Mikael Sjölund: Politiken tittar på fel problem – flytta fokus till värdeskapande renovering

LEDARE | Bostadspolitiken har blivit fixerad vid nästa bostad.
Den borde fokusera betydligt mer på de fyra miljoner bostäder som redan finns.

När bostadsdebatten tar fart hamnar fokus nästan alltid på nyproduktionen. Det är där krisen sägs finnas. Det är där stöden efterfrågas. Det är där de politiska utspelen formuleras.

Men tänk om vi tittar på fel problem?

De senaste åren har visat att investeringsstöd inte löser de grundläggande utmaningarna på bostadsmarknaden. Det som hindrar byggandet idag är inte i första hand bristen på bidrag utan bristen på kalkyler som går ihop. Räntor, byggkostnader, riskpremier och hushållens betalningsförmåga sätter sina egna gränser.

Dessutom har vi i praktiken redan marknadshyror i stora delar av nyproduktionen. En nyproducerad hyresrätt i Stockholm kan kosta omkring 3 500 kronor per kvadratmeter och år. Problemet är alltså inte att hyrorna är för låga. Problemet är att kostnaderna blivit för höga.

Förenklade regler är nästan alltid bättre än nya subventioner

Det betyder inte att alla reformförslag på utbudssidan saknar värde. Initiativ som Sverigehuset, med typgodkända småhus och kortare processer, är välkomna försök att pressa kostnader och öka byggtakten. Förenklade regler är nästan alltid bättre än nya subventioner. Men vi ska också vara ärliga med proportionerna. Även om reformen blir framgångsrik kommer den bara att påverka en begränsad del av bostadsmarknaden. De verkligt stora värdena finns inte i de några tusen bostäder som kan tillkomma genom effektivare småhusproduktion, utan i de miljontals bostäder som redan står på plats.

Samtidigt fortsätter en annan diskussion att gå på tomgång: hur vi säkerställer att det befintliga beståndet skapar tillräckliga intäkter för att finansiera underhåll, moderniseringar och energieffektiviseringar.

Utan långsiktigt hållbara intäkter riskerar vi ett successivt förfall av stora delar av beståndet

Här skulle en friare hyressättning, eller det som ibland kallas trygghetshyror, kunna spela en viktig roll. Fastighetsägare måste kunna räkna hem investeringar som höjer kvaliteten, minskar energianvändningen och förlänger byggnadernas livslängd. Utan långsiktigt hållbara intäkter riskerar vi ett successivt förfall av stora delar av beståndet.

Men om politiken verkligen vill göra skillnad bör fokus flyttas från nyproduktion till värdeskapande renovering.

Det är nämligen i det befintliga beståndet som de stora samhällsvinsterna finns.

Varje energieffektiviserad fastighet ger lägre energianvändning, minskade klimatutsläpp och lägre driftskostnader. Varje utbytt fönster, renoverad fasad, förbättrat tak eller moderniserat ventilationssystem skapar värden som består i decennier. Det stärker fastighetens ekonomi, förbättrar inomhusmiljön för de boende och minskar samhällets energibehov.

Varje investerad krona får därmed en bredare effekt i ekonomin

Samtidigt genererar renoveringar arbetstillfällen över hela landet. Till skillnad från många stora nyproduktionsprojekt är renoveringar ofta lokala. De skapar jobb för mindre och medelstora entreprenörer, installatörer och hantverkare. Varje investerad krona får därmed en bredare effekt i ekonomin.

Det är därför intressant att blicka mot Danmark.

Där har man under många år arbetat mer strategiskt med att utveckla det befintliga beståndet genom Landsbyggefonden. Renoveringar kombineras ofta med energiförbättringar, sociala insatser och ibland även omvandling eller rivning av byggnader som inte längre motsvarar framtidens behov. Syftet är inte bara att bevara husen utan att öka områdenas långsiktiga attraktivitet och hållbarhet.

Sverige har faktiskt redan varit inne på samma spår. Redan 2016 infördes ett statligt stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden. Under 2017 avsattes hundratals miljoner kronor för ändamålet men i 2019 års budget avvecklades stödet.

Istället för att lägga ytterligare miljarder på att försöka få fram nyproduktion som marknaden inte efterfrågar till rådande kostnadsnivåer borde staten stimulera investeringar som minskar energiförbrukningen i de hus där människor redan bor

Det kanske är dags att återuppliva tanken, men i en bredare och mer träffsäker form.

Istället för att lägga ytterligare miljarder på att försöka få fram nyproduktion som marknaden inte efterfrågar till rådande kostnadsnivåer borde staten stimulera investeringar som minskar energiförbrukningen i de hus där människor redan bor.

• Det skulle ge klimatnytta.
• Det skulle ge lägre driftkostnader.
• Det skulle stärka fastighetsvärden.
• Det skulle förbättra boendemiljöerna.
• Och det skulle skapa sysselsättning i hela landet.

Framför allt skulle det vara en bostadspolitik som utgår från verkligheten. För den svenska bostadsmarknadens största tillgång är inte de hus som ännu inte byggts.

Det är de miljoner bostäder som redan står där.

Mikael Sjölund
Vd för Coreco, en av Bostadspolitik.se:s ägare