Lennart Weiss: Jörnmark punkterar myten om en uppblåst bostadsbubbla

LEDARE | Myten om den svenska bostadsbubblan har länge präglat myndigheternas syn på bostadsmarknaden och legitimerat hårdare kreditregleringar.
Jag hoppas att Jan Jörnmarks ESO-rapport nu förpassar flera av de etablerade ”sanningar” som länge styrt debatten till papperskorgen.

I samband med Bopol live den 18 februari kommenterade vice riksbankschefen Aino Bunge de nya bolånereglerna som införs den 1 april. Bilden som visades hade rubriken, ”Mer generösa låneregler kan göra fler hushåll sårbara”. Bunge menade att ”lättnader medför högre bostadspriser och skulder”. De som ”köpt på toppen kan drabbas av inlåsningseffekter”.

Budskapet var kanske inte helt överraskande. Snarare följer det ett välbekant mönster av påståenden som ständigt upprepas av Riksbanken och Finansinspektionen utan att beakta att de analyserats och i flertalet fall avfärdats. I just det här fallet kan man fråga sig hur ett hushåll blir sårbart när en låneansökan prövats mot rådande KALP-regler (Kvar-Att-Leva-På)? KALP-kalkylen verifierar ju att hushållet har ett rimligt ekonomiskt utrymme att leva på.

Med högre boendekostnader urholkas möjligheten att bygga upp sin ekonomi och för den som under längre tid fastnat på bostadsmarknadens skuggsida fördröjs möjligheten att bilda familj

Alternativet för en ung singel eller ett par som avser att flytta ihop är ofta en andrahandshyra, som ger klart högre boendeutgifter. Med högre boendekostnader urholkas möjligheten att bygga upp sin ekonomi och för den som under längre tid fastnat på bostadsmarknadens skuggsida fördröjs möjligheten att bilda familj. Så vilket alternativ innebär störst sårbarhet respektive välfärdsförlust eller vinst?

Det valda exemplet ska inte ses som en personlig anmärkning mot Aino Bunge. Hon är tvärtom en uppskattad talare vid Bopols återkommande event. Det är dock ett av flera exempel på ensidiga beskrivningar eller rena felaktigheter som under lång tid haft en tendens att bita sig fast i debatten, i all synnerhet när de levereras av tunga myndigheter med stort inflytande på politiker och media.

Ett annat alltför välbekant exempel är den återkommande debatten om en ”bostadsbubbla”, det vill säga beskrivningen av en bostadsmarknad där en osund kreditgivning fått bostadspriserna att skena med risker för såväl hushåll som samhällsekonomin. Inte minst före detta riksbankschefen Stefan Ingves men även Erik Thedéen har ofta återkommit till temat och utgjort en central del av argumentationen bakom de kreditregleringar som införts.

Uppenbarligen krävs inlägg från andra tunga röster inom den nationalekonomiska ankdammen eller akademiskt ankrade forskningsrapporter

Under senare år har rader av rapporter publicerats av branschorganisationer, företag och analyshus som visat att myndigheternas beskrivning haltar på flera punkter men utan att riktigt lyckas slå hål på etablerade ”sanningar”. Uppenbarligen krävs inlägg från andra tunga röster inom den nationalekonomiska ankdammen eller akademiskt ankrade forskningsrapporter. Således blev SOU 2024:71 om Reglering av hushållens skulder (Andersson, Englund, Hassler) ett första viktigt bidrag till en mer balanserad debatt. Förhoppningsvis kan Jan Jörnmarks rapport till ESO (Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi) bidra ytterligare till saken. I rapporten Två steg framåt, ett steg bak – en ESO-rapport om bostadsmarknaden 1969 – 2024 (2026:2) beskrivs bostadsmarknadens utveckling under den senare delen av 1900-talet med koppling till politiska regleringar.

Syftet med rapporten är att med ett omfattande statistikmaterial beskriva sambandet mellan prisbildningen på bostadsmarknaden och politiska ingrepp på såväl hyres- som ägarmarknaden. För oss som deltog i torsdagens presentation hos ESO blev det uppenbart att rapporten kommer att fylla ett viktigt tomrum i debatten.

