#175 Ylva Sarby Westman: Det gäller att vara på tå
BOPOLPODDEN | När Ilija Batljan ringde i slutet av oktober förra året så tvekade hon inte, på bara två veckor var kontraktet påskrivet och den 10 november tillträdde hon som vd för Neobo – SBB:s avknoppade bostadssatsning som nyligen börsintroducerades. Hör ett samtal med Ylva Sarby Westman om utmaningarna som bostadsbolag i dagens marknad, om den stora substansrabatten, om planerna framåt – och den turbulenta tiden på Castellum.
I slutet av oktober ringde SBB:s vd Ilija Batljan och berättade om planerna på att knoppa av bostadsfastigheterna i bolaget som sedan blev det noterade bolaget Neobo.
– Det var flera saker som lockade. Dels har jag alltid älskat den noterade miljön, med allt vad det innebär. Sedan att vara med och skapa något från början – även om det fanns en förvaltningsorganisation så var resten ett vitt papper, vad gäller allt från organisation till hållbarhetsstrategi. Det kändes som ett drömjobb, säger Ylva Sarby Westman i podden.
Jobbat dygnet runt
Men det har även inneburit väldigt mycket arbete.
– Även om jag var förberedd hade jag inte trott att det skulle vara så här mycket. Det har varit nästan dygnet runt för att få ihop allt. Men vi har kul tillsammans.
Lika kul har det inte varit att följa aktiekursen, som sedan noteringen har pendlat mellan 13 och 19,50 kronor, samtidigt som substansvärdet anges till 56,96 kronor i Q4-rapporten.
– Bostadsfastigheter har många goda år bakom sig. Det har varit kraftiga uppvärderingar och hyresbostäder har blivit en lågavkastande tillgång. De flesta noterade bostadsbolag ligger på en avkastning om tre procent. Då är det naturligt att det finns en oro – kommer bolagen att klara ett högre ränteläge?
– Samtidigt är det naturligt med ett säljtryck efter en separation som vi gjorde från SBB. Aktieägare som har ägt SBB har nu fått ett bolag de kanske inte alls vill äga. Det finns även fonder som inte får äga aktier på First North. Det finns många faktorer som spelar in.
Låg direktavkastning – bland annat beroende på hög vakansgrad
Neobos direktavkastning angavs till 3,0 procent i bokslutet.
– Jag är övertygad om att vi kan få upp avkastningen, genom att sänka vakanserna (bostadsvakanserna ligger i dag på höga 6,6 procent), höja hyrorna och hålla hårt i pengarna på kostnadssidan.
Samtidigt anges värderingsyielden till 4,1 procent. Ylva Sarby Westman medger att den stora skillnaden ”kan skapa förvirring”, men menar att skillnaden ska bli mindre med en lägre vakansgrad och kommande hyreshöjningar.
Köpt aktier för en miljon
Hon har själv nyligen köpt aktier i Neobo för en miljon kronor.
– Jag har alltid velat äga aktier i de bolag jag är verksam i. Jag vill känna att all kraft och energi jag lägger ner även ska ge resultat genom ett aktieinnehav. Jag har däremot aldrig ägt aktier i fastighetsbolag jag inte har jobbat i.
– Det var ett enkelt beslut att köpa nu, det finns stor potential.
"40 kommuner är ingenting"
En del kritiker menar att Neobo har ett för spretigt bestånd – med 267 fastigheter, 8 400 lägenheter i 40 olika kommuner, med ett fastighetsvärde i Q4 om 15,3 miljarder. Sarby Westman håller inte med om spretigheten.
– Nej. Jag kommer ju från Kungsleden där vi avyttrade fastigheter i 130 kommuner – så 40 är ingenting. Vi är i kommuner vi tycker om, kommuner som växer, som har låg marknadsvakans och som samtidigt inte har så mycket konkurrens från nyproduktion. Samtidigt är det klart att det kliar i fingrarna när man tänker på att optimera portföljen, antingen lämna eller växa i kommuner där vi bara har ett fåtal fastigheter för att effektivisera förvaltningen.
– Men vi har varit tydliga med att första året ska vi ta hand om den portfölj vi har, göra investeringar i hållbarhet, sänka energiförbrukningen eller renovera och lyfta lägenheter, skapa attraktiva områden. Så här och nu fokuserar vi på den portfölj vi har.
Naturligt att fundera när Pehrsson fick lämna
Ylva Sarby Westman arbetade för Kungsleden i 13 år. Bolagets köptes sedan av Castellum och tanken var att Kungsledens ledarduo Biljana Pehrsson och Ylva Sarby Westman skulle vara vd och vice vd även på Castellum. Men redan efter en månad avgick Biljana Pehrsson efter meningsskiljaktigheter med den dåvarande ordföranden och storägaren Rutger Arnhult. Strax därefter meddelade också Sarby Westman att hon skulle lämna.
– Jag hade varit på Kungsleden i 13 år och jobbat hårt med sammanslagningen mellan Kungsleden och Castellum – jag tycker fortfarande att sammanslagningen var logisk och bra. Men när det uppstod slitningar och Biljana lämnade tog jag också en funderare och landade i att det kändes rätt att söka nya möjligheter.
Bostadspolitik.se:s Lennart Weiss kommenterar:
– Min spontana känsla är att hon är rätt kvinna på rätt plats. Hon har det strategiska tänkandet och samtidigt det operativa – att få in hyresgäster på småorter – och siktet inställt på att skapa långsiktiga värden.
– Jag känner mig ganska säker på att Neobo kommer att klara av det här. Den närmaste tiden gäller det att hålla näsan ovanför vattenytan, jobba med vakanserna, stärka driftsnettot. De har några kämpiga år framför sig och de handlas med en stor rabatt. Men efterfrågan kommer att finnas så länge arbetsmarknaden finns. Och när det kommer entydiga signaler om att räntorna har toppat, då kommer kapitalet snabbt att söka sig mot bolag som har varit nedpressade.
– Fortsätter de att gneta, göra hyresgästerna glada och odlar goda relationer med kommunerna så kommer det att bli happy days neråt vägen så småningom, det känner jag mig ganska säker på.