Pelle Envall: Garagekraven kan bli en miljardfälla

DEBATT | Garage under flerfamiljshus byggs för att användas i flera decennier, men hushållens ekonomi, mobilitetsvanor och bilägande kan förändras betydligt snabbare än så. Därför behöver bostadsutvecklare redan nu analysera vem som långsiktigt vill och kan betala för garageplatserna, tycker Pelle Envall.

Garage under flerfamiljshus byggs för att användas under mycket lång tid. Under garagets livslängd kan både hushållens ekonomi, mobilitetsmarknaden och förutsättningarna för privat bilägande förändras i grunden. Hur säker är egentligen garageinvesteringen på lång sikt?

Kostnaden för att anlägga parkeringsplatser under jord i nya flerbostadshus är ofta betydligt högre än betalningsviljan för att hyra ytorna

Kostnaden för att anlägga parkeringsplatser under jord i nya flerbostadshus är ofta betydligt högre än betalningsviljan för att hyra ytorna. Garagen påverkar dessutom i någon mån boendemiljön negativt. Ramper och bjälklag tar plats från gröna gårdar och attraktiva entrémiljöer.

För att möta kostnads- och designutmaningen arbetar många med nya lösningar. Vad som fungerar ser olika ut beroende på stadsdel och lokala förutsättningar:

• Lägre parkeringstal i kollektivtrafiknära lägen
• Mobilitetstjänster i stället för krav på minsta antal parkeringsplatser
• Bilpooler integrerade i bostadsprojekten
• Samlad parkering i färre anläggningar
• Mobilitetshubbar för cykel, leveranser och delad mobilitet
• Garage som kan byggas om för andra ändamål över tid

Trots ett ökat nytänkande kvarstår problemen. Parkeringsnormer, garagekostnader och bilägares oro för att inte hitta plats fortsätter att försena och försvåra bostadsutveckling, även där kommuner har sänkt parkeringstalen till nivåer som motsvarar genomsnittligt bilinnehav.

En förklaring till dagens utmaningar är att parkering är en priskänslig tjänst

En förklaring till dagens utmaningar är att parkering är en priskänslig tjänst. Hushållens levnadskostnader har ökat snabbare än lönerna, vilket påverkar betalningsförmågan. Finns en billigare p-plats i närområdet väljer många den, exempelvis vid grannkvarterets kontorshus där anställda nu distansarbetar eller på kommunala gator längre bort.

Framtiden för garagen behöver därför lyftas. En statlig moms på garageavgifter är sannolikt på väg.

Garagemoms skulle ytterligare pressa ekonomin för befintliga garageägare

Garagemoms skulle ytterligare pressa ekonomin för befintliga garageägare. Det kan vara svårt att höja priserna utan att förlora hyresgäster i bostadsgarage, när närbelägna p-platser som redan är momsbelagda inte ökar i pris. Då uppstår en ny balans i efterfrågan som är till bostadsutvecklarens och fastighetsägarens nackdel.

Samtidigt pågår en snabb teknikutveckling som kan påverka hur hushåll ser på bilägande. Några av världens största teknikföretag investerar enorma belopp i självkörande taxitjänster. I USA har Waymo redan 4 000 robottaxis i drift. Hur snabbt utvecklingen når svenska städer är osäkert, men tekniken utmanar en av den privatägda bilens starkaste konkurrensfördelar: möjligheten till spontana bilresor.

De flesta experter bedömer att ökad tillgång till självkörande taxitjänster på sikt minskar privat bilägande betydligt. Därmed kan också antalet bilar minska i de bostadsgarage som byggs i dag.

Experterna är inte eniga om hur mycket bilägandet sjunker. Antalet bilresor i privatägda fordon bedöms dock i en studie minska med hela 29–45 procent, totalt i trafiksystemet. Minskningen i bilinnehav kommer att skilja sig åt mellan olika stadsdelar.

Många svenska hushåll i områden med vissa karaktäristika använder redan i dag sin bil relativt lite. De har därför mycket att vinna ekonomiskt på att under en period i livet inte äga bil, förutsatt att de ändå får ihop de spontana resorna.

Ett exempel är det yngre paret utan barn som skjuter fram bilköpet fem år. Enbart avgiften för en garageplats i deras nya flerfamiljshus kan räcka till både månadskort på kollektivtrafiken och många bekväma robottaxiresor per månad, kanske i kombination med bilpool och senaste modellen hyrbil då och då. Förhoppningsvis blir det också en slant över till nästa större lägenhet eller radhus.

För bostadsutvecklare handlar garagefrågan därför inte längre endast om att uppfylla dagens parkeringstal, utan om att bedöma framtida efterfrågan på en investering med flera decenniers livslängd. Gör man inte rätt riskerar branschen att investera miljardbelopp i tillgångar med fallande efterfrågan.

Fastighetsprojekt som vill lyckas framöver måste våga pröva nya lösningar för parkering och mobilitet. Investeringen behöver analyseras utifrån lokala förutsättningar, läget i staden och hur människors resvanor faktiskt förändras över tid.

Det räcker inte längre med klimatkalkyler och att klara kravet på antal parkeringsplatser. Det handlar också om vem som långsiktigt vill och kan betala för garagen.

Pelle Envall,
Trafikutredningsbyrån AB