Lennart Weiss: Regeringen möter bostadskrisen med dimridåer

LEDARE | Det finns hur mycket byggbar mark som helst.
Dagens kris för bostadsbyggandet är i allt väsentligt finansiell.
Därmed måste de politiska åtgärderna också vara finansiella.

För den som följer bostadsdebatten är det uppenbart att regeringen börjar bli alltmer stressad. Fakta talar för sig själv. Bostadsbyggandet störtdyker. Redan nu beräknar Konjunkturinstitutet det årliga bortfallet i BNP-tillväxt till cirka 60 miljarder kronor. De indirekta effekterna när arbetsmarknaden drabbas och företagen får svårare att rekrytera är givetvis än större.

Från verkligheten kan dock meddelas att det just nu finns hur mycket byggbar mark som helst

Så här långt svarar regeringen efter två försvarslinjer. Bostadsminister Carlson fortsätter att repetera receptet ”strukturreformer som ger effekt på lång sikt” med det uttalade syftet att få fram mer byggbar mark. Från verkligheten kan dock meddelas att det just nu finns hur mycket byggbar mark som helst. Det är till och med så att alltfler enskilda aktörer lämnar tillbaka markanvisningar eftersom ett tillträde skulle bränna rejält i den egna kassan, först genom betalningen för marken, därefter via ett närmast garanterat förlustprojekt.

Såväl finansminister Svantesson som arbetsmarknadsminister Pehrson har ryckt ut till bostadsministerns försvar med att hänvisa till inflationsbekämpningen. Här lyder den offentliga talepunkten att ”bara inflationen går ned kommer byggandet ta fart igen”. Det är möjligt att de tror på det själva men de beräkningar som Veidekke gjort visar att detta i bästa fall är önsketänkande. Veidekkes analys, som utarbetats i samarbete med analysföretaget Evidens, visar tvärtemot vad ledande regeringsföreträdare tror att bostadskrisen blir långvarig.

För att bostadspriserna ska stiga med tio procent per år fram till år 2026 krävs att, allt annat lika, hushållens reala inkomster i sin tur ska öka med 20 till 25 procent. Hur sannolikt är det?

I basscenariot faller styrräntan i år med en procentenhet. För att nå upp till 40 000 påbörjade bostäder 2025 krävs enligt Veidekkes analys att bostadspriserna stiger med tio procent per år och att byggpriserna sjunker med fem procent per år. För att bostadspriserna ska stiga med tio procent per år fram till år 2026 krävs att, allt annat lika, hushållens reala inkomster i sin tur ska öka med 20 till 25 procent. Hur sannolikt är det?

Utifrån mer rimliga antaganden visar Veidekkes simuleringar att vi i bästa fall kommer upp till 28 000 – 30 000 bostäder de närmaste åren. Allt talar således för att vi står inför sju svåra år. Den som påstår annat får gärna presentera en egen analys. Framförallt behöver nog regeringen förklara för oss i branschen hur den presenterade agendan (”strukturreformer som ger effekt på lång sikt”) ens på marginalen kommer att göra skillnad de närmaste 5 – 10 åren.

Här och nu är bostadskrisen i allt väsentlig finansiell och kan beskrivas i fyra punkter:

• Olönsamma kalkyler. Det gäller särskilt det breda bostadsbyggandet för arbetsmarknadens behov. Det som fungerar är attraktiva projekt i premiumlägen.
• Svårt att få kreditivfinansiering. Även stora, mycket starka aktörer vittnar om att man även för bra projekt endast får en, högst två bankofferter. De mindre får ingen alls eller krav på mycket höga säljgrader och tuffa säkerheter.
• Dyr långfristig finansiering. Även om obligationsmarknaden kvicknat till något söker nyproduktionen i allt väsentligt bankfinansiering. Den som alls erhåller en offert konstaterar att även långa pengar är dyra och tynger kalkylen svårt.
• Hushållen beviljas inte lån. Som alla vid det här laget redan vet har det blivit svårt och dyrt, även för hushåll med goda inkomster, att beviljas ett bolån. Det gäller alldeles särskilt de familjebildande hushållen som är motorn i bostadsmarknaden.

Är dessa samband okända för regeringen? För vissa av dem (läs partiledare och andra med perifert intresse för bostadsfrågor) är svaret sannolikt ja men att Carlson/ Svantesson förstår sambanden behöver nog ingen betvivla.

Det mer pessimistiska är att man sitter fast i ideologiska blockeringar som förhindrar att staten, i finansiell mening, tar en mer aktiv roll

Så varför hamnar de då så snett? Två svar är möjliga. Det mer försonliga är att man arbetar med vissa åtgärder, framförallt med koppling till hushållens villkor, som man avser sätta in när inflationen stabiliserat sig på en låg nivå. Det mer pessimistiska är att man sitter fast i ideologiska blockeringar som förhindrar att staten, i finansiell mening, tar en mer aktiv roll. I sinom tid kommer säkert svar. Problemet är att de skulle behövas här och nu.

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke