Thorbjörn Hammerth: Framtidens bostäder är redan byggda
KRÖNIKA | Framtidens bostadsmarknad kommer i första hand att formas i de hus som redan står – genom renovering, smartare teknik, bättre resursutnyttjande och nya sätt att anpassa beståndet till människors behov, menar Thorbjörn Hammerth.
När vi pratar om bostadsmarknaden 2040 är det lätt att börja fantisera om helt nya bostäder, ny teknik och nya sätt att leva. Jag tror inte att förändringen blir så dramatisk. Det mesta finns redan i dag. Skillnaden är att sådant som nu finns lite här och där och i ganska liten skala kommer att växa till sig, mogna och slå igenom på bred front. De påpassliga kommer att fånga upp möjligheterna och slå mynt av dem.
Framtidens bostadsutvecklare kommer att ha betydligt mer att göra i det befintliga beståndet
Den största förändringen är att framtidens bostadsutvecklare kommer att ha betydligt mer att göra i det befintliga beståndet. Husen är redan byggda, människorna bor där och infrastrukturen finns på plats. Stora delar av miljonprogrammet är ännu inte renoverade och därefter kommer hela 70- och 80-talsbeståndet med växande behov. Det finns med andra ord väldigt mycket kvar att göra. I all denna renovering måste det också finnas en affär. Det går inte att bara vältra över kostnaden på hyresgästen.
Fastigheten är i dag en smartphone
Fastigheten är i dag en smartphone. Den är uppkopplad och olika funktioner hänger ihop. När tekniken gör det möjligt att skilja ut lägenhet för lägenhet går vi från det kollektiva till det individuella. Kunden kan själv följa och påverka kallvatten, varmvatten, el och temperatur och direkt se vad olika val betyder för den egna kostnaden. Även försäkringen kan påverkas när skalskydd, lås och säkerhet kopplas ihop och risken minskar. Här finns en win-win för både bolaget och kunden.
Samtidigt får fastighetsägaren kontroll över husets flöden i realtid. Avvikelser kan upptäckas innan de blir stora problem och energianvändningen kan styras bättre. Fram till 2040 är allt detta moget. Då drivs fastigheten transparent och med stor kundpåverkan, där allt mäts och betalas efter användandet. Solceller och batterilagring är integrerade delar i systemet.
Men framtidens fastighet handlar inte bara om teknik. Vi behöver också sluta byta sådant som fortfarande fungerar och ibland till och med håller högre kvalitet än det vi tänker sätta in i stället. Här finns pengar att spara genom att uppdatera det befintliga.
Det bästa återbruket är egentligen att behålla och renovera
I dag finns återbrukshubbar och olika initiativ, men fortfarande i liten skala. Fram till 2040 tror jag att återbruk har utvecklats till en riktig marknad där material och byggdelar får ett ekonomiskt värde och kan röra sig mellan projekt och fastigheter. Men det bästa återbruket är egentligen att behålla och renovera. Det gäller inte minst kök och badrum, som är bland det dyraste vi har i våra lägenheter. Byt luckan, beslaget eller bänkskivan i stället för hela köket. Reparera och uppgradera det som fungerar.
Det här påverkar också hur fastighetsbolagen arbetar. Under lång tid har vi köpt allt mer skötsel, reparationer och andra tjänster på marknaden. Jag tror att pendeln svänger och att mer kommer att tas tillbaka i egen regi. Driften av fastigheterna kommer att uppvärderas.
När ungefär halva omsättningen är drift är det väldigt mycket pengar att lämna ifrån sig kontrollen över. Dessa kostnader kommer att öka de kommande 15 åren. Ska vi reparera mer, byta mindre och samtidigt styra husen smartare behöver kunskapen finnas närmare fastigheterna och kunderna. Då blir det också lättare att hålla ihop kedjan från tillsyn och skötsel till reparation och underhåll.
