Stefan Attefall: Varför vill inte kommunerna bygga småhus?

DEBATT | Varför saknas viljan att bygga småhus? I exempelvis kranskommunerna i Stockholm är medelpriset för en villa eller ett radhus sju miljoner kronor. Ett nybyggt småhus kostar ungefär hälften så mycket att producera, så lönsamheten för att bygga är god och efterfrågan stor. Ändå byggs det allt färre småhus, skriver Stefan Attefall, som i dag släpper sin sjätte delredovisning i rollen som regeringens egnahemskommissionär.

Priserna på både småhus och bostadsrätter har stigit mycket kraftigt sedan 2010. Byggandet av hyres- och bostadsrätter svarade på dessa prissignaler och nyproduktionen steg, men för småhusen uteblev ökningstakten och i dag har vi det lägsta småhusbyggandet på 100 år. Detta trots att både småhuspriserna och olika undersökningar visar att människor vill bo marknära, i mer småskalig bebyggelse och med tillgång till en egen trädgård.

I min senaste delredovisning – Hinder för småhusbyggande även när förutsättningarna är goda – som presenteras i dag visar jag att det finns tre huvudsakliga skäl till att politiker och tjänstepersoner inte vill bygga vad bostadskonsumenterna egentligen vill ha. Dessa skäl har koppling till miljö, skatter och kommunala ekonomiska drivkrafter.

Det argumentet krossas effektivt i ett antal studier av hållbarhetsexperter på Anthesis

Miljöargumentet hävdar att det ger mindre klimatpåverkan att bygga höga betonghus tätt intill varandra än att bygga småhus i trä lite glesare. Det argumentet krossas effektivt i ett antal studier av hållbarhetsexperter på Anthesis. Dessa studier visar att klimatpåverkan från en tät stadsbebyggelse är betydligt högre än från en småskalig trädgårdsstad. De negativa effekterna av ett större bilberoende, som många samhällsplanerare åberopar, försvinner i takt med att fordonsflottan elektrifieras. Kvar blir trängselproblem på några få orter i Sverige som kan lösas på annat sätt, exempelvis med trängselskatter.

En rad olika skatteregler motverkar också byggande av småhus. En förbisedd faktor är de skatteregler för kapitalvinster som infördes 2003 och som successivt har fått stor påverkan på småhusbyggandet. Kapitalvinster på fastigheter kan undgå beskattning när de realiseras genom bolagsförsäljningar (så kallad paketering), medan motsvarande vinster beskattas fullt ut vid direktförsäljning av fastigheter.

Donner uppskattar att 150 000 småhus aldrig blev byggda efter 2009 på grund av denna skatteregel

Forskaren Herman Donner på KTH konstaterar i en ny studie att kapitalskatten kraftigt styr mot byggande av bostadsrätter och hyresrätter och bort från byggande av småhus med äganderätt. Donner uppskattar att 150 000 småhus aldrig blev byggda efter 2009 på grund av denna skatteregel. Skulle dessa småhus ha byggts hade det inneburit en fördubbling av småhusbyggandet under dessa 15 år.

Ett annat exempel är att småhus med äganderätt belastas med hög stämpelskatt (lagfart och pantbrev) i jämförelse med bostadsrätt som undantagits från stämpelskatt. Vidare drabbas småhusbyggandet av omotiverat höga kommunala anslutningstaxor och avgifter. Lägg därtill det statliga investeringsstöd som funnits och som styrt byggandet mot fler små lägenheter i hyreshusform.

Till dessa skatteeffekter kan läggas att effekterna av de kreditrestriktioner för hushållens bostadslån som infördes 2010 delvis kan undvikas genom att del av lånen placeras i en bostadsrättsförening och betalas via månadsavgiften. Kravet på hushållens eget kapital blir då lägre liksom amorteringskraven.

Kommunernas ekonomiska egenintresse går här före att optimera det samhällsekonomiska utfallet och uppfylla de bostadspolitiska mål som riksdagen beslutat

När bostäder i dag ska planeras och byggas tas ofta initiativen av större bostadsutvecklingsföretag. Dessa företag styrs av dessa incitament och har ofta stora resurser att agera partner till kommunerna i plan- och byggprocesser. Motsvarande resurser saknas för småhusbyggande på egnahemstomter. Också detta driver byggandet mot mer flerbostadshus och färre småhus.

Kommuner ger ofta prioritet för byggande av flerbostadshus före byggande av småhus för att maximera det egna ekonomiska utfallet vid eget markinnehav genom högre markpriser och exploateringsbidrag. Kommunernas ekonomiska egenintresse går här före att optimera det samhällsekonomiska utfallet och uppfylla de bostadspolitiska mål som riksdagen beslutat.

Allt detta har sedan förstärkts av trender i värderingar och planeringsideal hos tjänstepersoner och politiker. Flerbostadshus placerade tätt bredvid varandra – ”att bygga stad” har under senare tid varit det mode som gällt, även i kranskommuner.

En talande bild över bostadsbyggandets utveckling i Sverige sedan 2010 fås när andelen byggda småhus jämförs med andelen byggda små lägenheter på ett till två rum och kök. Mellan 2010 och 2025 har småhusens andel sjunkit från 46 till 18 procent medan små lägenheter ökat från 27 till 56 procent. Skillnaden i vad som prioriterats i bostadsbyggandet är dramatisk och utvecklingen behöver vändas.

I mitt uppdrag att öka småhusbyggandet rekommenderar jag regeringen att göra en översyn av skatterna vid försäljning av fastigheter för att uppnå neutrala regler mellan olika upplåtelseformer och bostadstyper. Men också att göra en översyn av stämpelskatterna. Boverket bör vidare ges i uppdrag att ta fram fördjupade och evidensbaserade kunskapsunderlag om hållbarhetsaspekter vid bostadsplanering. Dagens ganska lösa tyckande om hållbarhet saknar alltför ofta vetenskapligt stöd.

Stefan Attefall
Egnahemskommissionär