Mikael Goldstein: Brf-sparande vållar debatt, kan mytomspunnen paradox lösas?

DEBATT | Om bostadsrätter säljs med undersparande i föreningen, skulle en del av reavinsten kunna återföras till föreningen. Det skulle återställa balansen och motivera föreningar att spara rätt, menar Mikael Goldstein.

Vad är myt, verklighet och hur ser optimalt sparande ut? Vi skådar in i årsredovisningens värld.

Vad är rätt avgift och rätt sparande? Enligt Stockholms bostadsbarometer (HSB, 2025) ska föreningen ha: ”rätt avgift”. Inte för låg och inte för hög.

Rätt avgift ska täcka föreningens löpande kostnader och räntor såväl som sparande. Nyckeltalet Sparande avser förväntade kostnader för framtida underhåll. Enligt Riksbyggen är rätt sparande 305 kr/kvm/år:
”…en bostadsrättsförening bör ha ett sparande på 305 kr/kvm. Ett för lågt sparande innebär att din förening kan halka efter i underhållet av fastigheten. Alternativt tvingas kompensera längre fram genom högre avgifter.”

Swedbank anger rätt (schablon)-Sparande till 300 kr/kvm/år.

Bokföringsnämndens vägledning anger nyckeltalets form, inte norm, vid sparår (endast reparationer, ej planerat underhåll):
Sparande (slitage + amortering) = (Avskrivning ± Årets resultat)/(Total yta (BOA + HYRA))

Tanken är att föreningens avgift ska vara lika förutsägbar som bruksvärdeshyran i hyresrätten – volatilitet obefintlig. Hyra/avgift bör stiga ca 2 procent årligen enligt inflationsmålet.

Då hög köpeskilling erläggs vid bostadsrättsköp, och samband antas råda mellan pris och avgift, är det viktigt att ekonomin är hållbar. Annars har man betalat för mycket.

Sparande utgör två sidor av samma mynt: underhålls- och amorteringssparande.

Sparande utgör två sidor av samma mynt: underhålls- och amorteringssparande. Kronasparande (fond för framtida underhåll) hamnar i kassan. Klavesparande avser amortering, föreningens skuldsättning minskar.
För varje klave minskar skulden och i förlängningen räntekostnad och avgift; belåningsutrymme skapas.

Vid kronasparande fås sparränta, men föreningslånets ränta (3 procent) är ofta 2 procent högre än sparräntan (1 procent). Det innebär att växlingskursen för klave är 2 procent högre än för krona. Sparandet bör därför fördelas optimalt. Vilken “bössa” man sparar i beror på byggnadens ålder, som är kopplad till föreningens skuldsättning.

I Myter och missförstånd (2025) oroas man över att avgiften i nyproduktion måste höjas kraftigt när K3 införs, då där sparas lite. Rätt (schablon)-Sparande anses här orätt, risk för översparande finns. Nästa medlem gynnas då mer än nuvarande.

Ålder och skuldsättning avgör vad som är optimalt
I nyproduktion (< 10 år) är klavesparande bäst. Skuldsättningen här är hög (ca 15 000 kr/kvm). Likaså avgiften, som dessutom är räntekänslig. Det dröjer många år innan planerat underhåll förväntas ske. Optimalt krona-/klavesparande är här 10/90.

Många stadgar anger låg lägsta fondering (t.ex. lägst 30 kr/kvm/år). Vid rätt (schablon)-Sparande skulle då sällsynt mycket behöva amorteras (270 kr/kvm/år). Avgiften skulle då behöva höjas, då serieplan (progressiv amortering) ofta används för att hålla den nere. Initial amortering kan starta på 25 kr/kvm/år (Köpa osett?, 2023).

I en medelålders förening (10–30 år) bör lika mycket krona som klave sparas, 50/50. Köpeskilling, avgift samt föreningens skuldsättning antas här vara lägre: 10 000 kr/kvm.

Äldre föreningar bör gärna överspara.

I en äldre förening (> 30 år), där planerat underhåll väntar runt hörnet, är kronasparande bäst – avstå från klave, 100/0.
Viktigt att kassan är stor, så att fakturan täcks. Avgift och skuldsättning antas vara låga (ca 5 000 kr/kvm), men kostnaden för planerat underhåll hög. Kassan räcker inte utan måste kompletteras med nytt föreningslån – men belåningsutrymme finns.

Såväl Swedbank som Riksbyggen menar att undersparande initialt kan accepteras i nyproduktion, men bör närma sig rätt sparande i takt med att underhållsbehov uppstår. Äldre föreningar bör gärna överspara.

Når typisk förening med K2-avskrivning rätt Sparande?
Enligt Stockholms bostadsbarometer (HSB, 2025, ca 760 föreningar) höjdes genomsnittlig avgift med 9 procent (från 767 till 833 kr/kvm/år) under 2024.
Nyckeltal Sparande sjönk med 5 procent (till +165 kr/kvm) jämfört med 2023. Genomsnittlig skuldsättning i äldre föreningar var här låga 5 800 kr/kvm.

För att nå rätt avgift skulle sparandet behövt höjas med +135 kr/kvm. Nuvarande avgift täcker inte yttre slitage och amortering fullt ut. Nästa medlem missgynnas.

Från 2026 sker K3-avskrivning. Här summeras avskrivning av yttre byggkomponenters återanskaffningskostnad utifrån förväntad ekonomisk livslängd (10–50 år) i underhållsplanen.
Rätt sparande bör här matcha det beräknade.

Kan undersparande botas? Förmodligen inte. Men K3 kommer ge ett korrektare värde på återanskaffningskostnad för årligt slitage. Såväl spekulant, styrelse som medlem vet då – på kronan när – vad som fattas.

Tanken är att nuvarande medlems yttre slitage inte ska hamna i knät på nästa.

”Cui bono” – nuvarande eller nästa medlem?
Vem bör gynnas? Tanken är att nuvarande medlems yttre slitage inte ska hamna i knät på nästa. Viktigt att även amortering ingår.
Då rätt sparande och avgift tycks underskattas gynnas nuvarande på nästa medlems bekostnad.

Att föreningen översparar är osannolikt. Bot finns ju alltid till hands i form av avgiftshöjning, som alltid kan ordineras – lite senare. Styrelsen bibehåller hellre än höjer avgiften.

Då undersparande förekommer bör man kanske dra lärdom av hyresrätten? Här avses inre slitage.
Hyresgäst kan vid avflyttning bli ersättningsskyldig om inre slitage överstiger det förväntade. Enligt Hem & Hyra (2025) fick ett par som under kortare tid hyrt en nyrenoverad lägenhet erlägga ca 70 000 kr till hyresvärden för extraordinärt slitage – deras hundar hade slitit ner bostadens inre i förtid.

Kan undersparande kompenseras när bostadsrätten byter ägare?
Via avdrag (t.ex. ett prisbasbelopp, 57 300 kr) återförs del av reavinst till föreningen. Det skulle då räta ut tidigare såväl som framtida obalans, då rätt sparande nog kommer att underskattas även framöver.

I en bostadsrätt ansvarar medlemmen för bostadens inre, som för en lekman är lättare att bedöma än det yttre. Om badrum eller kök behöver renoveras kan köpeskillingen justeras.
Via nyckeltal Sparande och återföring av del av reavinst vid ägarbyte välkomnas ny medlem till ett relativt väldukat bord.

Mikael Goldstein,
Docent och författare.