#298: Är fastighetsbranschen pressad – eller har hyresgästerna tagit smällen?

BOPOLPODDEN | Hyresgästföreningen menar att fastighetsbranschen har tagit sig igenom de värsta krisåren, medan hyresgästerna fortsatt pressas av stigande boendekostnader. Fastighetsägarsidan invänder att inflation, räntor och kapitalkostnader ger en mer komplex bild. Vad säger driftnettot om lönsamheten? Hur ska räntorna påverka hyresnivåerna – eller ska de bara vara ett ägarproblem?
I Bopolpodden möts Hyresgästföreningens chefekonom Martin Hofverberg och Trianons vd Olof Andersson i en skarp debatt om risker, ansvar och den svenska hyresmodellen.
Anna Bellman programleder och Lennart Weiss expertkommenterar.

Bakgrunden är Hyresgästföreningens rapportserie om privata hyresvärdars ekonomi, som hävdar att branschen som helhet återhämtat sig samtidigt som hyresgästerna pressas av stigande boendekostnader. Rapporten har mött skarp kritik från fastighetsägarsidan, som menar att slutsatserna bygger på missvisande tolkningar av siffrorna.

Martin Hofverberg inleder med att förklara varför Hyresgästföreningen valt att granska just de privata hyresvärdarna.
– Bakgrunden är att de privata hyresvärdarna och den privata hyresrätten är så central i den svenska bostadsföreningen. Vi har en hyresmarknad som utgör ungefär 30 procent av hela beståndet, och ungefär hälften det är privata hyresrätter.

Han pekar på hur ägarstrukturen förändrats över tid.
– Allmännyttan har en stadigt minskande andel och den privata hyresrätten har en stadigt ökande andel, och därför är det relevant att granska den här branschen. Vi tycker inte att någon annan gör det på ett sätt som vi önskar, säger Martin Hofverberg och fortsätter:
– Det är unikt internationellt att ha den här graden av professionaliserad hyresrättsuthyrning som vi har i Sverige. Det är mycket vanligare att det är privatpersoner och att enskilda personer som hyr ut i andra hand, att det är det som är hyresrätt. Men i Sverige är det inte, så utan vi har institutionella aktörer och stora bolag tillsammans med Allmännyttan förser oss med ”tjänsten hyresrätt”, och då blir det extra intressant att granska de här bolagen.

Enligt Hyresgästföreningen visar rapporterna att branschen tagit sig igenom den värsta perioden.
– Vi kan konstatera att vi har gjort den här rapporten på nationella plan i tre år. Vi har följt den här perioden när det har varit som värst kan man säga, alltså 2022 och framåt, då kan man konstatera att har varit mycket värre i de två tidigare rapporterna.
– Den här rapporten är i och med årsboksluten för 2024 och då ser man att det vänder uppåt. Att man egentligen klarat sig över de här värsta åren och att det vänder mot ljusare tider.

"En av de värsta kostnadskriserna i modern tid"
Samtidigt menar Hofverberg att hyresgästerna fortsatt är under hård press.
– Vi har gått igenom en av de värsta kostnadskriserna i modern tid, det har drabbat alla, men på olika sätt.
– Hyresgäster har drabbats så till vida att de fortfarande med hela tiden ökande boendekostnader, medan de har chockartade räntehöjningar som blev för den som äger de har ju nu sjunkit undan. Så nu går kostnaderna för att äga ner medan hyresgästerna betalar allt mer för sitt boende.

Olof Andersson, vd för Trianon, vars bolag ingår i de 25 som granskats i rapporten, delar bilden av att perioden varit extrem men är kritisk till rapportens slutsatser.
– Vi har tagit oss igenom det här men de flesta bolag har fått ställa om och anpassat sig till de här förutsättningarna. Det är rätt dramatiskt när räntan går från noll till fyra procent, det påverkar ju en hel del och samtidigt har vi haft väldigt höga inflationstal, så den uppfattningen delar jag ju men går vi in på rapporten tycker jag att det finns resonemang som haltar högst väsentligt, säger Olof Andersson.

Gemensamt misstag under lågränteåren
Han riktar särskild kritik mot hur räntans roll beskrivs.
– Man kan tolka rapporten som att räntorna inte ska påverka hyreshöjningar, utan det är en fastighetsägarrisk… Det kan jag i grunden hålla med lite om men det omvända använde Hyresgästföreningen när vi hade den extrema lågräntemiljön. Då sa man att ”på grund av de låga räntorna så ska vi inte höja hyrorna”.
– Då hade vi så pass bra lönsamhet att ingen tog den matchen, och jag tror att vi gjorde ett gemensamt misstag där. Att vi inte höjde hyrorna med de kostnadsökningar som vi hade. Vi hade väsentligt högre kostnadsökningar än hyresökning under väldigt många år och att då använda samma argument idag och säga att räntorna inte ska påverka, ja då måste vi kompensera för de låga hyreshöjningarna vi hade under den extrema lågräntemiljön, säger Olof Andersson.

Andersson ifrågasätter även användningen av driftnetto som centralt mått.
– Det är väldigt svårt att göra jämförelser när det gäller driftnetto. Det beror på hur olika bolag balanserar underhållet och hur mycket man har i resultaträkningen, där gör olika bolag lite olika och man gör lite olika utifrån redovisningsprinciper.
– Visst kan man prata driftnetto, men det är ju mitten på resultaträkningen. Vi måste prata om avkastningen på totalkapitalet, det är det som är intressant. Det är det som talar om huruvida det är en bra verksamhet eller inte.
– I stort sett alla bolagen i undersökningen underpresterar, inklusive vi. Vi hade 4,3 procent i avkastning på eget kapital och om vi jämför det med bankerna som har 15 procent, eller industribolagen som ligger mellan 10–15%… Titta på livsmedelsbolagen. Jag menar, det är ju lika avgörande för alla människor att vi har mat som att vi har en bra bostad, och livsmedelsbolagen hade uppemot 30 procent avkastning på eget kapital.

Martin Hofverberg avvisar kritiken om att Hyresgästföreningen skulle luta sig för tungt mot ett enskilt nyckeltal.
– Jag tycker inte att vi gör det. Rapporten går igenom varenda mått, och vi tar ju som sagt en sammanvägning av de här 25 privata bolagen och sedan de fem allmännyttiga som ett referensvärde, för att kunna ha en intressant jämförelse. Och vi går igenom varenda mått, säger han och fortsätter:
– Vi pratar om genomsnitt hela tiden, det måste man göra för att ge en samlad bild av en bransch. Då är det inte relevant vad ett enskilt bolag gör.

"Lönerna har stigit mer än hyrorna"
Olof Andersson menar att ytterligare faktorer saknas i analysen.
– Du nämner inte ett ord om att lönerna också har stigit under perioden. Ser man det här över en längre period så har ju lönerna gått upp mer än vad hyrorna har gjort. Sedan 1998 har löneökningarna varit över 100 procent, och hyreshöjningarna 78 procent.

Martin Hofverberg håller inte med om att hushållens situation är stabil.
– På nationell nivå har hyrorna som andel av disponibel inkomst legat stabilt på 27 procent under många år, men nu gick det upp till 28 procent, så att det händer någonting… Och det kommer fortsätta hända någonting när vi studerar siffrorna, för hyrorna fortsätter upp i snabbare takt än lönerna.

Lyssna på hela avsnittet i Soundcloud-spelaren ovan eller i din poddspelare.