Hyresrätten försvinner i det tysta

DEBATT | Nästan det enda bostadspolitikerna är överens om är att de vill ha blandade upplåtelseformer i stadskärnorna. Men hyresrätterna håller långsamt på att försvinna. ”Istället för att bota sjukdomen, det vill säga att bruksvärdessystemet är satt ut spel, väljer lagstiftaren att kriminalisera symptomen”, skriver Adam Cocozza vd för Botrygg.

De flesta av våra större städer har en sak gemensamt; det finns ingen mark att bygga på i de centrala delarna. Stadskärnorna kännetecknas vanligtvis av rutnätsplaner där alla kvarter är utfyllda. Ingen politiker med självbevarelsedrift skulle släppa fram ett infill-projekt på de få luckor i rutnätet som utgörs av parker, grönremsor och torg. Det utbud av bostäder som finns i dessa centrala, och ofta mest attraktiva, delarna av våra städer kan därför ses som konstant.

Vad som däremot inte är konstant är fördelningen mellan upplåtelseformerna. Här sker det sakta men säkert en omfördelning från hyresrätter till bostadsrätter. I en artikel i DN från 2022 konstateras att andelen hyresrätter i Stockholms innerstad sjönk från 63 procent 1998 till 33 procent i slutet av 2020. Trenden ser likadant ut i de flesta större städerna. Att detta inte ges större uppmärksamhet kan bara tolkas som att politiken saknar probleminsikt.

Varje ombildning innebär en permanent minskning av utbudet på hyresrätter i stadskärnan. Läs den meningen igen och fundera på de långsiktiga konsekvenserna av detta

Anledningen till att utbudet av hyresrätter minskar är enkel. Den dagen en hyresfastighet ska säljas konkurrerar hyresrättsköparen med bostadsrättsombildaren, och här vinner så gott som alltid bostadsrättskalkylen. Varje ombildning innebär en permanent minskning av utbudet på hyresrätter i stadskärnan. Läs den meningen igen och fundera på de långsiktiga konsekvenserna av detta.

Orsaken till detta är att nuvarande bruksvärdessystem är satt ur spel. Tanken med systemet är att hyrorna ska spegla en marknad i balans och ge ett skydd mot oskäliga hyresförändringar som kan uppkomma vid bostadsbrist.

Idag är det tvärtom. Systemet säkerställer att hyrorna inte kan justeras för att bättre efterlikna en marknad i balans. Det leder till konstlat låga hyror i de attraktiva delarna och en alldeles för platt hyresstruktur i jämförelse med de mindre attraktiva delarna.

Istället för att bota sjukdomen, det vill säga att bruksvärdessystemet är satt ut spel, valde lagstiftaren att kriminalisera symptomen

Den stora skillnaden i vad människor är beredda att betala i dessa attraktiva områden visar sig till exempel i de högre hyrorna i andrahandsuthyrningar, att fastighetsägare hyr ut med höga hyror direkt till företag samt att det i vissa städer förekommer en svarthandel med förstahandskontrakt. Istället för att bota sjukdomen, det vill säga att bruksvärdessystemet är satt ut spel, valde lagstiftaren att kriminalisera symptomen.

Så som hyreslagen är utformad har en enskild fastighetsägare ingen möjlighet att kunna driva denna fråga.

JB 12 kap 55§ Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas.

Vad gör man då om alla lägenheter i attraktiva områden har en bruksvärdeshyra som är betydligt lägre än vad den borde vara om den faktiskt speglade en hyresmarknad i balans? Här krävs det en lagändring för att komma till rätta med problemet.

Vill vi ha kvar hyresrätter i våra stadskärnor i framtiden krävs det att hyrorna speglar ett korrekt bruksvärde, och för att göra det krävs det att hyreslagen reformeras

För att förtydliga: Nej, jag är inte ute efter att vi ska införa marknadshyror. Även om det skulle råda bot på detta problem så saknas det stöd för detta i dagens politiska landskap. Det som det däremot finns ett hundraprocentigt stöd för är att vi ska ha en blandning av upplåtelseformer i våra stadskärnor. Kanske är detta den enda bostadspolitiska fråga där alla riksdagspartier faktiskt är överens?

Då är det hög tid att man tar denna fråga på allvar och agerar. Marknaden (Hyresgästföreningen och fastighetsägare) kommer inte att lösa detta. Vill vi ha kvar hyresrätter i våra stadskärnor i framtiden krävs det att hyrorna speglar ett korrekt bruksvärde, och för att göra det krävs det att hyreslagen reformeras.

Adam Cocozza
Vd, Botrygg