Elina Måradson: Riksbanken borde ha väntat

DEBATT | Riksbanken borde ha väntat med räntehöjningen. När högre räntor riskerar att tränga undan nödvändig upprustning av bostadsbeståndet behövs också mer träffsäkra statliga verktyg, menar Elina Måradson.

Efter flera svaga år behöver återhämtningen också nå bostadsinvesteringarna. En ny ränteuppgång riskerar att fördröja nödvändig upprustning. Där långsiktigt motiverade investeringar annars uteblir finns skäl för statlig riskdelning.

En vändning i statistiken betyder inte att uppskjutna investeringar åter är möjliga. Jag tycker att Riksbankens höjning till 2 procent kom för tidigt. Tillväxten har tagit fart, men återhämtningen på arbetsmarknaden är fortfarande osäker.

I oktober var KPIF-inflationen 1,1 procent och 0,1 procent exklusive energi. Tillfälliga finanspolitiska åtgärder dämpar talen. Redan septembersiffrorna gav enligt min bedömning otillräckligt stöd för en höjning. Oktoberutfallet förstärker bilden av att Riksbanken hade skäl att avvakta.

När mer går till räntor blir det mindre kvar till husen, även där driftnettot växer

I mitt arbete med bostadsinvesteringar blir de här avvägningarna konkreta. Räntehöjningen läggs ovanpå redan fördyrad drift och upprustning. Hyrorna förhandlas, och i många delar av landet sätter hushållens betalningsförmåga en gräns för intäkterna. Driftnettot ska bära finansieringen och bidra till återinvesteringar. När mer går till räntor blir det mindre kvar till husen, även där driftnettot växer.

Vid 60 procents belåning och 4 procents driftnettoavkastning ökar räntekostnaden med 3,75 procent av driftnettot om låneräntan stiger med 25 räntepunkter på hela skulden. Det som återstår efter räntorna ska också räcka till central administration, skatt och återinvesteringar.

Riksbanken har signalerat fler höjningar om utsikterna står sig. Förväntningar om högre räntor kan redan påverka ny finansiering och räntesäkring. Högre kalkylräntor sänker nuvärdet av framtida energibesparingar. Pressas fastighetsvärdena krymper också belåningsutrymmet.

Bostadsbeståndets stora underhållsbehov är sedan länge kända. Ett uppskjutet tak- eller stambyte kan förvärra skador och göra nästa insats dyrare. Om energieffektiviseringen väljs bort när fasaden ändå åtgärdas kan nästa ekonomiskt rimliga tillfälle ligga årtionden framåt.

Börsens substansrabatter speglar bland annat tvivel på framtida avkastning efter nödvändiga återinvesteringar

Börsens substansrabatter speglar bland annat tvivel på framtida avkastning efter nödvändiga återinvesteringar. Ett högt tillgångsvärde säger i sig lite om hur upprustningen ska finansieras. Rabatten gör dessutom nyemissioner svårare att motivera för befintliga ägare.

När underhållet blir eftersatt flyttar kostnaden in i människors vardag genom sämre boendekvalitet och onödigt hög energianvändning. Fungerande bostäder gör det dessutom möjligt att flytta till arbete och studier. Därför riskerar kostnaden för samhället att bli större än den enskilda investeringskalkylen visar.

Riksbanken ska värna inflationsmålet och, utan att åsidosätta det, bidra till en balanserad utveckling av produktion och sysselsättning. Penningpolitiken verkar brett. När högre räntor tränger undan upprustning med långsiktig samhällsnytta behöver staten möta det med mer precisa verktyg.

En sådan riskdelning kan bygga på långfristiga renoveringslån genom bankerna, med statlig delgaranti och tidsbegränsad räntesubvention. Löptiden behöver anpassas efter åtgärdens livslängd, med amorteringsfrihet under genomförandet. En teknisk plan, eget kapital och återbetalningsförmåga hos ägaren ger grunden för prövningen.

Ett exempel är den tyska statliga utvecklingsbanken KfW, där förmånliga lån förenas med skuldreducerande bidrag och energiexperter intygar att energikraven uppfylls. Särskilt energisvaga byggnader kan få extra stöd.

Delad risk och riktat finansieringsstöd kan ge utrymme för helheten

En svensk modell kan kombinera energieffektivisering med nödvändigt underhåll, oavsett ägarform. Delad risk och riktat finansieringsstöd kan ge utrymme för helheten, även åtgärder som bevarar funktionen utan att öka hyresintäkterna. Även proaktiva ägare behöver incitament att fortsätta förbättra sina hus.

Insatsernas effekt bör mätas i upprustning som annars hade skjutits upp. Riksrevisionens granskning av tidigare stöd ger lärdomar att bygga vidare på, särskilt om träffsäkerhet och incitament. Om statens kostnad finansieras genom omprioriteringar i statsbudgeten kan risken för ökat inflationstryck begränsas.

Oktobersiffrorna är inget facit, men talar för att avvakta med fler höjningar

Jag menar att Riksbanken gick för fort fram i ett känsligt skede av återhämtningen. Oktobersiffrorna är inget facit, men talar för att avvakta med fler höjningar. När räntan används för att dämpa inflationen behöver statens övriga verktyg motverka att nödvändig upprustning trängs undan. Husen ska fungera långt efter att räntecykeln är över.

Elina Måradson
Affärsområdesansvarig för fastighetsutveckling och investeringar, Nordnest