Veckans Aktuellt v20: Hyresförhandlingarna blir snarare ännu svårare nästa år

VECKANS AKTUELLT | Vad säger Sjunde AP-fondens jätteaffär om läget på den svenska fastighetsmarknaden? Hör vår nya expertkommentator Viktor Mandel kommentera fastighetsvärderingar, turbulensen i SBB, marknadsläget och bostadsminister Andreas Carlsons förslag om att det ska bli möjligt att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. När det gäller hyresförhandlingarna tror Viktor Mandel, tvärt emot Hyresgästföreningen, att de snarare blir ännu svårare nästa år. 

Anna Bellman programleder Veckans Aktuellt.
Viktor Mandel gör här sin debut som expertkommentator. Han är styrelseordförande i Bopol AB, som driver Bostadspolitik.se och Bopolpodden.
Han är framför allt vd för Sveafastigheter, som är ett dotterbolag till SBB. Han kan därmed inte kommentera SBB på djupet, men konstaterar:
– Det är klart att vi på Sveafastigheter påverkas av turbulensen. Och det har ju kommunicerats att SBB kan komma att minska sitt ägande i Sveafastigheter. Men det där är rena ägarfrågor som inte påverkar vår vardag. Vi förvaltar och bygger nytt, precis som vanligt, säger Viktor Mandel i podden.

Logisk affär när AP7 går in i fastighetssektorn

Den stora snackisen i branschen annars just nu är Sjunde AP-fondens intåg i fastighetssektorn. De gjorde nyligen sitt första fastighetsförvärv. De köper en tredjedel av Urban Escape i centrala Stockholm – AMF står kvar som ägare av två tredjedelar. Det här är årets hittills största fastighetsaffär i Sverige – hela Urban Escape värderas i affären till 22,2 miljarder kronor, vilket är precis på det bokförda värdet.
– Jag måste säga att det är fascinerande att det finns fastigheter i Stockholm som är värda 22 miljarder, det är hisnande.
– Vad gäller affären så är den logisk, AP7 har kommunicerat att de ska investera i fastigheter, nu gör de det. De får de bästa kontoren i Stockholm och även viss diversifiering med hotell med mera.
– En notering är att de inte köper in sig i Vasakronan (som ägs av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden). Det visar på oberoende gentemot de andra AP-fonderna och att de andra är nöjda med läget som det är.
– Affären visar också att det finns en betalningsvilja på de här nivåerna, det är en styrka för Stockholms kontorsmarknad.

Viktor Mandel menar också att det finns fler aktörer som sitter ”med kapital på sidlinjen”.
– Det är uppenbart att det är så. Det finns fastighetsfonder som har varit passiva de senaste åren, men som tagit in nytt kapital och väntar på intressanta lägen som kanske kommer att dyka upp framöver.

Transaktionsmarknaden tinar upp – men är fortfarande klart stukad

Det har även gjorts en del andra transaktioner på sistone. Transaktionsmarknaden har börjat tina upp.
– Men det är klart att den stukad, det här är låga nivåer jämfört med vad vi är vana vid. Det finns en stor osäkerhet om vart priserna är på väg. Men många står vid sidlinjen med kapital samtidigt som många vill sälja, av olika orsaker.

Om värderingarna generellt säger Viktor Mandel:
– Sedan den absoluta toppen har priserna gått ner kanske 20 procent, men det var få bolag som värderade sina fastigheter till de höga nivåerna. Värdena kanske har justerats ner tio procent och på de nivåerna går det att göra affärer.
– Jag tycker inte att det finns någon som säljer ”för billigt”. Vissa behöver sälja av olika skäl, men det finns ingen som vräker ut fastigheter och sett från andra sidan så finns det inte heller läge att göra uppenbart fantastiska affärer.

Carlsons utredningar gör ingen skada – men heller ingen stor nytta

Bostadsminister Andreas Carlson kom i fredags med en nyhet – han tillsätter en utredning som ska ta fram förslag för att underlätta för människor att äga sitt boende: Det ska gå att ombilda befintliga hyresrätter till ägarlägenheter och ett regelverk för hyrköp ska tas fram.
– Det var väl inget som jag hade prioriterat i det här läget om jag hade varit bostadsminister. Det är relativt obetydliga frågor. Jag hade hellre prioriterat hyreslagstiftningen eller reformer för att ta fram mer byggbar mark.
– Det här gör ingen skada men heller inte jättestor nytta. Men det finns en del utmaningar, bland annat när det kommer till förköpsrätt, i den tidigare utredningen om ägarlägenheter nämndes detta och förköpsrätt kring ombildningar till ägarlägenheter kan komplicera förvaltningen.
– Hela den här utredningen grundar sig i att det är eget ägande som skapar trivsel i ett bostadsområde. Men det är också så att högkvalitativa hyresrätter också är positivt för bostadsområden, och här kan större hyresrättsförvaltare göra ett jobb som till exempel mindre bostadsrättsföreningar inte mäktar med.

Tror snarare att det blir svårare att komma överens 2024

82 procent av hyrorna är nu färdigförhandlade, enligt Hyresgästföreningen.
Erik Elmgren på Hyresgästföreningen säger:
”Vi tror förhandlingarna kommer gå lättare i nästa år. Vi sjösatte en ny modell –  trepartsmodellen – tillsammans med Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta och det var ett tufft år att göra det. Men vi tror det kommer resultera i bättre och smidigare förhandlingar nästa år. Däremot har hyresgästerna tagit en tuff ekonomisk smäll. Det kommer bli svårt för många hushåll med så här höga hyreshöjningar och vi ser inte att det finns mycket mer marginaler. Det är också dags för alla hyresvärdar att visa vad deras hyresgäster faktiskt får för de höga hyreshöjningarna.”

Viktor Mandel:
– Jag håller inte med. Det blir väldigt svårt att komma överens nästa år. Nu har man i princip inte använt sig av trepartsmodellen. Den blir inte lättare att implementera nästa år för den bygger på ett treårssnitt vilket innebär att 2022 års kostnadsökningar ska få inflytande på nästa års hyror – precis som de borde ha fått på årets hyror. Det blir snarare ännu svårare att komma överens nästa år.