Jan Jörnmark: Kartan som ritades om

KRÖNIKA | Sveriges bostadsmarknad har på några decennier förändrats i grunden, men bostadspolitiken bygger fortfarande på en verklighet som inte längre finns. Resultatet är ett land med vitt skilda förutsättningar där både glesbygdens och storstädernas problem kräver nya lösningar, menar Jan Jörnmark.

Utvecklingen av bostadsmarknaden efter 1990 är en spegel av den strukturomvandling som präglat Sverige under den tiden. Den stadsbaserade ekonomi som växt fram har förändrat de bostadsbestånd och samhällen som fanns för tre-fyra decennier till oigenkännlighet. Under hela den tiden har politiken undvikit att ta verkligt strukturella grepp för att lösa de problem som blivit allt tydligare på de nya bostadsmarknader som växt fram. Men den situation som nu växer fram i olika delar av landet gör att verklig politisk handling är nödvändig, efterhand som situationen på bostadsmarknaden inte minst påverkar de större stadsregionernas tillväxtmöjligheter negativt.

Fram till början av 1990-talet ledde devalveringspolitiken och de stora byggsubventionerna till att både bostadsbestånden och värdeutvecklingen såg relativt likadana ut i hela landet. På ett grundläggande sätt var det de två sidorna av samma politiska vägval, där man försökte bromsa två genomgripande strukturella förändringar. Den ena var effekterna av internationaliseringen som satte hård press på den traditionella svenska bruksberoende industrin, den andra var den interna omvandlingen av bostadsmarknaden som startats av de stora bostadspolitiska reformerna 1967-1970.

Under ett decennium karakteriserades svensk ekonomi av att den länge uppskjutna strukturomvandlingen drog igång i mycket högt tempo

I början av 1990-talet var det tydligt att den politiken nått vägs ände, och de borgerliga partierna och socialdemokraterna inledde i stor enighet politiska reformer som totalt förändrade Sverige. Normpolitiken som hade som mål att stabilisera budgetunderskotten, inflationen och räntenivåerna genomfördes systematiskt, och det innebar också att subventioner och konkurrenshinder eliminerades på ett lika kompromisslöst sätt. Under ett decennium karakteriserades sedan svensk ekonomi av att den länge uppskjutna strukturomvandlingen drog igång i mycket högt tempo, och arbetslösheten steg till rekordnivåer. När tillväxten sedan startade var det i storstäderna och regionala centrum som Örebro, Linköping, Karlstad, Umeå med flera som både hade fördelen av att ha egna högskolor, som tillsammans med större företag och olika offentliga förvaltningar åter kunde börja expandera från och med åren kring millennieskiftet. Men det de regionala centrumen framför allt gjorde var att tömma sina respektive län på yngre arbetskraft.

Hela den här utvecklingen hade genomgripande effekter på bostadsmarknaderna. I de större städerna innebar det att en ny bostadssektor växte fram. Den gamla subventionerade epoken hade först skapat de stora flerfamiljshusområdena som dominerades av allmännyttan, HSB och Riksbyggen. Efter det kom de vidsträckta småhusområdena som byggdes under 70- och 80-talen. När sedan lägesfördelarna slog igenom när subventionerna togs bort samtidigt som industrin hårdrationaliserades växte det plötsligt fram nya inre centrumområden, och framemot 2010-talet talade alla om den ”nya kunskapsekonomin” som skapade ”täta och dynamiska innerstäder”.

Det som pågick var en enorm strukturomvandling där städerna var den mest synliga delen

Det som pågick var en enorm strukturomvandling där städerna var den mest synliga delen. Det yttrade sig också i en stark heterogenisering av värdena. Om det gick fyra småhus i Sollefteå eller Hällefors på varje villa som såldes i Djursholm tiodubblades de skillnaderna under 2000-talets första två decennier. Vad gällde bostadsrätterna i de centrala städerna var den utvecklingen ännu starkare. Så sent som i början av 1980-talet var kvadratmeterpriset på en nybyggd villa i Hällefors eller Filipstad högre än en förfallen sekelskiftesfastighet i Stockholms innerstad. Tre decennier senare kostade ett helt kvarter i glesbygden mindre än en femrumslägenhet på Norrmalm.

Hela den utvecklingen har mycket stora bostadspolitiska implikationer

Hela den utvecklingen har mycket stora bostadspolitiska implikationer. I glesbygden innebär den att underhåll av befintliga bostäder måste ske enligt kontantprincipen, eftersom de låga värdena gör det omöjligt att motivera normala banklån. Stora delar av 1950- och 1960-talsbestånden går mot rena nollvärden och behöver elimineras, men det kommer också att kräva betydande resurser. De delarna av kommunerna som skulle kunna utvecklas är däremot belagda med nyttjandeförbud, på grund av strandskyddet. Allt det har inneburit att bortemot 150 kommuner befinner sig i en ren återvändsgränd.

I de tre storstadsregionerna och de 20 mellanstora regionerna är problemen annorlunda, men minst lika stora. Reserverna av förfallna sekelskifteshus och överblivna industriområden är slut och nu återstår bara långa och dyra planprocesser innan något överhuvudtaget kan byggas. Fasthållandet vid illusionen om en ”generell bostadspolitik” har gjort att de hyresrätter som byggts blivit dyra, och att de billiga fördelas slumpmässigt efter en köprincip. Hela bostadsmarknaden är anpassad för att gynna insiders, samtidigt som politiken undviker andra lösningar än att skuldsätta allmännyttan genom dyr nyproduktion som inte löser några problem.

Planeringssystemet har stått emot alla reformförsök och hyressystemet blir mer dysfunktionellt för varje år

När den stora strukturomvandlingen startade på allvar under åren kring millennieskiftet fanns det stora underutnyttjade bestånd av mark och bostäder, och underhållsbehovet i det stora beståndet som hade byggts under efterkrigstiden var fortfarande begränsat. När olika kritiska lägen uppstod löstes det genom politiska kompromisser som presumtionshyrorna och allbolagen eller genom att en ny bostadsrättsmarknad växte fram helt spontant. Planeringssystemet har stått emot alla reformförsök och hyressystemet blir mer dysfunktionellt för varje år. Resultatet har blivit en haltande stadsutveckling, som karakteriseras av stark segregation och en prisutveckling som gör spontan utspridning till den enda möjliga lösningen på storstädernas tillväxt. Det är en utveckling som borde göra verkliga reformer oundvikliga, eftersom alternativet är både växande klyftor, ökat utanförskap och en starkt försvagad ekonomisk utveckling när städernas utvecklingskraft försvagas.

Jan Jörnmark,
Docent i ekonomisk historia, författare och debattör