Lennart Weiss: Vad i helvete har de för sig på banken före kl. 3?

LEDARE | Låt dig inte luras av den något skämtsamma rubriken.
Den här texten är mycket allvarlig: Både hushåll och fastighetsägare får sina liv förstörda om bankerna inte tar sitt samhällsansvar.
Och frågan är berättigad.

Alla som vuxit upp med revykungarna Hasse och Tage känner igen uttrycket: Vad i helvete har de för sig inne i banken efter tre? (Mer ungdomliga läsare hänvisas till Youtube) Uttrycket är från den tiden då det fanns banker i Sverige som höll sig med vackra kontor av marmor, öppna kassor där man kunde träffa en livs levande människa för att göra insättningar och uttag. Vid mer påträngande ärenden, som att till exempel resa ett lån, kunde man boka tid med en banktjänsteman som inte bara synade dina räkenskaper. Vederbörande gjorde också en för all del myndig men samtidigt personlig bedömning av din karaktär och dina framtidsutsikter. Banken stängde dock kl. 3. Vad som skedde därefter var höljt i dunkel.

Via en strid ström av olika vittnesbörder jag fått den senaste tiden är det mer befogat att fråga sig vad banken gör – före kl. 3.

Det är nu en sedan länge svunnen tid. Det personliga kundbemötandet har ersatts av ett digitalt formulär och lånebeslutet är hårt reglerat av Finansinspektionen. Vad banken gör efter kl. 3 är dessutom en närmast ointressant fråga. Via en strid ström av olika vittnesbörder jag fått den senaste tiden är det mer befogat att fråga sig vad banken gör – före kl. 3.

Exempel 1:

Två personer i en stad norr om Dalälven har beslutat sig för att separera. Kvinnan i hushållet kommer att bo kvar i parets gemensamma hus under en planerad prövotid på sex månader. Kvinnan betalar under denna tid alla kostnader för huset och mannen alla kostnader för en nyinköpt lägenhet på cirka 1,7 miljoner kronor. Det uppstår dock ett litet problem:Mannen, som har fast anställning och en stabil inkomst väl över genomsnittet, nekas lån av parets husbank, som råkar vara en av våra etablerade storbanker. Banken kräver att kvinnan löser ut mannen från huslånet. Mannens del av befintligt huslån är cirka 950 000 kronor på ett hus som är värderat till cirka 4,2 miljoner kronor. (Paret har just nu ett bundet lån till låg ränta.)

Tar banken en stor risk om den beviljar mannen ett lån, som till del kommer att amorteras redan om några månader, när det gemensamma huset kommer att säljas?

Mannen har närmare 400 000 kronor i sparkapital som han kan sätta in kontant i den nya lägenheten. Det motsvarar cirka 22 procent av köpeskillingen, plus den tillgång mannen har i det befintliga huset som han fortsatt äger till 50 procent. (Huset planeras att säljas inom några månader, om inte prövotiden utfaller på annat sätt.) Med bankens besked hamnar paret i en stressande tvångssituation. Retorisk fråga till dig som läsare: Tar banken en stor risk om den beviljar mannen ett lån, som till del kommer att amorteras redan om några månader, när det gemensamma huset kommer att säljas?

Exempel 2:

En etablerad men dock mindre fastighetsägare i södra Sverige äger några kommersiella fastigheter med goda kassaflöden och noll vakanser. En av fastigheterna, med indexerade hyresavtal, har ett lån som ska refinansieras. Fastigheten har extern värdering på 100 miljoner kronor och pantbrev på 53 miljoner. Vid refinansieringen godtar dock inte banken (i detta fall en bank som just nu gör tv-reklam som en ”folkets bank”) den externa värderingen. Banken värderar själva fastigheten till 70 miljoner kronor och erbjuder endast lån på 35 miljoner kronor.

Tar banken en betydande risk om man refinansierar en fastighet med stabila kassaflöden och indexerade hyresavtal?

Det innebär att fastighetsägaren måste sätta in cirka 35 procent mer eget kapital än tidigare, medel som vederbörande inte har. Alltså tvingas fastighetsägaren sannolikt till tvångsförsäljning vilket endast gagnar aktörer som fonder som finansieras med riskkapital. Långsiktiga aktörer som sparat och gnetat under en livstid ersätts således av opportunister utan starkare känslor för vare sig bygden eller sina hyresgäster.

Retorisk fråga till dig som läsare: Tar banken en betydande risk om man refinansierar en fastighet med stabila kassaflöden och indexerade hyresavtal?

Argumenten bakom bankernas agerande är en smula talande. När det gäller privatpersonen menar banken att man måste ta höjd för att kvinnan i hushållet plötsligt kan bli svårt sjuk och att mannen således kan tvingas täcka upp för hennes löpande kostnader samtidigt som han har kostnader för en ny lägenhet.

Är det så våra etablerade banker tar ansvar för sina kunder och lokalsamhället?

När det gäller den kommersiella fastighetsaktören hörs argument som att ”vi tar inte längre i fastigheter”, det finns ”eftersatta renoveringsbehov som motiverar ny värdering” etcetera etcetera. Bortom svepskälen kan dock skönjas en trend mot att kommersiell värdering inte längre gäller. Det betyder i så fall ökat godtycke och fler beslut som kommer att sätta privatpersoner och strävsamma småföretagare i en svår rävsax. Är det så våra etablerade banker tar ansvar för sina kunder och lokalsamhället?

Just nu förs en publik debatt om bankernas abnorma vinster. Den uppenbara logiken är att bankerna mår bra, rentav väldigt bra i ett klimat där räntorna stiger och hushåll och företag plågas av ökade kostnader. Från bankernas sida bemöter man kritiken med: ”Det är bra att våra banker är lönsamma – stabila och lönsamma banker är nämligen bästa garanten för att bankerna kan fungera som smörjmedel för ekonomisk tillväxt och människors välfärd.”

Men om våra banker inte är beredda att ta några risker eller ensidigt tar sig rätten att omförhandla villkoren när det blåser snålt fyller de inte längre sitt grundläggande syfte

Det är givetvis sant. Men för att det ska bli mer än teori måste bankerna också agera långsiktigt och för kundernas bästa. Ett lån är per definition ett förskott på framtida inkomster. Genom att ta ett lån kan således både hushåll och företag öka sin välfärd här och nu, förutsatt att man med löpande inkomster kan betala sina räntor och amorteringar. Förhållandet mellan kund och bank innehåller alldeles självklart ett moment av risk. Men om våra banker inte är beredda att ta några risker eller ensidigt tar sig rätten att omförhandla villkoren när det blåser snålt fyller de inte längre sitt grundläggande syfte. Då bidrar de snarare till att öka riskerna i samhällsekonomin, om inte för sig själva så i varje fall för alla andra. Så vad i helvete är det egentligen som sker i våra banker just nu, före kl. 3?

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke