Nathalie Brard, Tomas Ernhagen: Frysta hyror hotar hyresrätten,  tillväxten och välfärden

DEBATT | Vänsterpartiet vill frysa hyrorna i hela landet. I Stockholm vill även Sverigedemokraterna frysa hyrorna i de kommunala bostadsbolagen. Det kan låta attraktivt för den som betalar hyran. Men frysta hyror innebär inte frysta kostnader. Resultatet riskerar att bli sämre förvaltning och ännu färre hyresrätter. För Stockholm, och därmed även för Sverige, är det ett hot mot tillväxten och välfärden, skriver Fastighetsägarnas Nathalie Brard och Tomas Ernhagen.

Stockholm har redan en illa fungerande bostadsmarknad. Långsamma planprocesser begränsar byggandet. Till detta kommer ett hyressättningssystem som bidragit till långa köer, svart handel med hyreskontrakt och starka incitament att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.

Att i det läget frysa hyrorna kommer att förvärra läget ytterligare.

En hyresfastighet ska förvaltas under mycket lång tid. Hus ska underhållas, renoveras och energieffektiviseras. Politiken kan frysa hyrorna, men inte kostnaderna för arbetskraft, underhåll, energi, vatten eller finansiering. Det skulle dessutom ske i en redan dålig situation. Enligt SCB har förvaltningskostnaderna under det senaste året skenat medan hyrorna har utvecklats i en betydligt beskedligare takt. Som en följd har lönsamheten i förvaltningen av hyresrätter pressats ordentligt.

Resultatet blir projekt som skjuts upp, krymps eller aldrig byggs

Det påverkar inte bara dagens förvaltning utan också morgondagens bostäder. Den som investerar i en hyresfastighet gör en kalkyl för decennier framåt. Ett politiskt beslut om frysta hyror förändrar den kalkylen. Om hyrorna kan frysas en gång kan det ske igen. Politisk risk blir investeringsrisk.

När risken ökar stiger avkastningskraven och färre projekt går att räkna hem. Redan dagens svaga lönsamhet försvårar finansieringen av nyproduktion. Resultatet blir projekt som skjuts upp, krymps eller aldrig byggs.

För Stockholm är detta särskilt allvarligt. Huvudstadsregionen är Sveriges viktigaste tillväxtmotor och hyresrätten är viktig för arbetsmarknadens rörlighet. Unga och nyinflyttade måste kunna etablera sig utan en stor kapitalinsats. Färre hyresrätter gör det svårare att flytta dit jobben finns och försvårar företagens rekrytering. När Stockholm växer långsammare påverkas också Sveriges tillväxt och därmed resurserna till välfärden.

Stockholm har dessutom redan förlorat många hyresrätter genom ombildningar. När lönsamheten i fortsatt hyresförvaltning pressas samtidigt som bostadsrätter värderas högt ökar incitamenten att ombilda. En sådan förändring är i praktiken permanent.

Skräckscenariot är kombinationen av frysta hyror i allmännyttiga beståndet och skiljemannabeslut som återigen låter hyrorna halka efter kostnaderna i det privatägda beståndet

Samtidigt fungerar de årliga hyresförhandlingarna dåligt. Hyresgästföreningen kan inte se som sin enda uppgift att hålla tillbaka hyrorna utan hänsyn till förvaltning, underhåll och möjligheten att locka kapital till nya hyresrätter. De senaste årens höjningar har förbättrat situationen något, men lönsamheten har ännu inte återställts.

Nu ligger många förhandlingar för avgörande hos skiljemän. Skräckscenariot är kombinationen av frysta hyror i allmännyttiga beståndet och skiljemannabeslut som återigen låter hyrorna halka efter kostnaderna i det privatägda beståndet. Då blir signalen till den som överväger att investera i hyresrätter tydlig: kostnaderna bestäms på marknaden, men intäkterna följer en helt annan logik.

Hyresrätten kan inte värnas genom att göra den mindre attraktiv att äga, förvalta och bygga. Frysta hyror kan vara ett lockande vallöfte. Men priset riskerar att bli sämre underhåll, fler ombildningar och färre nya hyresrätter – och en sämre fungerande arbetsmarknad i Sveriges viktigaste tillväxtregion.

Nathalie Brard
Förhandlingschef, Fastighetsägarna Stockholm

Tomas Ernhagen
Chefsekonom, Fastighetsägarna