Nathalie Brard: Bostadsrättspriserna ska styra hyresnivåerna
Av en ny hovrättsdom framkommer att hyresgästernas allmänna värdering av ett läge går att finna i bostadsrättspriserna på den aktuella platsen. I praktiken innebär det alltså att bostadsrättspriserna kan styra hyresutvecklingen framöver. Det skriver Nathalie Brard, chef hyresmarknad Fastighetsägarna Stockholm.
Vilken betydelse ska det geografiska läget ha för hyran i en lägenhet? Och kan olika kommuner ses som en och samma ort när det gäller hyressättningen? Dessa frågor har genom åren debatterats flitigt av Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Ett färskt hovrättsbeslut (ÖH 4774-17) hjälper oss att räta ut dessa frågetecken.
Stockholmsregionen har utvecklats snabbt under de senaste decennierna. Kommuner som tidigare sågs som väldigt olika har nu smält samman och skapat gemensamma bostadsmarknader. Därför är det inte självklart att hyressättningen ska styras av kommungränserna. Det var ett av skälen till att Wåhlin Fastigheter Aktiebolag (Wåhlin) ville pröva hyran i ett antal lägenheter i en fastighet i centrala Sundbyberg.
Wåhlin anser att centrala Sundbyberg är jämförbart med det geografiska läge som gäller i Stockholms innerstads yttre delar. I det här fallet gällde det bland annat Stadshagen på Kungsholmen. Ärendet prövades först i hyresnämnden och därefter i hovrätten. Som stöd för sitt yrkande åberopade Wåhlin ett antal jämförelseobjekt, som ansågs vara direkt jämförbara med prövningslägenheterna i centrala Sundbyberg. Om hovrätten hade övertygats skulle hyran i de berörda lägenheterna i Sundbyberg ha kunnat höjas till samma nivå som i Stadshagen.
Nu lyckades inte Wåhlin övertyga hovrätten om jämförbarheten mellan lägenheterna. Däremot förde hovrätten en del intressanta resonemang av principiell betydelse för hyressättningens framtid.
Hovrätten säger uttryckligen att Stockholm och Sundbyberg utgör en och samma ort i hyresrättslig mening. Det har sagts i tidigare beslut. Det är bra att det tydliggörs än en gång. Hovrätten säger också att de jämförelseobjekt som Wåhlin presenterar är likvärdiga i nästan alla avseenden utom när det gäller det geografiska läget. För även om Stockholm och Sundbyberg kan anses vara en och samma ort, kan olika delar inom denna ort ha olika attraktivitet. Det kan bero på sådant som exempelvis närhet till kommunikationer samt utbud och variation av restauranger, affärer och kultur.
Det låter som en rimlig utgångspunkt. Men hur ska man komma fram till detta? Det är här det blir intressant. Hovrätten och, hör och häpna, Hyresgästföreningen som företräder hyresgästerna i målet anser att bostadsrättspriser kan ge vägledning. Jag är den första att hålla med. Bostadspriserna visar ju på ett objektivt och uppdaterat sätt hur folk värdesätter ett visst område. I beslutet hänvisas till en utredning som Hyresgästföreningen tagit fram som, enligt uppgift, tydligt visar att prisskillnaderna mellan Sundbyberg och Kungsholmen är stora. Bland annat baserat på detta underlag finner hovrätten i sina slutsatser att det inte är möjligt att göra en direkt jämförelse mellan lägenheterna.
Även om beslutet gick emot hyresvärden så borde det här vara sprängstoff. Hyressättningen i Stockholmsregionen ska för det första inte följa kommungränserna. För det andra säger beslutet att bostadsrättspriserna är en bra indikator för att mäta ett områdes attraktivitet och på så vis spegla hyresgästers allmänna värderingar av ett visst läge. Att Hyresgästföreningen dessutom är den part som driver denna ståndpunkt hårdast i ärendet gör inte saken mindre intressant. Detta måste rimligen få stor betydelse för den framtida hyressättningen i Stockholmsregionen.
När det gäller just det här specifika fallet, tror jag att det finns en risk att hovrätten i sitt beslut har utgått från en felaktig beskrivning av skillnaderna i bostadsrättspriserna i de aktuella lägena. En snabb genomgång av lägenheterna på Booli och Hemnet tyder på att bostadsrättspriserna i centrala Sundbyberg ligger på ungefär samma nivåer som i Stadshagen. Men det är en annan historia. Nu blickar vi framåt.