Stellan Lundström: Ägda bostäder prioriteras i bostadspolitiken

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, efterlyser en bostadssocial utredning likt den som genomfördes på 1930-talet, som tar sin utgångspunkt från en analys av hushållens behov och preferenser.

I min debattartikel ”upplåtelseformerna har skapat fattiga och rika”, daterad 22 oktober 2019, beskrivs hur de boende i hyresrätt över tiden varit stora förlorare på bostadsmarknaden jämfört med villaägarna och bostadsrättshavarna.

Min korta beskrivning av händelseförloppet 50 år tillbaka indikerar att upplåtelseformerna i ekonomiska termer skapar tydliga vinnare och förlorare. Vi kan då hävda följande:

”Hade den sociala bostadspolitiken de senaste 50 åren i större utsträckning baserats på ägda bostäder då skulle förmögenhetsfördelningen i dagens samhälle se väsentligt annorlunda ut till gagn för stora grupper hushåll.”

Vän av ordning kan då påstå att om framtiden vet vi inget och det som hänt på bostadsmarknaden sedan 1950-talet är anomalier som inte upprepas. Ett svar på det är att i ett samhälle som Sverige med långsiktig ekonomisk tillväxt kommer fastighetspriserna på den största delen av bostadsmarknaden alltid att öka, om än med kortare hack i värdekurvan.

Hyresrätt uppfattas vara ”vänster” medan äganderätten är ”höger”.

Den svenska bostadsmarknaden är i viss bemärkelse värderingsstyrd. Hyresrätt uppfattas vara ”vänster” medan äganderätten är ”höger”. Skalar vi av den politiska dimensionen, då kan upplåtelseformerna ses som olika former av finansiella instrument inom ett legalt ramverk som skapar incitament och fördelar risker. När vi ser de ekonomiska effekterna av upplåtelseformernas funktion då är det särskilt svårt att förstå den politiska vänsterns vurm för hyresrätten som under senare år manifesterats genom särskilda satsningar på hyresrätt i nyproduktionen.

Det är dags för en bostadssocial utredning

Den politiska prioriteringen av hyresrätt framför äganderätt i nyproduktion leder till ”dubbelfel”. Att växla om ”tankekulturen” från hyresrätt och nyproduktion till äganderätt och bostadsbeståndet tar sin tid. Flyttar vi en väsentlig andel av den sociala bostadspolitiken till äganderätten då öppnas en diskussion om vilken roll olika upplåtelseformer ska ha på bostadsmarknaden.

Den diskussionen bör starta med en analys av hushållens behov och preferenser. I viss bemärkelse handlar det om att göra en omfattande bostadssocial utredning med inspiration från 1930-talet. Ambitionen är att klarlägga hur man åstadkommer en bostadsmarknad för alla. Vad tror vi oss veta i förväg om reella problem och tänkbara lösningar? Här är nyckelmeningen som ger ramverket: En bostadsmarknad för alla.

Affärsmodellen för bostadsmarknaden måste förnyas.

Menar vi allvar med ramverket ”En bostadsmarknad för alla” då hamnar de strukturella frågorna i fokus. Lite tillspetsat kan vi säga att affärsmodellen för bostadsmarknaden måste förnyas och frågan ställs till kunderna vilka tjänster de vill ha och kan betala för.

Alla hushåll ska ha möjligheten att göra bostadskarriär med en reell möjlighet att etablera sig på ägarmarknaden. Då krävs att staten på ett systematiskt sätt, i samverkan med kommunens planering, stödjer de ekonomiskt svaga hushållen ordnar finansiering och bär risken.  En ”tankeparallell” ges av egnahemsrörelsen från 1900-talets början där kommunen, det lokala industriföretaget och den lokala sparbanken tillsammans planerade och byggde bostäder med äganderätt som upplåtelseform.