Jörnmark beskriver hur tidigare regleringar och två reformperioder, 1967 – 70 och 1990 – 94 på ett grundläggande sätt påverkat småhus-, bostadsrätts- och hyresmarknaden men också utvecklingen av våra städer samt de senaste decenniernas ökande heterogenitet mellan stad och land. Under perioden 1943 – 68 rådde en total reglering av bostadsmarknaden. Samtliga upplåtelseformer var belagda med priskontroller.

Med låga boendeutgifter i beståndet minskade rörligheten som fick kompenseras av subventionerad nyproduktion i städernas periferi och på landsbygden

Jörnmark visar hur konstlat nedpressande hyror och överlåtelsevärden samt hyressplittringen (ökade nyproduktionskostnader som slog igenom i form av högre hyror) ledde till ett förfall av äldre fastigheter och en successiv utglesning av städernas innerkärnor. Med låga boendeutgifter i beståndet minskade rörligheten som fick kompenseras av subventionerad nyproduktion i städernas periferi och på landsbygden. När lägesfaktorn varken slog igenom i hyror eller priser fick vi en homogen bostadsmarknad över hela landet där tillskottet av nya bostäder styrdes av politiska beslut.

Över tid blev följden överproduktion i svagare marknader och underskott i tillväxtregioner. Samtidigt blev subventionerna efter hand en allt större kostnadspost och belastning i statens budget. Trycket på systemet blev till slut för stort, vilket ledde till avregleringar i två steg. 1969 avskaffades prisregleringen på ägda bostäder samtidigt som 1942 års hyresreglering ersattes av bruksvärdessystemet. 1985 liberaliserades kreditmarknaden följt av en bredare avveckling av de generella bostadssubventionerna 1990 – 94.

Med friare kapitalflöden och avvecklingen av den statliga styrningen av subventioner till olika regioner fick lägesfaktorn ett allt starkare genomslag i prisbildningen. Kombinationen av konsumenternas preferenser och den nya ekonomins genomslagskraft i form av flexibla och snabbt växande tjänstenäringar gjorde dynamiska städer mer attraktiva vilket fick priserna att stiga på ett helt naturligt sätt. Att bostadsrättspriserna kommit ikapp villapriserna och att trycket på ombildningar av det bruksvärdesreglerade hyresbeståndet varit stort är således en helt naturlig följd av att bostadsmarknaden i allt större utsträckning fungerar utifrån konsumenternas preferenser, snarare än politiska ingrepp.

Tillbaka till temat valda och väl ingrodda sanningar vill jag rekommendera experterna på Riksbanken och Finansinspektionen att studera Jörnmarks rapport. Som Peter Englund konstaterade i sin kommentar i samband med rapportsläppet tillför Jörnmarks omfattande redovisning av data viktig kunskap till hur och varför bostadsmarknaden utvecklats som den gjort under de senaste decennierna.

De ökade priserna sedan mitten av 1990-talet är en fullt logisk konsekvens av genomförda avregleringar. Ägarmarknaden fungerar rent generellt bättre idag än den gjorde förr och bidrar därmed till den ekonomiska tillväxten.  Samtidigt är det uppenbart att införda kreditregleringar gjort unga hushåll sårbara och fått till följd att de skjuter upp familjebildningen.

Riksbanken, dags att kasta Powerpointbilden med de ”osunt skenande priserna” från 1994 och framåt i papperskorgen

Slutsats: prisregleringar bidrar till en utglesning av städer och en mismatch av bostadsbeståndet. Kreditregleringar missgynnar yngre och kapitalsvaga grupper. Riksbanken, dags att kasta Powerpointbilden med de ”osunt skenande priserna” från 1994 och framåt i papperskorgen.

Bostadsmarknaden gagnas av att den i allt väsentligt fungerar som en marknad. Negativa effekter för enskilda hushåll pareras bäst med stöd till uppbyggnad av eget kapital, bostadsbidrag och selektiva stöd till enskilda hushåll.

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se