Reder ut om skiljemannaförfarandet

Fastighetstidningens Erik Hörnkvist har skrivit en lång resonerande text om skiljemannaförfarandet som har hamnat i fokus den senaste tiden; inte många är nöjda med systemet, debatten präglas av argument som i flera fall inte håller för prövning.

Frågan har aktualiserats efter Fastighetsägarnas rapport om att antalet ärenden till skiljeman ökat kraftigt sedan lagändringen 2023 och Hem & Hyras granskning av systemets konsekvenser.

En central invändning mot systemet är att skiljemännens beslut inte motiveras. Hörnkvist konstaterar att det gör granskningen svår, men påpekar samtidigt att det var Hyresgästföreningen som drev igenom att besluten inte skulle behöva motiveras.

I texten fördjupar han sig bland annat i Stockholm 2026, där skiljemannen beslutade om en hyreshöjning på 3,6 procent för privata fastighetsägare. Eftersom beslutet inte är motiverat går det inte att veta hur skiljemannen resonerade. Men enligt Hörnkvist går det att visa att nivån ryms inom trepartens vägledning, den modell som parterna gemensamt ställt sig bakom.

Modellens första steg, som väger samman förvaltning och underhåll, räntekostnader samt taxebundna avgifter, ger enligt hans räkneexempel ett kostnadstryck på 4–6 procent. För att landa på 3,6 procent krävs därför att de följande stegen, lokala förutsättningar och hyresgästernas intresse, dämpar utfallet något.

”Sammantaget är det fullt möjligt att landa på 3,6 procent om steg 2 och 3 tillsammans drar ned resultatet från steg 1 med cirka 0,5–2 procentenheter – vilket ligger inom vad modellen medger utan överdrifter åt något håll.”

Däremot menar han att Hyresgästföreningens yrkande om en hyressänkning på minus 4,5 procent inte går att förena med modellen.

”Även i det mest återhållsamma scenariot är det svårt att komma under ungefär 2,5 procent inom modellens ramar. HGF yrkande på minus 4,5 procent ligger cirka 7 procentenheter under det. Det är inte en fråga om olika tolkningar av modellen – det är ett resultat som modellen helt enkelt inte kan producera.”

Hörnkvist ifrågasätter också slutsatsen att skiljemannaförfarandet i sig driver upp hyrorna. Att skiljemannabeslut ofta hamnar något högre än förhandlade avtal kan, enligt honom, lika gärna bero på att förhandlingar ibland landar under vad modellen motiverar – exempelvis genom flerårsuppgörelser, politiska signaler till allmännyttan eller andra delar av uppgörelsen.

Samtidigt konstaterar han att antalet ärenden blivit långt fler än lagstiftarna föreställde sig. Men även här menar Hörnkvist att bilden är mer komplex än att Fastighetsägarna bara överutnyttjar systemet. Det tidiga påkallandet kan också bero på lagens tidslinje och risken för retroaktiva hyreshöjningar.

Hans slutsats är att båda parter säger sig vilja förhandla, men att systemet i praktiken har blivit ett politiskt slagträ.

”Om det verkligen förhåller sig så går naturligtvis inte att belägga. Men helt klart är att allt inte riktigt är så enkelt som det kan te sig.”

Läs hela texten här.