Rapport från Hyresgästföreningen om det tyska ”misslyckandet” med marknadshyror

Hyresgästföreningen släpper en rapport om utvecklingen med marknadshyror i Tyskland. Hyrorna sköt i höjden när bostadsbristen tilltog, samtidigt som skillnaderna i hyror mellan nya och gamla kontrakt växte. Resultatet: ett så stort missnöje att landet allt mer övergett marknadsmodellen och återinfört flera lager av regleringar. Fastighetsägarnas Martin Lindvall är kritisk till rapporten.

I Tyskland kunde hyresvärdar i många årtionden sätta hyran fritt när en lägenhet blev ledig. När bostadsbristen ökade drev det upp hyrorna snabbt och skapade stora prisskillnader mellan gamla och nya kontrakt. Hyresgäster höll hårt i sina gamla kontrakt, medan fastighetsägare fick starka incitament att byta ut dem mot nya med högre hyror. Resultatet blev en marknad som i delar beskrivs som dysfunktionell, menar Hyresgästföreningen (genom rapportförfattaren Olof Karlsson).

– Tyskland testade marknadshyror och det slog helt fel. Hyrorna stack iväg och människor tappade tilliten till bostadsmarknaden. Nu gör Tyskland en helomvändning och återinför regleringar för att ta kontrollen över hyrorna. Det är tydligt att marknadshyror inte är rätt väg att gå, säger Marie Linder, förbundsordförande i Hyresgästföreningen.

Som svar har politiken klivit in för att ta tillbaka kontrollen över hyresutvecklingen. Hyresbromsar har införts och skärpts, statens stöd till bostadsbyggande har ökat, och kommunerna har fått fler verktyg för att pressa fram rimliga hyror och motverka spekulation.

– Tyskland är ett tydligt exempel på att fungerande bostadsmarknader inte uppstår av sig själva. Sverige kan inte ta sig ur bostadskrisen genom att höja hyrorna för dem som redan har det tufft. Det som behövs är en aktiv stat som möjliggör finansiering i lågkonjunktur och ger kommunerna fler verktyg att planera för befolkningens bostadsbehov, säger Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.

Fastighetsägarnas samhällspolitiska chef Martin Lindvall ser saken på ett annat sätt.

– Beskrivningen att Tyskland ”testade marknadshyror” förvånar lite. Individuell avtalsfrihet utgör grundmodellen, men under världskrig och när landets bostäder låg i ruiner var det förstås nödvändigt att både hyror och besittningsskydd reglerades hårdare, säger Martin Lindvall till Fastighetstidningen.

Han fortsätter:

– Beslut om att på ansträngda marknader permanent eller periodvis regleras hur mycket en ny hyra får avvika från andra nytecknade avtal och hur stora de årliga hyresjusteringarna i befintliga kontrakt får vara ligger på sätt och vis i linje med tysk tradition av ett starkt konsumentskydd. Som grundläggande princip för hyressättningen står den tyska modellen för marknadshyror ännu stark.

Fastighetstidningen har även pratat med Moderaternas David Josefsson om rapporten. Martin Hofverberg har tidigare liknat Moderaternas förslag om trygghetshyror med den tyska modellen, något som Josefsson inte håller med om.

– Likheten är att man har starkt besittningsskydd och i vissa fall en indexreglerad hyra. De likheterna finns ju dock med en rad andra europeiska länder. Vi har inte haft Tyskland som förebild och Hyresgästföreningen själva konstaterar ju också att långt ifrån alla hyreskontrakt räknas upp med index i Tyskland, säger David Josefsson till Fastighetstidningen.

Läs rapporten här och Fastighetstidningens artikel här.