och falukorv. Men just där finns blockeringarna. När det kommer till bostäder vägrar framför allt politikerna – som har ett övergripande ansvar för situationen genom planmonopolet och allmännyttans dominerande ställning på hyresmarknaden – att erkänna att de skilda marknaderna skapar mycket klara gränser för vad som är möjligt att göra.
Trots att förslagen presenterats som radikalt nya går de egentligen mycket långt tillbaka i tiden
Oförmågan eller oviljan att inse att efterfrågan sätter gränser för det möjliga har blivit ännu tydligare när bostadsfrågan på ett överraskande sätt fått en central roll i den politiska debatten under de senaste månaderna. Segregationen i utanförskapsområdena har ända sedan 1980-talet varit ett växande problem, och när migrationen under 2010-talet ledde till en rekordartad befolkningstillväxt förvärrades situationen på ett allvarligt sätt. Den nuvarande regeringen har valt att helt negligera den problematiska utvecklingen, vilket gjort att frågan lämnats öppen för det största oppositionspartiet som presenterat en vagt hållen plan för att ”blanda befolkningen”. I praktiken har det visat sig innehålla två delar: Det ena är att bygga radhus och bostadsrätter i svaga områden, det andra är genom att bygga hyresrätter i socialt starkare områden som domineras av småhus.
Ser man i stället på vad som åstadkommits i praktiken de senaste sju–åtta åren är det däremot det ständigt upprepade mönstret av ensidigt byggande av flerfamiljshus i homogena områden som gör att man återigen står med tomma hyreslägenheter
Trots att förslagen presenterats som radikalt nya går de egentligen mycket långt tillbaka i tiden. Ända sedan slutet av 1980-talet har en aldrig sinande ström av olika storstadsutredningar arbetat med de områden som nu haft växande problem i mer än ett halvsekel. Att blanda bebyggelseformerna har varit ett ständigt tema, men i praktiken har absolut inget åstadkommits. På samma sätt kan man sätta sig och läsa de mer än hundra översiktsplaner som landets kommuner arbetat fram efter 2010. Att ”blanda bebyggelse” är ett ständigt återkommande mantra i dem, och det ska åstadkommas just genom att bygga radhus i miljonprogrammet och flerfamiljshus i småhusområden. Ser man i stället på vad som åstadkommits i praktiken de senaste sju–åtta åren är det däremot det ständigt upprepade mönstret av ensidigt byggande av flerfamiljshus i homogena områden som gör att man återigen står med tomma hyreslägenheter.
Orsaken till att ”blandade bostäder” ständigt misslyckats ligger i efterfrågan och vad det innebär för Tobins q. Attraktiviteten i utanförskapsområdena är så svag att det är mycket svårt att variera nybyggandet, och resultat blir att projekterade bostadsrätter får ställas om till ännu fler hyresrätter. Jonas Attenius, som nu fått en framskjuten roll i planerna på att blanda bebyggelse och befolkning, kunde ha berättat för sina kolleger i partistyrelsen om den erfarenhet man gjorde i Göteborg för drygt tio år sedan: I ett försök att ”blanda bebyggelsen” på det vanliga sättet började man i inledningen av 2000-talet att släppa fram småhus i kanten av Kortedala och Gårdsten.
Och i alla de delarna har vi svenskar faktiskt varit enastående ovilliga i att ta till oss erfarenheter och kunskap från omvärlden, för att i stället leva i vår egen version av Måndag hela veckan
Under några år var faktiskt försöken lyckade, men på 2010-talet bytte man strategi för att i stället bygga flerfamiljshus med bostadsrätter i Gårdsten. Peab gjorde det första försöket som snabbt misslyckades. Istället fick en kommunalt dominerad stiftelse bygga ännu fler hyresrätter. Nästa försök gjordes 2019–20, när man ville undvika att ett stort förtätningsprojekt i Gårdstens centrum helt skulle domineras av hyresrätter. Därför kom Serneke in som bostadsrättsutvecklare i en mindre del av projektet. Återigen visade det sig att efterfrågan var så svag att man först tvingades kapa bort tre våningar av huset, för att sedan låta allmännyttan gå in och stödköpa lägenheter när projektet slutfördes. Trots alla försök att ”blanda” Gårdsten är utvecklingen där fortsatt betydligt svagare än man för det mesta vill erkänna, vilket blev tydligt i en rapport jag gjorde för det kommunala Egnahemsbolaget för några år sedan.
Vill man i stället se vad som går att göra måste man se till utländska exempel. Själv har jag många gånger pekat på Biljmermeer i Amsterdam som ett mycket lyckat fall av hur man bygger om ett utanförskapsområde. Men det som holländarna och andra visat är att den typen av återutveckling är svår och absolut inte bara kan bygga på nyproduktion. Att förändra både bebyggelsestrukturen och ägandeförhållandena i den äldre 60- och 70-talsbebyggelsen är hörnstenar i omvandlingen. Och i alla de delarna har vi svenskar faktiskt varit enastående ovilliga i att ta till oss erfarenheter och kunskap från omvärlden, för att i stället leva i vår egen version av Måndag hela veckan.
Jan Jörnmark
Docent i ekonomisk historia, författare och debattör
