#288 Hans Wallenstam: ”Några förenklade byggregler löser inte problemet”

BOPOLPODDEN | När Hans Wallenstam tog över familjeföretaget strax före 90-talskrisen prövades både ledarskap och affärsmodell. I Bopolpodden berättar han om hur bolaget klarade sig när tolv av tretton noterade västsvenska fastighetsbolag gick under, varför läget alltid är avgörande och hur ett mjukare ledarskap, kvalitetstänk och tro på medarbetarna format bolaget. Han pratar även om dagens mer komplexa bostadskris och beskriver varför han tycker att systemet med skiljeman fungerar ganska bra, men varför han hade önskat mer vilja till förståelse och samarbete mellan parterna på bostadsmarknaden.
Anna Bellman programleder och Kent Persson kommenterar.

I veckans avsnitt av Bopolpodden gästas programledare Anna Bellman av Hans Wallenstam, vd och huvudägare i börsnoterade Wallenstam.

I podden berättar Hans hur det faktum att han tog över familjeföretaget just före 90-talskrisen än i dag färgar så väl hans egen syn på affärer som bolagets agerande.
– Jag är ju en av dem som jämt pratar om läge, läge, läge. Det kommer från de erfarenheter jag fick under nittiotalet, sedan har ju det blivit lite urvattnat med åren, men det är allt mer aktuellt i dag igen.
Han menar att det finns flera anledningar till att Wallenstam överlevde krisen, men att duktiga och drivna medarbetare tillsammans med finansiärer som trodde på bolaget och dess tillgångar var avgörande.
– I början av 90-talet handlade allt om att överleva. Det var tretton noterade bolag från västra Sverige som gick in i krisen och tolv som försvann.

Ser engagerade medarbetare som en nyckel
Angående hur hans eget ledarskap bidrog till bolagets framgång under krisen menar Hans Wallenstam att det framför allt var en kollektiv insats. Hans mjukare ledarskap fungerade, men det var inte populärt hos hans far Lennart, som grundat bolaget.
– Han tyckte att jag var vek… Men jag har en känsla av att man inte kan göra allt själv, det gäller ju att ha duktiga och engagerade medarbetare och det får man inte om man inte låter alla känna sig delaktiga.
– Jag tycker att det är viktigt att alla känner sig delaktiga i både framgång och motgång. Jag tror inte på den där modellen att man ska styra allt själv, men jag tror säkert att det kanske var nödvändigt att leda på det sättet när han startade bolaget 1944, strax efter kriget.
Hans är tacksam att Lennart lät honom styra bolaget på sitt sätt.
– Han var lite sådär: ”Du ska inte lyssna för mycket på andra, du ska bestämma själv.” Han var ju 70 år och jag 30 år, så han hade väldigt lätt kunnat ändra på beslut, men det ska han ha all heder för att han aldrig gjorde.
– Han dog ju 2006, så han fick ändå se att allting hade gått bra, att vi hade kommit igenom krisen och att vi hade börjat bygga igen, vilket han tyckte var väldigt viktigt.

En annan typ av kris i dag
Jämfört med 90-talskrisen menar Hans Wallenstam att dagens kris inte alls är lika dramatisk – men annorlunda.
– Dagens kris är en annan, med demografin som är annorlunda och kriminaliteten som är fruktansvärd. Det är ju många andra dimensioner som vi inte haft innan… Det här med att det är krig både i Ukraina och Israel och Gaza, det är ju hemskheter som man bara vill ska ta slut och det blir fred.
– Det är en annan typ av kris i dag jämfört med det som då var en ekonomisk kris för oss i branschen, det upplever jag inte att vi har i dag.
Oavsett omvärldsläge har Wallenstams affärsidé varit densamma.
– Vi bygger ju för egen förvaltning och det måste jag säga, att den affärsidén har ju varit väldigt framgångsrik under alla år, så den kommer vi att fortsätta med.
– Sedan säljer vi ju något hus någon gång då och då, inget är heligt, men vi bygger ju för egen förvaltning både när det gäller hyresrätter och kommersiellt.
Han önskar att bolaget hade kunnat hålla en högre byggtakt än de har i dag, men att läget ändå är förhållandevis bra.
– Det känns bra, vi har ungefär 1 100 lägenheter i produktion just nu. Jag önskar att vi kunde ha haft en högre byggtakt. Sett till att man måste jobba mycket mer med bakgrundskontroller och hålla koll på byggena på ett annat sätt i dag, och vi vill bygga med ännu mer kvalitet, så gäller det att vara selektiv.
– Jag tror att 1 500 lägenheter är en ganska lagom nivå för oss att ligga på.

