Artikelserie: Kommunalt godtycke – ”En av de största skandalerna i det här landet”

Bostadspolitik.se har varit i kontakt med ett stort antal svenska bostadsutvecklare om en fråga som det inte pratas mycket om, men som upplevs som en av de stora förklaringarna till att det inte byggs mer bostäder i Sverige och till att det som byggs blir så dyrt: Det kommunala godtycket – om hur enskilda tjänstepersoners personliga tyckande kan försena, fördyra och i värsta fall stoppa stora bostadsprojekt.
Vi gör nu en stor artikelserie om det kommunala godtycket, en serie som baseras på uppgifter som bostadsutvecklarna lämnat anonymt – för det här är inget de vågar prata om offentligt. ”Hamnar man på kommunens shit list är man rökt för lång tid framåt”, säger en vd.

Det kommunala godtycket är något som vållar en enorm frustration inom den svenska bostadsutvecklingssektorn. Enskilda tjänstepersoners och ibland politikers personliga tyckanden kan sätta stora käppar i hjulen för bostadsutvecklingen runt om i landet. Men trots att detta är en stor fråga för sektorn läser vi inte mycket om problematiken – bolagen vågar inte gå ut och prata om hur de ser på de här problemet av rädsla för repressalier från kommunerna och svårigheter längre fram. Därför beslöt vi oss för att ställa frågor som bolagen har svarat på anonymt, och bett om olika former av anonymiserade case som belyser problematiken.

Det hade självklart varit tydligare – och lättare att bemöta – om bolagen hade kunnat stå för sina tankar och åsikter om det här, men det går inte. När vi har haft kontakt med bolagen inför den är artikelserien är det mer regel än undantag att bolagen verkligen har försäkrat sig om att deras citat och exempel inte ska kunna härledas till dem.

Vad är då det vi kallar ”kommunalt godtycke”? Det är ett brett begrepp som generellt handlar om att enskilda personer eller grupper av personer ”tycker” att projekten behöver arbetas om, utan att ha stöd för det i regelverk eller detaljplan.

Det kan handla om att planerat femvåningshus helt plötsligt bara ska vara fyra våningar, efter att en handläggare bytts ut till en annan, vilket naturligtvis äventyrar kalkylen. Det kan handla om att en enskild handläggare helt enkelt inte tycker att den valda fasadfärgen är snygg.

"Ett enda stort jävla missbruk av det kommunala planmonopolet"

En av vd:arna vi har pratat med menar att det här så utbrett och allvarligt att ”kommunalt godtycke” är ett alldeles för milt begrepp.
– I min värld är det här mycket värre än godtycke, det är ett enda stort jävla missbruk av det kommunala planmonopolet.
– Om man ska sätta in det här i ett slags jämförelse: Det mesta som rör offentlig verksamhet är reglerat, allt ska vara transparent, jämförbart, utvärderingsbart och dokumenterat – men just när det gäller plan- och byggprocesser kan de göra precis vad som helst, inga regler verkar gälla och vi förväntas bara svälja det.
– Hur tjänstemannaansvaret hanteras när det gäller plan- och bygglagen är en av de största skandalerna vi har i Sverige och jag är säker på att de allra flesta i branschen är överens med mig om det här.

Efter Bostadspolitik.se:s kontakter med branschen i frågan kan vi konstatera att de allra flesta – med ett fåtal undantag – är inne på ungefär samma linje.
En projektutvecklingschef säger:
– Vi har sökt oerhört många bygglov genom åren och jag skulle säga att i nio av tio fall förekommer det tyckande som måste tillgodoses för att få igenom byggloven. Det förekommer även i detaljplaneprocesserna men då oftast på politisk nivå. Ett av alla problem det medför är att ärendet inte blir komplett och då börjar inte de tio veckorna kommunen har på sig att ta beslut att rulla. Så ”kompletteringstiden” kan vara oändlig men kommunen ser ut att klara sina tio veckor eftersom ärendet ”inte är komplett”.
– Det medför stora ekonomiska problem då det blir många omritningar som drar ut på tiden vilket gör att projektet i sin helhet blir försenat och alla förseningar kostar pengar. Det innebär i sak också att det inte spelar någon roll att man följer detaljplan, gestaltningsprogram, PBL, BBR etcetera, för det finns alltid någon som ändå tycker något. Har man då inte den personen med sig så blir det beslut med förslag om avslag. Det finns noll förutsägbarhet – trots att man följer alla regelverk.

En annan vd för ett fastighetsbolag:
– Under både planprocessen och när man ska få bygglov är det väldigt mycket upp till den enskilde handläggaren. Vi har flera exempel där handläggaren för planen slutar eller blir föräldraledig och en ny handläggare kommer in som har en helt annan syn på olika frågor vilket gör att man i stort sett får börja om från början. Det kan gälla att de vill ha nya siktlinjer mellan husen, vilket innebär att allt flyttas, eller att de inte gillar arkitekturen eller skalan. Ibland byts handläggare flera gånger vilket gör att den slutliga planen blir urvattnad och väldigt annorlunda från det som var tänkt från början.

CASE: Några exempel på ”kommunalt godtycke”, hämtade från verkligheten

Handläggaren hittar ett träd – håller på att spoliera hela projektet
”Den antagna detaljplanen säger ingenting om alléträd på platsen för byggnaden. Sent i bygglovsprocessen kommer kommunens handläggare på att ett ensamt träd som står mitt i den tänkta byggnaden ska räknas som ett ”alléträd”. Vi tvingas ansöka om dispens hos länsstyrelsen och tvingas plantera 20 nya träd på kommunens mark på annan plats, som ”kompensation”. Det här försenade projektet i många månader och om vi inte hade fått dispens från länsstyrelsen hade hela byggnationen riskerats.”

Huset kapas – katastrofala följder för kalkylen
”Markanvisningstävling i en regionstad. I tävlingen var bygglovsavdelningen part och fick sätt ”grönt” eller ”rött” ljus. Fem av sex tävlande fick ”grönt”. Vi fick markanvisningen och sökte bygglov, enligt förslaget. Nu gör bygglovshandläggaren en annan bedömning än bygglovsavdelningen gjort i markanvisningsskedet och underkänner antalet våningar – som lejonparten av deltagarna i markanvisningen skickat in. En våning får tas bort och 15 procent av bostadsarean reducerades med katastrofala konsekvenser för kalkylen. Projektet kunde ändå genomföras efter extraordinära insatser.”

Stadsarkitekten kommer in sent – två års fördröjning
”Vi vann en markanvisningstävling. När detaljplanen är klar för antagande kommer stadsarkitekten in och menar att husen inte passar in i området – detta trots att planen helt och hållet följer det vinnande förslaget i markanvisningstävlingen. Det leder till att planen, i det här sena skedet, behöver göras om i grunden, vilket fördröjer projektet med två år.”

I morgon: Kommunalt godtycke: Miljonrullningen