Allt detta kostar. Allt kan inte läggas på hyran
Men allt detta kostar. Allt kan inte läggas på hyran. Kanske är det dags för ROT-liknande stöd som premierar sådana investeringar och gör villkoren mer likvärdiga mellan olika upplåtelseformer.
Samtidigt förändras människornas behov. Vi blir fler äldre och många av dem som ska bo bra 2040 bor redan i dag i hus som de kanske vill bo kvar i. Det går inte att lösa enbart genom nyproduktion. Därför behöver vi förbättra tillgänglighet, hissar, entréer, belysning och trygghet i de hus som redan finns. Kan människor bo kvar längre där de trivs kan det vara en bra affär för både individen och samhället. Gamla hus måste helt enkelt fungera bättre för nya skeden i livet.
Vi behöver också bli bättre på att använda den bostadsyta som redan finns. En ensam person kanske inte behöver bo kvar i en fyrarummare om det finns attraktiva alternativ. Andra bor bara delar av året i sin lägenhet och resten i ett vinterbonat fritidshus eller i en bostad i ett annat land. Det finns många bostäder och många kvadratmeter som på det sättet står tomma under stora delar av året. Kan vi hitta enklare och smartare verktyg som matchar behov med funktion och ger olika förslag kan ytor frigöras som i dag är låsta.
Här tror jag också att delningsekonomin till slut får sitt genombrott. Vi har pratat länge om bilpooler, cyklar, gemensamma lokaler och olika tjänster, men utvecklingen har på många håll stått och stampat. Fram till 2040 tror jag att tekniken och ekonomin gör lösningarna enklare och mer attraktiva. Kollektivtrafik, bilpooler, cyklar och andra transportlösningar kan knytas ihop bättre och göra det enklare att dela vid sidan av det vi äger själva.
När utvecklingen sker i hus där människor redan bor behöver kunderna också vara med och utveckla dem
När utvecklingen sker i hus där människor redan bor behöver kunderna också vara med och utveckla dem. De vet var det drar, var det är mörkt, vad som känns otryggt och vilka ytor som aldrig används. Det handlar om betydligt mer än att skicka ut en enkät när allt redan är bestämt.
Kunden kan också vara med och skapa värden. Det blir mer odling, växthus och trädgårdsföreningar. Den som vill kanske kan göra enklare skötseljobb och på så sätt sänka sin boendekostnad. Gemensamma ytor kan användas för att träffas, arbeta, ha möten eller hyras när man behöver – nästan som en hubb mitt i bostadsområdet. Då använder vi både husen och ytorna bättre, samtidigt som vi tar vara på människornas idéer och engagemang.
Och kanske är det här vi hittar en av de största förändringarna 2040. Dagens utsatta områden är borta från diverse listor. Vi har lärt oss att ta vara på de kvaliteter som redan finns i dessa stadsdelar och utvecklat ett modernt grannskap. Människor känner varandra, använder området tillsammans och tar större ansvar för platsen där de bor.
Samma områden behöver klara ett förändrat klimat. Det räcker inte att minska energianvändningen. Mer värme, kraftigare regn och skyfall kräver grönska, träd, skugga och bättre hantering av vatten. Gör vi det klokt kan klimatanpassningen samtidigt göra bostadsområdena bättre att leva i.
Det kommer självklart att byggas nya bostäder fram till 2040. Det behövs. Men en mycket stor del av de bostäder vi ska bo i då står redan på plats. Lämnar vi delar av dem efter oss kan skillnaderna växa mellan välskötta och attraktiva områden och fastigheter som successivt tappar kvalitet.
Därför tror jag att bostadsmarknaden 2040 blir mindre spektakulär och mer spännande än många tror. Vi behöver inte uppfinna allting på nytt. Tekniken, idéerna och lösningarna finns till stor del redan på plats. Många är bara för små, för dyra eller för krångliga i dag.
Framtidens bostadsutvecklare kommer inte framför allt att bygga framtiden. De kommer att göra det vi redan har byggt redo för den.
Thorbjörn Hammerth,
vd Familjebostäder