Kvalitet allt viktigare
Medan många frågar sig när marknadsläget ska vända och allt ska ta fart igen tror Hans Wallenstam att vi inte ska förvänta oss en återgång till full gas.
– Jag tror kanske inte att vi får se den farten vi vande oss vid ett tag, där man kunde sälja på ritning och liksom bara ”kränga lägenheter”. Den tiden tror jag inte kommer tillbaka.
– Om vi ska få se en massiv vändning så tror jag att reallönerna måste stiga ganska mycket, så att de matchar de hyror som det blir i nyproduktionen… Jag tror snarare att det kommer vara en lägre byggtakt över tid, där man får vara just väldigt selektiv och verkligen göra sina undersökningar med marknaden och så vidare, så att man bygger det folk vill ha.
Hans Wallenstam menar att rätt projekt i rätt läge är eftertraktat även i ekonomiskt mer krävande tider, även om hyrorna blir högre i projekt med högre kvalitet.
– Det finns ju inte oändligt med mark i de lägena, så det är klart att läget spelar väldigt stor roll. Sedan tror jag kanske att folk känner sig mer komfortabla att betala en högre hyra jämfört med ägarinsatsen i att köpa, som blir på flera miljoner.
– Man kanske känner att det är bättre att hyra för tillfället. Det är inte givet att allting går upp när det gäller bostadsrätter, bara för att det gjort det de senaste 20 åren.

Hyressättningssystemet fungerar skapligt
Han tror att dagens marknad är hyresrättens marknad. Och även om han tycker att hyressättningssystemet hade kunnat förbättras, tycker han att det fungerar skapligt.
– Det finns säkert sina begränsningar i hur hyressättningssystemet fungerar och det finns säkert saker som man kan tillföra på ett bättre sätt, men jag känner ju ändå att det är ett system som vi har ute av tradition och som vi hela tiden utgår från när vi försöker förbättra det.
– Treparten är ju en sak, där man på något sätt väger in inflationen över tid. Skiljemannen är ju bra på sitt sätt, för då sätter man lite press på både hyresvärden och hyresgästföreningen att komma överens… Sedan får det inte utnyttjas som ett redskap, så att skiljemannen sätter alla hyror. Det ska ju användas för att främja att båda parter liksom bjuder till, och då gäller det att båda parter gör det också.
– Jag skulle önska, från båda sidor, att man har lite mer strävan att faktiskt förstå varandra och komma överens på ett annat sätt än vad man gjort historiskt.
Han tycker också att kvalitet borde premieras av systemet.
– Sedan skulle jag önska att man tar lite mer hänsyn till kvalitet. Är man en duktig hyresvärd som sköter sina hyreshus på ett väldigt bra sätt, så ska man kanske också få en benefit genom hyran. Om hyressättaren tycker att allt är toppen, så kanske man ska det. I dag sätter ju skiljemannen en procentsats generellt över hela linjen – det spelar ingen roll om du är en bra eller dålig fastighetsägare.

När det gäller politiken önskar Hans Wallenstam att bostadsfrågan hamnar högre upp på dagordningen.
– Vi har ju 310 000 människor i Wallenstams bostadskö. Det är jättemånga människor som söker någonstans att bo, men man gör kanske inte så jättemycket för att det ska produceras bostäder i de lägena där de här människorna önskar att bo.
– Det tycker jag är ett jätteproblem, och det tror man att några förenklade byggregler ska lösa, men det gör det ju inte.

Hans Wallenstam fyllde 64 år tidigare i år men han har inga planer på att, likt exempelvis Balders Erik Selin, ta ett steg bakåt och bli en arbetande styrelseordförande.
– Nej, de närmaste åren har jag inte tänkt mig det. Sedan vet man ju inte, jag är ju 64 år så det är klart att det kan hända saker, men jag är nog med några år till.
Huruvida Wallenstam fortsätter att vara ett familjeföretag i framtiden menar Hans Wallenstam är upp till hans barn.
– Det är ju olika generationers beslut. Det var ju pappa som en gång i tiden satte bolaget på börsen, och då fick jag och mina systrar lika mycket aktier var… Sedan var det väl jag som satsade på bolaget, och på det sättet har jag blivit mer involverad i det än mina systrar. Så det blir upp till nästa generation om man vill driva det på ett likvärdigt sätt, eller om man vill sälja eller göra något annat.
– Jag sätter ingen press på att man måste vara engagerad i bolaget, utan har man möjlighet och vill så tar jag tacksamt emot det.

Lyssna på hela samtalet i Soundcloud-spelaren ovan eller i din poddspelare.