Niclas Blåklinth: HGF försvarar hyra på 18 757 kronor – kräver halveringar när FSH förhandlat på samma nivåer
DEBATT | Hyresgästföreningen har i medier riktat hård kritik mot de hyror som Föreningen för Sveriges Hyresgäster, FSH, har förhandlat fram i Rågsved och driver krav på sänkningar med omkring 40–50 procent. Ett nytt beslut visar samtidigt att Hyresgästföreningen själv har förhandlat fram en hyra på 18 757 kronor för en trea – och därefter i praktiken försvarat hyresnivån när hyresgästen begärde en sänkning i hyresnämnden, skriver FSH:s ordförande Niclas Blåklinth.
Beslutet, som meddelades den 24 augusti 2026, gäller en lägenhet om tre rum och kök på 79 kvadratmeter på Moa Martinsons torg på Kungsholmen. Huset uppfördes 2010–2011 och lägenheten hade presumtionshyra fram till någon gång under 2021.
Grundhyran uppgick till 16 956 kronor per månad 2023, 17 906 kronor 2024 och 18 757 kronor 2025. Med hyressättningsavgiften inräknad var beloppen 16 968, 17 918 respektive 18 772 kronor.
Hyran höjdes med 5,6 procent från den 1 januari 2024 och med 4,75 procent från den 1 januari 2025. Höjningarna följde av förhandlingsöverenskommelser mellan Familjebostäder och Hyresgästföreningen.
Det centrala i ärendet är att hyran inte hade bestämts ensidigt av hyresvärden. Den hade förhandlats fram av Hyresgästföreningen
Hyresgästen begärde att grundhyran skulle bestämmas till 14 086 kronor per månad för 2024 och 14 746 kronor för 2025. För 2025 motsvarade yrkandet en sänkning med 4 011 kronor per månad, eller cirka 21,4 procent. Hyresnämnden avslog ansökningarna.
Det centrala i ärendet är att hyran inte hade bestämts ensidigt av hyresvärden. Den hade förhandlats fram av Hyresgästföreningen. Efter att den tidigare presumtionshyran upphörde förhandlade Hyresgästföreningen hyran årligen från 2022 och framåt. Organisationen accepterade också höjningar med 5,6 procent för 2024 och ytterligare 4,75 procent för 2025.
När hyresgästen därefter gick till Hyresnämnden och begärde sänkt hyra bestred hyresvärden kravet. Hyresgästföreningen var inte hyresvärdens ombud eller formell part i ärendet, men fick yttra sig eftersom organisationen hade träffat de ifrågasatta överenskommelserna.
Hyresgästföreningen uppgav att överenskommelserna hade träffats med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten och att bruksvärdet inte hade beaktats. Trots att en hyresgäst begärde en betydande sänkning framförde Hyresgästföreningen inte att den egna förhandlade hyran var för hög eller borde sänkas. Organisationen stod därmed i praktiken fast vid den nivå som den själv hade förhandlat fram.
Utgångspunkten blev att den kollektivt förhandlade hyran var skälig och att det ankom på hyresgästen att visa motsatsen
Det fick också rättslig betydelse. Hyresnämnden konstaterade att hyran hade förhandlats årligen av Hyresgästföreningen och att annat därför inte hade framkommit än att den hade förts in i bruksvärdessystemet. Utgångspunkten blev att den kollektivt förhandlade hyran var skälig och att det ankom på hyresgästen att visa motsatsen.
Hyresgästen hänvisade till tre jämförelselägenheter med uppgivna månadshyror mellan 13 496 och 14 112 kronor i 2024 års nivå. Hyresnämnden ansåg emellertid att de inte var direkt jämförbara. Prövningslägenheten ligger innanför tullarna, i ett hus med över 20 våningar, och har hög standard, stor inglasad balkong samt mycket fin sjöutsikt. Vid en samlad bedömning ansåg nämnden att det inte hade visats att de förhandlade hyrorna var oskäliga.
För att göra hyror för olika lägenhetsstorlekar jämförbara kan de räknas om till normhyra för en referenslägenhet om tre rum och kök på 77 kvadratmeter. Om grundhyran på Kungsholmen räknas om enligt 12-årstabellen motsvarar 2025 års hyra en normhyra på cirka 2 876 kronor per kvadratmeter och år.
