Adam Cocozza: Dagens hyresgäster bor på bekostnad av morgondagens

LEDARE | Ett slitet begrepp i debatten är att de billiga hyresrätterna redan är byggda.
Det man inte nämner i samma andetag är att anledningen till att de är billiga är att de ofta har ett omfattande renoveringsbehov.  

Nästan en fjärdedel av hyresrättsbeståndet byggdes under miljonprogrammet, 1965–74. Många av dessa är nu i stort behov av omfattande tekniska uppgraderingar. Stammar, fasader, tak, fönster och installationer har passerat sin tekniska livslängd. Till detta kommer krav på att beståndet ska energieffektiviseras. Måleriföretagen anger i sin rapport att endast en fjärdedel av miljonprogrammets lägenheter har genomgått en stamrenovering.

Notan kommer för den som bor i lägenheten den dagen den renoveras

En större renovering kräver höga hyreshöjningar. Detta är en konsekvens av att hyresförhandlingarna endast beaktar direkta kostnadsökningar, som exempelvis fjärrvärme och VA. Fram till att Allbolagen infördes 2011 rådde självkostnadsprincipen, men i praktiken har det inte skett någon större förändring sedan dess. Dagens hyresgäster fortsätter att bo på bekostnad av morgondagens. Notan kommer för den som bor i lägenheten den dagen den renoveras.

Vi ser samma utveckling i kommunala VA-bolag där självkostnadsprincipen också råder. De har historiskt justerat taxorna utifrån deras löpande kostnader, men inte beaktat den växande underhållsskulden. När renoveringsbehoven nu kommer sker kraftiga höjningar. I Stockholm har taxan fördubblats sedan 2022.

Miljonprogramsområdena har ofta en hög koncentration av hushåll med begränsade ekonomiska resurser. I storstadsregionerna och i större regionstäder är det svårt för många dessa hushåll att har råd med en renoverad bostad. Här riskerar det att ske en undanträngning på bostadsmarknaden.

De hushåll som har minst ekonomiska marginaler bor ofta i de fastigheter där renoveringsbehoven är som störst

Det är också något Boverket pekar på i sin beskrivning av den socioekonomiska boendesegregationen. De hushåll som har minst ekonomiska marginaler bor ofta i de fastigheter där renoveringsbehoven är som störst.

Om vi menar allvar med att bevara ett bestånd av hyresrätter som människor med lägre inkomster har råd att bo i räcker det inte att diskutera hur vi ska bygga nya lägenheter med låga hyror. Vi behöver också fundera på hur de billiga lägenheter som redan finns ska kunna renoveras utan att hyran efteråt blir så hög att de boende inte längre har råd med dem.

Ett förslag är att införa ett Rot-stöd för hyresrätter.

Det ska inte vara ett generellt bidrag till fastighetsägare och inte ett sätt att låta ägarna slippa sitt normala underhållsansvar. Stödet behöver ha en tydlig motprestation. Principen kan vara densamma som det tidigare investeringsstödet för nyproduktion; staten går in och bär en del av investeringen mot att fastighetsägaren håller nere hyran efter renoveringen.

I gengäld villkoras stödet av krav på återhållsam hyreshöjning efter renoveringen

Stödet skulle kunna begränsas geografiskt och till vissa större åtgärder så som stambyte och energibesparande åtgärder samtidigt som det kräver egenfinansiering från fastighetsägaren vad gäller inre underhåll. I gengäld villkoras stödet av krav på återhållsam hyreshöjning efter renoveringen.

På så sätt blir det inte ett fastighetsägarstöd i största allmänhet, utan ett bostadspolitiskt verktyg för att bevara en del av det prisvärda hyresbeståndet.

Adam Cocozza
Vd för Botrygg, en av Bostadspolitik.se:s ägare