Hovrättsdom hotar skiljemannaförfarandet –  ”Hyresgästföreningen har skaffat sig ett nytt veto”

Hyresgästföreningen har tillskansat sig ett nytt veto och bestämmer nu indirekt huruvida en fastighetsägare har tillgång till gällande avtal eller ej.
Det menar Rikard Ljunggren, vd på Fastighetsägarna GFR, som ser stora framtida risker efter en dom i hovrätten.

I samband med att lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar infördes 2023 uppdaterade Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen den gemensamma mallen för förhandlingsordning. För att överensstämma med den nya lagstiftningen lades en tvistlösningsklausul till i den rekommenderade förhandlingsordningen.

Under det första året fick tvistlösningsklausulen – vilket alltså betyder att en oberoende skiljeman avgör tvister kring den årliga hyresjusteringen – användas knappt 100 gånger. Vid förhandlingarna om 2025 års hyror behövde skiljeman användas cirka 150 gånger, en ökning på närmare 50 procent jämfört med året innan.

Men trots att klausulen står med i den gemensamma mall för förhandlingsordning som Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen tillsammans tagit fram valde nyligen Svea hovrätt att låta Hyresgästföreningen stryka klausulen ur en förhandlingsordning.

Hovrätten ansåg nämligen att det ”saknades förutsättningar för att införa en skiljemannaklausul i förhandlingsordningen” då Hyresgästföreningen inte ville ha någon sådan i det specifika fallet.

Hyresgästföreningen motiverade sin ståndpunkt enligt följande:
”I den aktuella tvisten är det av flera skäl olämpligt att införa en skiljemannaklausul och det saknas förutsättningar att mot föreningens önskan införa en sådan, oaktat vad de centrala parterna på hyresmarknaden har kommit överens om”.

Hovrätten gick på den linjen.

”Ett antal logiska vurpor i lagstiftningen”
Rikard Ljunggren, vd på Fastighetsägarna GFR, menar att hovrättens beslut hotar hela skiljemannaförfarandet.
– Det är anmärkningsvärt men bekräftar samtidigt det fel i lagstiftningen vi tidigare pekat på. Hyresgästföreningen har ett nytt veto genom att det i slutändan är upp till deras goda vilja om fastighetsägaren ska ha tillgång till tvistlösning eller inte, säger han och fortsätter:
– Det räcker att de vill stryka klausulen i en specifik förhandlingsordning eller vägra teckna nya med en tvistlösningsklausul, så blir det så.

Rikard Ljunggren fortsätter:
– Hela grundproblemet är att man valde en avtalsbaserad lösning när man införde den nya lagstiftningen om tvistlösning 2023. Det förutsätter att parterna är överens och har ett avtal men sedan kan Hyresgästföreningen ändå lokalt välja att bortse från det avtalet genom att agera som man nu gjort.
– Vi var emot den lösningen i beredningsarbetet men regeringen lyssnade inte på våra invändningar. Nu finns det ett antal logiska vurpor i lagstiftningen som skulle behöva rättas till, säger han.

Han tycker bland annat att fastighetsägare bör ha lagstadgad rätt till tvistlösning, och inte vara beroende av ett avtal eller vad Hyresgästföreningens lokala företrädare tycker.
– Det är klart att hyresvärdarna i den aktuella lagstiftningen borde ha rätt till tvistlösning, utan att det ska krävas Hyresgästföreningens samtycke i varje enskilt fall.

Får hyror ingen förstår
Fastighetsägarna och Rikard Ljunggren tycker inte att skiljemannaförfarandet är felfritt. Men han menar att det åtminstone gör att parterna inte fastnar i allt för utdragna förhandlingar som var fallet innan lagstiftningen infördes.
– Fördelen är att man får en beslutad hyresutveckling. Nackdelen är att man får en procentsats som ingen förstår, vare sig vi eller hyresgästerna, eftersom skiljemannen inte behöver motivera sitt beslut, då Hyresgästföreningen aktivt motsätter sig det.

Ser flera testballonger
Redan innan hovrättsdomen menar Rikard Ljunggren att Hyresgästföreningen vägrat att skriva under nya förhandlingsordningar där tvistlösningsklausul finns med. De har också sagt också upp förhandlingsordningar som en protest mot skiljemannaförfarandet som i hovrättsfallet.
– Det är inte så att Hyresgästföreningen gör det systematiskt, men det är ett ganska omfattande arbete, där de skickar upp testballonger för att se hur det går. De vägrar också på många håll i landet att byta ut förhandlingsordningar, trots att vi har ett separat avtal med Hyresgästföreningen där de åtar sig att göra det, säger Rikard Ljunggren.