#287 Magnus Andersson: ”Köparna är på väg tillbaka”
BOPOLPODDEN | Efter flera tuffa år för bostadsutvecklarna börjar Magnus Andersson, vd på Besqab, se ljuset i tunneln. Här berättar han om hur sammanslagningen av Aros Bostad och Besqab tog dem igenom krisen – och varför han nu tror på en stabil återhämtning på bostadsmarknaden under 2026.
Trots nya orosmoln efter Trumps handelskrig ser han tecken på stigande reallöner, låga räntor och ökad köpkraft i starka lägen. Efterfrågan har förskjutits mot större bostäder i centrala områden, byggkostnaderna har planat ut men en mer marknadsmässig prissättning av kommunal mark är avgörande för att få fart på bostadsbyggandet igen. Här behövs förändringar.
Efter samtalet berättar vår expertkommentator Viktor Mandel varför han tycker att Besqab är den mest intressanta bostadsutvecklaren i Stockholm just nu. Programledare: Anna Bellman.
– Det har ju varit tuffa år. Man brukar säga att bostadsmarknaden föll när kriget i Ukraina bröt ut, men jag skulle säga att det började tidigare än så. Redan under pandemin, när vi hade en väldigt stark bostadsmarknad, så hade vi en skenande kostnadsbild. Sedan kom kriget… Då föll bostadspriserna och vi fick en väldigt stor osäkerhet som påverkade hela marknaden, säger Magnus Andersson, vd för Besqab, i Bopolpodden.
Han menar att sammanslagningen av Aros Bostad och Besqab hjälpte bolaget att ta sig igenom den utmanande perioden.
– Jag tycker att vi har navigerat bra genom det tack vare olika strukturaffärer och grepp, men framför allt var samgåendet en viktig del i det tror jag.
– Förra hösten började vi märka att marknaden började komma tillbaka och att vi kunde sälja bostäder på ritning igen i alla fall i starka lägen. Det hade varit väldigt svårt innan och nu såg vi att det blev bättre och bättre.
Allt var på rätt väg, sedan kom Trump
Magnus Andersson menar att mycket såg ut att gå åt rätt håll i början av 2025.
– Vi var ganska ambitiösa och säljstartade fem projekt under sista kvartalet förra året, och under det första kvartalet i år säljstartade vi sex projekt i Stockholm som togs emot bra… Sedan kom Trump.
– Det blev tullkrig, det blev handelskrig… Det var mentalt ganska tufft för oss, att gå in i ännu en period med osäkerhet, men vi har jobbat på väldigt fokuserat och nu tycker jag att vi börjar känna att marknaden börjar komma tillbaka igen.
– Om man tittar på räntans utveckling och hushållens disponibla inkomster, vilket är de viktigaste faktorerna för bostadspriserna, så ser man att reallönerna ändå börjar stiga och att den svenska ekonomin börjar återhämta sig. Räntan är på låga nivåer, inflationen kommer att gå ner på ännu lägre nivåer och vi har stimulanspaket i höstbudgeten som kommer att gå mot hushållen, så att allting pekar åt rätt håll, säger Magnus Andersson.
Han tror att vi kommer att se en stabil återhämtning under 2026.
– Jag tror att det är en psykologisk faktor i marknaden fortfarande, att våra kunder måste våga ta steget. Jag tror att många är fortfarande ganska präglade av 2022 där man hade en räntechock och en inflationschock på en gång, det bet väldigt hårt i hushållens ekonomi.
– Jag tror att köparna är på väg tillbaka, jag tycker vi ser det. Det är inte så att vi ser något boprisrally framför oss, men våra prognoser visar en ganska stabil återhämtning på bostadspriserna, jämna och stabila kostnader, då får vi en väldigt bra marknad. Det tror jag att vi kommer att få 2026.
Går att sälja bostadsrätter i dag
Magnus Andersson menar att det går att sälja bostadsrätter i dag, om läget är rätt.
– Min analys är att det finns ett bostadsbehov och det finns en efterfrågan. Det som har hänt det är att marknadens geografi har krympt.
– Det som vi ser är att projekt i centrala lägen, i innerstan, i närförort, nära kollektivtrafik, där finns det en köpkraft. Sedan är den köpkraften kanske mer isolerad till villasäljare, familjer med barn som har ett boende och som behöver något större… Vi säljer generellt mycket fler stora bostäder i dag jämfört med små lägenheter som vi sålde mer av tidigare.
Detta har lett till att Besqab stärkt sin byggrättsportfölj med ytterligare centrala byggrätter.
– Där har vi ett marknadsdjup, där har vi en betalningsförmåga och där kan vi sätta ut produkter som möter den efterfrågan på ett bra sätt.
Utöver att köparna börjar hitta tillbaka ser Magnus Andersson positivt på både tillgången på kapital och kostnadsläget.
– Byggkostnaderna har verkligen planat ut. Vi ser ju i de upphandlingar som vi gör att priserna faktiskt gått ner om man jämför med för några år sedan. Det kan vara en kombination av att byggkostnadsindex faktiskt ligger ganska still och att vi har en marknad med ganska få byggstarter. För vår del har vi en väldigt bra konkurrenssituation, så vi kan pressa priserna.
Behöver tänka nytt om kommunala markpriser
När det gäller markpriser tycker Magnus Andersson emellertid att man från många kommuners håll behöver tänka om:
– Prissättningen på kommunal mark har utöver att vara driven av marknaden generellt även varit kopplad till olika index. Det har gjort att vi hamnat i en situation där många markpriser är för höga.
– Vi har en diskussion med olika kommuner kring vad som är ett rimligt pris, för att vi ska få ihop vår kalkyl… Jag tror att man ska tänka till kring hela prissättningen av kommunal mark överhuvudtaget, och min uppfattning är att man ska ha marknadsprissättning istället. Alltså att man ska precis som på den privata marknaden ha någon form av värdering av marken av en oberoende part som sätter priset.
– Vi har exempel där vi förvärvar privat mark bredvid kommunal mark till ett mycket lägre pris än vad avtalet för den kommunala marken är. Det tror jag är ett resultat av det jag precis beskrev, att det finns stora differenser mellan privat mark och kommunal mark.
– Det är synd tycker jag, för det är viktigt att en kommun har förutsättningar för att ha en stabil bostadsförsörjning. Sedan förstår jag att det kan finnas en politisk vilja som kanske går emot vad tjänstemännen i organisationen tycker och jag förstår kontexten, men jag tror roten till det är att vi måste hitta en bättre marknadsprissättning även om kommunal mark.
"Anpassar sig på ett sätt som få andra lyckats med"
Vår expertkommentator Viktor Mandel kommenterar samtalet.
– Magnus är ju en person som kan den här branschen utan och innan, från produktion till finansiering och som har vågat ta lite risker här de sista åren. Jag följer med glädje både Besqabs och Magnus väg framåt, jag tycker att det kanske är den mest intressanta bostadsutvecklaren i Stockholm just nu, säger han och fortsätter:
– De anpassar sig på ett sätt som få andra lyckats med; de har tjänat en hel del pengar på att sälja hyresbostäder vid vältajmade tillfällen de senaste åren, pengar de nu kan återinvestera i brf-marknaden. Och så har de en tro på framtiden som gör att de kan starta nya projekt.
Lyssna på hela samtalet i Soundcloudspelaren ovan – eller i din poddspelare.