FSH:s förhandlingsöverenskommelse för fastigheten Bjurbäcken 11 i Rågsved omfattar 206 bostadslägenheter och anger uttryckligen en normhyra på 2 980 kronor per kvadratmeter och år i 2025 års nivå enligt 12-årstabellen. Den avtalande hyresvärden i handlingen är Highway Ekonomisk Förening. Fastigheten har i Hem & Hyras rapportering beskrivits som Titanias nyproduktion.
Bättre läge – men ett betydligt äldre husJämförelsen innebär inte att fastigheterna är direkt jämförbara i bruksvärdeshänseende. Olika faktorer drar åt olika håll. Kungsholmslägenheten har ett betydligt bättre geografiskt läge, sjöutsikt och inglasad balkong. Samtidigt är huset uppfört 2010–2011, medan fastigheten i Rågsved är nyproduktion med modern standard. I Rågsved debiteras dessutom kall- och varmvatten samt el separat efter förbrukning enligt överenskommelsen, vilket måste beaktas vid en jämförelse av hushållens totala boendekostnad.
Det är en betydligt mindre skillnad än vad den offentliga debatten om FSH:s hyror har gett intryck av
Normhyran avgör därför inte ensam om en enskild hyra är skälig. Men siffrorna visar att FSH:s avtalade grundnivå i den nyproducerade fastigheten endast ligger cirka 3,6 procent över nivån i den mer än tio år äldre fastigheten på Kungsholmen. Det är en betydligt mindre skillnad än vad den offentliga debatten om FSH:s hyror har gett intryck av.
Hem & Hyra har rapporterat om en hyresgäst i Rågsved som betalade 12 857 kronor per månad för en tvårumslägenhet på 39 kvadratmeter och som, med Hyresgästföreningen som ombud, begärde att hyran skulle sänkas till 7 541 kronor. Det motsvarar en sänkning med 5 316 kronor per månad, eller cirka 41,3 procent.
Om just dessa båda belopp räknas om enligt 12-årstabellen motsvarar de ungefär 3 069 respektive 1 800 kronor per kvadratmeter och år i normhyra. Beräkningen illustrerar storleken på yrkandet, men ska inte blandas ihop med avtalets uttryckliga grundnivå på 2 980 kronor i 2025 års nivå. Den bifogade hyreslistan innehåller en lägenhet av samma storlek och typ, men handlingarna visar inte säkert att det är samma lägenhet som i tidningsartikeln.
I en senare artikel återgav Hem & Hyra dessutom Titanias vd:s uppgift att Hyresgästföreningen vid dörrknackning hade förklarat att hyror kunde sänkas med 50 procent. Sammantaget handlar kritiken och de kommunicerade förväntningarna alltså om sänkningar på cirka 40–50 procent. Det konkreta publicerade yrkandet är drygt 40 procent, medan uppgiften om 50 procent bygger på Titanias redogörelse för vad som sagts till hyresgästerna.
När en annan hyresgästorganisation har förhandlat en närliggande normnivå beskriver Hyresgästföreningens företrädare i stället hyrorna som närmast unikt höga och driver krav på sänkningar med omkring 40–50 procent
Det nya beslutet avgör inte de pågående tvisterna om hyrorna i Rågsved. Varje lägenhet måste bedömas utifrån sitt bruksvärde och det jämförelsematerial som parterna lägger fram. Beslutet kan dessutom överklagas till Svea hovrätt senast den 14 september 2026 och har därför ännu inte vunnit laga kraft.
Beslutet visar hur stor betydelse en kollektiv förhandlingsöverenskommelse får när en hyra prövas. När Hyresgästföreningen har träffat överenskommelsen blir den förhandlade hyran utgångspunkten för skälighetsbedömningen – och organisationen står fast vid nivån när den ifrågasätts. När en annan hyresgästorganisation har förhandlat en närliggande normnivå beskriver Hyresgästföreningens företrädare i stället hyrorna som närmast unikt höga och driver krav på sänkningar med omkring 40–50 procent.
FSH välkomnar att hyror granskas och att hyresgäster kan få sina krav prövade. Men samma principer och samma måttstock måste gälla oavsett vilken hyresgästorganisation som har förhandlat hyran. Hyresgästerna förtjänar en saklig debatt som redovisar hela bilden – även de höga hyresnivåer som Hyresgästföreningen själv har förhandlat fram och därefter försvarar.
Niclas Blåklinth
Ordförande och talesperson, Föreningen för Sveriges Hyresgäster
