Mikael Goldstein: Ombildning utan värdeöverföringskontroll – lagstiftaren missar den avgörande frågan?

DEBATT | Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt beskrivs ofta som en reglerad och kontrollerad process där ekonomiska planer, majoritetskrav och intyg från oberoende intygsgivare säkerställer hållbar ekonomi. I praktiken finns dock strukturella svagheter som gör att stora värden kan lämna systemet utan att det framgår i beslutsunderlaget, menar Mikael Goldstein.

Från den 1 juli 2026 skärps reglerna för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Krav på kvalificerad majoritet förtydligas, röstbasen definieras tydligare och ekonomisk plan ska redovisas tidigare i processen. Flera steg i rätt riktning, men lagstiftaren missar den avgörande frågan: hur stor del av fastighetens värde som faktiskt överförs på föreningen? Det handlar inte om enskilda fel, utan om hur incitament, stadgar och intygsprocesser samverkar.

Figur 1. 2/3-dels majoritet krävs vid omröstning om ombildning. I exemplet måste minst 50 av 70 hyresgäster rösta ja till köp. Det innebär att hela fastigheten överförs på den nybildade bostadsrättsföreningen. Om fastighetsägaren kontrollerar 20 tomma hyresrätter behöver bara 30 återstående hyresgäster av 50 övertygas om att rösta ja. Mindre värde överförs då på föreningen.

Samma fastighet, men olika ekonomiska utfall
Anta att en fastighet med 70 lägenheter om 50 kvadratmeter, belägen i en förort till Stockholm, ombildas.
Bostadsyta: 3 500 kvadratmeter
Anskaffningskostnad för föreningen enligt ekonomisk plan: 175 miljoner kronor för hela fastigheten
Ombildningspris: 50 000 kr/kvm, insats
Marknadsvärde: 80 000 kr/kvm, insats plus upplåtelseavgift, efter ombildning till bostadsrätt

Skillnaden mellan föreningens anskaffningskostnad för hela fastigheten och marknadsvärdet efter ombildning är cirka +30 000 kr/kvm. Värdepotentialen vid ombildning uppstår när varje bostadsrätt säljs separat. Vi utgår från en korrekt ombildning och en så kallad fulombildning där fastighetsägaren kontrollerar 20 tomma hyreslägenheter.

Korrekt ombildning: värde stannar i föreningen vid och efter ombildning
Vid korrekt ombildning köper cirka 70 procent av hyresgästerna, 50 av 70, sina lägenheter. 20 hyresrätter med boende hyresgäster kvarstår efter ombildning. När dessa förr eller senare blir lediga kan de upplåtas med bostadsrätt och säljas till marknadspris. Vid försäljning tillförs föreningens kassa då över tid:
20 hyresrätter × 50 kvm × (50 000 + 30 000 kr) = +80 miljoner kronor

Flera intermittenta kapitaltillskott stärker föreningens ekonomi, dämpar räntekänslighet och bidrar till stabila avgifter.

Fulombildning: värde försvinner vid ombildning
Här kontrollerar fastighetsägaren 20 tomma hyresrätter inför stundande omröstning. En bostadsrättsförening är redan bildad av en extern aktör, inte av boende hyresgäster, och ekonomisk plan finns. Men två tredjedelar behöver rösta ja för köp. De tomma lägenheterna fylls nu med ”tillfälligt” folkbokförda hyresgäster som uppfyller nya formella krav, sex månaders boende, och därmed kan rösta ja. Här räcker det att övertyga 30 hyresgäster, i stället för 50, att rösta ja till köp.

Efter ombildning säljs dessa bostadsrätter vidare, privat, till marknadspris. Mervärdet, skillnaden mellan insats och marknadsvärde, hamnar här i privat ficka, inte i föreningen:
20 × 50 kvm × 30 000 kr = 30 miljoner kronor

Föreningen går här miste om 30 miljoner kronor. Det är kapital som aldrig överförs till föreningens balansräkning.

