#167 Bo Franzén: Vi kan lära av historien men inte förutse allt

BOPOLPODDEN | Vi kan tycka att vi är i en exceptionell tid med historiskt höga huspriser. Men om vi ser flera hundra år tillbaka i tiden är den kraftiga prisuppgången på fastigheter i Sverige sedan 1990-talet långt ifrån unik. Hör ett samtal med universitetslektor Bo Franzén som är en av författarna till boken ”Banking, Bonds, National Wealth and Stockholm House Prices 1420-2020”, om att det alltid krävts stort kapital för att kunna bo i Stockholm, att det var först med miljonprogrammet som boendestandarden höjdes och att vi kan lära av historien – men vi kan inte förutse allt. Programledare: Anna Bellman.

Strax före årsskiftet släpptes boken Banking, bonds, national wealth, and Stockholm House Prices, 1420–2020, ett forskningsprojekt som koordineras av Riksbanken – 438 sidor på engelska.

Boken följer bostadspriserna i Stockholm – justerat för inflation – under 600 år. Och en av de viktigaste slutsatserna är att det i alla tider har skett stora justeringar både uppåt och nedåt. Orsakerna till nedgångar är till viss del ganska konstanta; krig har alltid varit dåligt, likaså pandemier, hungersnöd – och inflation.

En av författarna i boken är Bo Franzén, docent och universitetslektor i ekonomisk historia.

Han berättar att det finns en tydlig vattendelare när det kommer till den ekonomiska tillväxten.

Dyrare att bo i Stockholm förr

– Det är brytpunkten mellan den förindustriella och den industriella tiden, i mitten av 1800-talet. Fram till dess var den genomsnittliga BNP-tillväxten en promille om året, den var inte märkbar ens under ett människoliv. Men sedan tilltar tillväxten och BNP dubblas på 35 år, det är en stor skillnad, säger han i podden.

Bostadspriser har stigit mycket sedan 1980 och framför allt de senaste åren – fram till början av 2022 – men enligt Bo Franzén har det varit dyrare att bo i Stockholm historiskt.

– Ja, det måste man nog säga om man titta på vilka möjligheter man hade att köpa sig en bostad. Det var ju länge helt ouppnåeligt för de flesta människor. Förr i tiden delade man in befolkningen i besuttna och obesuttna – besuttna var de som ägde fast egendom.

– 1800-talet var en period av liberalisering och tillväxt i med industrialiseringen och då visar våra siffror på kraftigt ökade fastighetspriser i Stockholm, men sedan ser vi en anmärkningsvärd stagnation som varar ända till 1980 då priserna började stiga kraftigt igen.

– Det fanns ju bostadsrätter när jag växte upp men det ansågs ju inte som särskilt attraktivt.

Största prisfallet under Karl XI

Det har även förekommit stora prisfall under de här 600 åren – det största i slutet av 1600-talet.

– Under Karl XI:s regering. Där är det inte krig utan missväxt som är den stora orsaken. Det var väldigt kallt, det var missväxt och folk svalt ihjäl. Den gången var det ingen inflation inblandad.

Vilket det däremot var under nästa stora fall, under sonen Karl XII:s tid, då inflationen var 124 procent och husen halverades i värde, realt.

Ogillar Karl XII

– Jag gillar inte Karl XII, han var ingen bra ledare. 200 000 unga män strök med, de flesta inte på slagfältet utan av sjukdomar, vilket inte gör det mindre tragiskt. Sverige blev ett avfolkat samhälle långt in på 1700-talet – och det fuskades med pengarna. På den tiden var substansen i pengarna viktig – det var i allmänhet silver eller guld. Man reducerade  mängden silver, smälte ner mynt och blandade in mer och mer koppar, till slut var det fem procent silver och då fick man en krasch. Plötsligt var pengarna mer eller mindre värdelösa.

– När Karl XII kom hem från sitt långa krig mot Ryssland bestämde han sig för att invadera Norge. Resurserna var nästan slut. Han säljer kronojord till bönderna och ger ut nödmynt. Man föreslog att man skulle ge ut två miljoner nödmynt, men kungen tyckte att det var en så bra idé – så han beslutade att man skulle ge ut 20 miljoner mynt. Då kraschade alltihop. Och bostadspriserna föll realt givetvis.

En slutsats av detta är att politikers och myndigheters agerande alltid har haft stor betydelse.

– En historisk lärdom som är väldigt aktuell nu är att det är lätt att starta ett krig men det går väldigt sällan som man har tänkt sig och ett krig kan bli ofta bli mycket längre än man hade tänkt sig.

Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:

– Ett intressant samtal. Vi kan lära mycket av historien, samtidigt som det enda vi vet är att vi inte vet hur framtiden ser ut.

– En av slutsatserna efter det här samtalet är att fast egendom i starka tillväxtorter alltid är dyra tillgångar.

– Något annat man ska tänka på är att vi inte alltid har haft hög standard i Sverige. Det var länge ett fattigt land med många som levde på ett utsatt sätt. När det kommer till boendet var det först efter andra världskriget som standarden höjdes och sedan i nästa steg när miljonprogrammet byggdes. I debatten skälls det ofta mycket på miljonprogrammet, men vi ska komma ihåg att miljonprogramsbygget var en väldigt viktigt för att utveckla vårt moderna Sverige.

– Det krävdes politiskt mod för att genomföra de stora reformerna på bostadssidan och det behövs också framåt.