Veckans Aktuellt v8: Tandlös skiljemannalag, kontraproduktiva HGF-krav och absurda cykelkrav

BOPOLPODDEN | Lagförslaget som ska stoppa kriminella gäng innebär inga problem för seriösa fastighetsägare. Hyresnämndens beslut om skiljeman i ett presumtionshyresmål pekar på ett känt problem som politiken borde ha tagit höjd för från början, menar våra expertkommentatorer Viktor Mandel och Kent Persson.
De diskuterar också problematiken i att förvaltningskvalitet inte beaktas i hyressättningen, Marie Linders hyreskrav på EU-nivå, ”absurda krav” på cykelparkeringar – och vårt framgångsrika seminarium Bopol Live Stockholm där Kent Persson hyllar en av de ledande tjänstepersonerna i Stockholms stad. Programledare: Anna Bellman.

Tidöpartierna vill att det ska bli straffbart att vara med i kriminella gäng. En del i den här lagstiftningen innebär att det ska bli straffbart att upplåta lokaler och bostäder åt kriminell verksamhet.

Kent Persson:
– Det är bra. Det skapar bättre förutsättningar för vårt rättssamhälle att kunna agera. Förslaget är balanserat. Om du som fastighetsägare inte vet när du hyr ut att det ska användes för kriminalitet blir du inte straffad. Om du däremot känner till det men inte agerar ligger du i riskzonen. Det är rimligt.

En stor svaghet i lagen
Vid årsskiftet infördes nya regler kring presumtionshyror – det handlar egentligen om en återgång till det regelverk som fanns innan det kom oväntade hovrättsdomar 2022. Men; bara efter sex veckor så kom det en dom i hyresnämnden där nämnden väljer att gå på Hyresgästföreningens linje och inte utse en skiljeman i en process.
Viktor Mandel:
– Det här är en av svagheterna i lagen om skiljemän: Den bygger på att man är överens. Det här innebär att lagen blir ganska tandlös, särskilt som vi nu ser en trend i att Hyresgästföreningen inte accepterar att skriva förhandlingsordningar som hänvisar till skiljemannen.

Kent Persson:
– Fastighetsägarna drev i lagstiftningsprocessen att lagstiftningen skulle vara tvingande. Hyresgästföreningen ville inte ha något skiljemannaförfarande överhuvudtaget. Det landade i en kompromiss och nu ser vi effekterna av en för svag lagstiftning. Vi har vid flera gånger påtalat för regeringen att lagen behöver göras om, den fungerar inte som det var tänkt. Regeringen säger att det är för tidigt att utvärdera.
– Hyresgästföreningen har fortfarande ett veto och det är inte bra för systemet som sådant. Och om Hyresgästföreningen vill att vi fortsätter att ha ett system där vi förhandlar hyrorna så måste även de ta ansvar för att processen fungerar  – det gör den inte nu. Alternativet är en skarp lagstiftning där man tar bort de årliga förhandlingarna.

Viktor Mandel:
– Det är två som behöver ta ansvar och just nu gör ingen det.

Kontraproduktivt förslag
Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder är i Bryssel och deltar på ett högnivåmöte inom EU. Ett av hennes budskap är att "Ingen hyresgäst ska behöva lägga mer än 25 procent av sin inkomst på ett varmt och tryggt hem. "
Kent Persson:
– Det är ett direkt kontraproduktivt förslag som riskerar att leda till ett system som fungerar ännu sämre och sämre förvaltade bostäder.  Det tror jag egentligen inte att Hyresgästföreningen vill – men det blir konsekvensen av effekten av den politiken som de driver.

Stockholms stad köper bostadsrätter
Stockholms stad är på väg att köpa 14 bostadsrätter för 45 miljoner i området Klockelund. Lägenheterna ska sedan hyras ut som servicelägenheter till personer med psykisk funktionsnedsättning.
Viktor Mandel:
– Jag tycker nog att det är ganska okomplicerat. Det är ett kostnadseffektivt sätt att få tag i den här typen av bostäder. Dessutom är det lägenheter som har stått tomma under en längre tid. Jag antar att kommunen får ett rimligt pris. Upphör behovet är det ganska lätt att sälja bostadsrätterna sen.
Kent Persson:
– Jag tycker att det är lite klurigt. I det här fallet handlar det om bostäder för människor med speciella behov. Men om det börjar glida över till att kommunerna använder det här för att stötts bostadsbyggandet, då blir det problem.

Varken utfallet eller kritiken är förvånande
Wonna I de Jong äger en del fastigheter i Stockholmsområdet. Hon har de senaste åren varit i blåsväder och anklagas för att missköta sina fastigheter. Hyresförhandligarna för hennes lägenheter har gått vidare till en skiljeman som nu kommer med sin rekommendation, som ligger på 3,6 procent, vilket är gott och väl i nivå med vad många andra fastighetsägare har fått. Hyresgästföreningen rasar.
– Viktor Mandel: Det är inte överraskande, varken kritiken eller utfallet. Systemet tar inte höjd för god förvaltningskvalitet. Ett sätt för Hyresgästföreningen att hantera det här är att försöka undvika att så många fall går till skiljeman. Till exempel genom att ge fastighetsägare som levererar god kvalitet lite högre hyreshöjningar; träffa överenskommelser innan det går till skiljeman.
– Man ska ha med sig att de årliga förhandlingarna inte har till uppgift att fånga upp hyresgästers preferenser. Det kan man tycka vad man vill om, jag tycker att det är dåligt. Men uppgiften går ut på att flytta nivån för hela kollektivet. Det hade varit rimligt att ta in vad hyresgästerna tycker, eller hur betalningsviljan ser ut för olika lägenheter. Men det har HGF under lång tid varit starkt kritiska mot att föra in i de årliga förhandlingarna.

Absurda krav på cykelparkeringar
Sju bostadsbolag skriver att kommuners – och framöver även EU:s – krav på cykelrum leder till outnyttjade ytor. De hänvisar till en studie som har undersökt 46 olika bostadsprojekt och i studien framkommer att outnyttjade cykelytor motsvarar 94 lägenheter.
Viktor Mandel:
– Jag är ute och tittar mycket på nybyggda hus, och på ritningar till kommande nybyggda hus. Och det här är helt absurt. När man kommer till hus som är ett eller två år gamla kan man hitta gigantiska cykelrum för 600 cyklar med cykelställ i flera våningar – och de står outnyttjade, för att man har helt absurda krav på inomhusparkering för cyklar. Det driver verkligen kostnader, till ingen nytta.

Lyckat event om Stockholmsmarknaden
På onsdagen genomförde Bostadspolitik.se och Fastighetsägarna GFR seminariet Bopol Live Stockholm på Citykonferensen i Stockholm:
Kent Persson:
– Ett mycket lyckat event. Vi har en bra publik på plats, en aktiv publik med stort engagemang, Politiken är med,  inte bara när de står på scen och det är vi väldigt tacksamma för, och det handlar ju om två saker: De tycker att de får en möjlighet att komma ut med sitt budskap och få bra diskussion och dialog. Och de tycker väl att rätt personer på plats, vilket leder till att de har nytta av detta rent kunskapsmässigt. De kan tillgodose sig nya perspektiv och nya kunskaper.