Hovrätten stoppar tvångsförvaltning i Vårberg – trots långvariga brister

Svea hovrätt avslår Hyresgästföreningens krav på tvångsförvaltning av sex hyreshus i Vårberg.
Rätten konstaterar att förvaltningen varit bristfällig under flera år, men bedömer att fastighetsägaren Elsa Bostads åtgärder har förbättrat situationen tillräckligt.
Hyresgästföreningen kritiserar beslutet och kräver skärpt lagstiftning.

Tvisten gäller fastigheten Hemholmen 1 på Fjärdholmsgränd i Vårberg, med sex hus och 172 lägenheter. Svea hovrätt lämnar hyresnämndens beslut från december 2025 i huvudsak oförändrat och säger nej till både tvångsförvaltning och ytterligare förvaltningsförelägganden. Beslutet kan inte överklagas.

Hovrätten konstaterar samtidigt att förvaltningen länge haft brister inom bland annat ventilation, fukt och mikrobiell påväxt, underhållsplanering, brandskydd, elsäkerhet och fasader. Bristerna har enligt rätten berört samtliga hus och pågått under flera år. Bolaget har också dröjt med angelägna åtgärder trots att Hyresgästföreningen och Stockholms stads miljöförvaltning under lång tid försökt få till förbättringar.

Hovrätten: Förvaltningen har förbättrats
Samtidigt bedömer hovrätten att omfattande åtgärder nu har genomförts. Fönster och balkongdörrar har bytts, ventilationsarbeten slutförts och byggnaderna har godkänd OVK. Vid hovrättens syn i september bedömdes de allmänna utrymmena och utemiljön vara välskötta, rapporterar Fastighetstidningen.

Hovrätten konstaterar dock också att flertalet åtgärder kom först efter att Hyresgästföreningen ansökt om tvångsförvaltning. Det beskriver rätten som besvärande och något som kan ge intryck av tillfälliga insatser. Trots det anser hovrätten att projektens omfattning visar att fastighetsägaren har både vilja och förmåga att säkerställa en långsiktigt godtagbar förvaltning.

Ett tidigare föreläggande om för låg temperatur på tappvarmvattnet i vissa lägenheter ligger samtidigt kvar. En större ROT-renovering med bland annat stambyten och renovering av kök och badrum väntar dessutom fortfarande på hyresnämndens godkännande.

Elsa Bostad välkomnar beslutet
Elsa Bostad beskriver i ett pressmeddelande hovrättens besked som positivt.
– Det är naturligtvis glädjande att både hovrätten och hyresnämnden gått på samma linje, det ger oss arbetsro i den fortsatta utvecklingen av fastigheterna, säger ägaren Bjørn Aaserud.

Bolaget uppger att arbetet fortsätter med bland annat lägenhetsrenoveringar, ventilation, fasader och energieffektivisering.

Aaserud är samtidigt kritisk till Hyresgästföreningens agerande.
– Vi tycker det är märkligt att Hyresgästföreningen ansökte om tvångsförvaltning helt utan förvarning. Hade vi istället kunnat ha en dialog hade de problem som funnits kunnat åtgärdas mycket snabbare, säger han i pressmeddelandet.

HGF: Åtgärder först efter rättsprocessen
Hyresgästföreningen gör en annan tolkning av utvecklingen. Organisationen uppger att problemen pågått i över tio år och att mer än 130 ärenden kopplade till fastigheten registrerats sedan processen inleddes.
– Det här är ett väldigt tufft besked för hyresgästerna. De som bor här har betalat hyra varje månad och har rätt något så grundläggande som ett tryggt och fungerande hem. Nu har de kämpat i över tio år för den rätten. När människor tvingas leva så här år efter år utan att samhället ingriper då är det uppenbart att lagen inte fungerar som den ska, säger Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder i organisationens pressmeddelande.

Hyresgästföreningens jurist Jens Waldenström säger till Fastighetstidningen att föreningen inte anser att de genomförda åtgärderna visar att förvaltningen fungerar långsiktigt.
– Det grundläggande problemet – att förvaltningen sammantaget inte fungerar utan hot om juridiska konsekvenser – kvarstår. Vi ser ingen anledning att lita på att de långsiktiga förbättringar som krävs för hyresgästernas trygghet faktiskt kommer att genomföras, säger han till tidningen.

Kräver ändrad lagstiftning
Efter domen vill Hyresgästföreningen göra det lättare att besluta om tvångsförvaltning och ingripa snabbare mot misskötta fastigheter. Organisationen vill också skärpa möjligheten till näringsförbud, införa förhandsprövning av fastighetsförvärv och ett slags ”körkort” för uthyrning av bostäder.

Fastighetsägarnas chefsjurist Marie Öhrström säger däremot till Fastighetstidningen att dagens ordning, där förvaltningsföreläggande normalt ska prövas före tvångsförvaltning, är rimlig.
– Jag känner inte till det enskilda ärendet men bostadsförvaltningslagen är uppbyggd så att man i första hand ska använda sig av förvaltningsföreläggande vid vite för att få hyresvärdar att vidta åtgärder. Om dessa förelägganden inte räcker till finns möjlighet till tvångsförvaltning. Det är en god turordning som ställer krav på hyresvärdar och som är i linje med egendomsskyddet i grundlagen, säger hon till Fastighetstidningen.

Butros vill se fastighetspolis
Bostadsborgarrådet Deniz Butros (V) kritiserar likt Hyresgästföreningen beslutet och upprepar i ett pressmeddelande de krav på skärpt lagstiftning och en kommunal fastighetspolis som hon talat om redan före valet.
– Det här visar att nuvarande lagstiftning inte räcker till. Här har en slumvärd i åratal ägnat sig åt systematisk vanskötsel som riskerat hyresgästernas hälsa och välmående. Att slumvärden tillåts fortsätta som förut efter marginella förbättringar är en skandal, säger Deniz Butros (V), bostadsborgarråd i Stockholms stad.

Hon fortsätter:
– Hyresmarknaden är dysfunktionell. Ingen ska tvingas se sitt hem falla sönder på grund av vanskötsel samtidigt som hyresvärden utan skam fortsätter håva in hyran. Människor blir utnyttjade och vi måste sätta stopp för det. En fastighetspolis är ett bra första steg, säger Deniz Butros.