En lag som reglerar form, inte värdeöverföring
Den nya lagstiftningen adresserar hur beslut fattas: 2/3-dels majoritet, krav på sex månaders folkbokföring för att få rösta, tydligare dokumentation… Men den reglerar inte vad besluten innebär ekonomiskt. Och den säger inget om vem som kontrollerar tomma lägenheter, när mervärde realiseras i processen eller hur mycket av fastighetens marknadsvärde som överförs på föreningen vid ombildning och fastighetsköp

Scenarierna ryms inom samma regelverk och kan presenteras i likartade ekonomiska planer.

Intygsgivarnas centrala men riskutsatta roll
En nyckelaktör vid ombildning är de ”oberoende” intygsgivarna som intygar att avgiften i ekonomisk plan är hållbar. Problemet är att bedömningen baseras på antaganden och prognoser, särskilt om räntor och framtida kassaflöden. I flera fall väljs prognosräntor som ligger för nära den långsiktigt valda prognosinflationen, 2 procent.

Det innebär att kalkylen kan framstå som hållbar i nuläget, trots att den är känslig för:

• Räntehöjningar, då föreningslånet är stort, över 10 000 kr/kvm
• Utebliven upplåtelse av hyresrätter
• Förändrad röstbas
• Fördröjd värdeöverföring

När dessa risker underskattas i intygsprocessen godkänns planer som i praktiken bygger på optimistiska antaganden om framtida hållbarhet. Prognos i ekonomisk plan intygas inte. Intygsgivarnas roll blir därmed inte neutral i praktiken, även om den är det i regelverket.

Vem styr efter ombildning – den medlemsbildade styrelsen eller en extern aktör?
Ytterligare en strukturell faktor är stadgarna i ombildade föreningar. De kan innehålla bestämmelser som ger tidigare fastighetsägare rätt att utse styrelseledamöter under flera år efter ombildning. Det innebär extern kontroll över förvaltning, uthyrning i andra hand och strategiska beslut under en övergångsperiod.

Uthyrning i andra hand under längre perioder kan påverka såväl stabilitet som boendemiljö. Därtill kan fastighetsöverlåtelse villkoras vid paketering.

Förskjuten röstbas och beslutsrisk
När ”tillfälliga” hyresgäster folkbokförs i fastigheten inför stundande köpbeslut förändras röstbasen. I praktiken kan tvåtredjedels majoritet nås med färre ursprungliga boende. Det innebär att beslut, risktagande och förväntad värdeöverföring inte längre sammanfaller.

Ett system där värdeflöde inte redovisas
Ekonomisk plan fokuserar på pris, avgifter och skuldsättning. Där redovisas inte hur mycket av fastighetens hela marknadsvärde som faktiskt överförs på föreningen vid ombildning och fastighetsköp. Detta skapar ett informationsglapp där två identiska projekt kan ge helt olika ekonomiskt utfall, utan att detta syns i beslutsprocessen.

Slutsats
Ombildning handlar inte bara om byte av upplåtelseform utan även om hur värde överförs friktionsfritt, utan transaktionsförluster. Om stora värden kan försvinna ur processen bör vissa former av ombildning ifrågasättas.

När intygsgivare arbetar med optimistiska antaganden, stadgar möjliggör extern kontroll även efter ombildning och röstbasen kan förändras inför köpbeslut, uppstår en ihålig struktur där stora värden kan försvinna utan att det framgår av den formella processen. Frågan är därför inte om ombildningar ska tillåtas, utan att det även framgår:

Vem fångar mervärdet, vem bär risk och vem kontrollerar faktiskt processen – före, under och efter ombildning?

Så länge detta inte synliggörs kommer ekonomiskt likvärdiga ombildningar att fortsätta ge radikalt olika utfall när det gäller ekonomisk hållbarhet.

Mikael Goldstein,
Docent, författare

Referenser
Identitetskrav vid lagfart och åtgärder mot kringgåenden av bostadsrättslagen. Lagrådsremiss (maj 2026)
Kryphål har gjort ombildning möjlig-utan omröstning. (maj 2026)
Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion. Goldstein, M. 2023
Värden utnyttjade ombildningstrick-fintade alla sina hyresgäster. (maj 2026)