Äldres boende är en samhällsbyggnads- och omställningsfråga

DEBATT | Äldres boende kräver ett bredare samhällsbyggande perspektiv. Bättre utnyttjande av befintliga bostäder, tydligare samverkan och statliga incitament kan skapa lösningar som gynnar både äldre, yngre hushåll och lokalsamhällen, menar Carl-Johan Engström, Gun-Britt Mårtensson och Lena Smidfelt Rosqvist.

Äntligen börjar ett undanskymt problem på den svenska bostadsmarknaden bli uppmärksammat. Tankesmedjan Bostad2030/Hållbara städer har under hösten undersökt äldres boende i ljuset av den äldreexplosion som intet sätt varit svår att förutse – men som ändå inte föranlett något samlat politiskt agerande vare sig inom byggbranschen eller inom politiken på statlig och kommunal nivå.

Vår utgångspunkt är att denna viktiga och mångfasetterade fråga inte kan lösas med isolerade insatser. Äldres boende ska ses som en nödvändig del för att skapa framsynta och hållbara samhällsbildningar som främjar livsmiljön för alla åldrar. Låt oss först konstatera några grundfakta.

80+-utvecklingen
Som många redan konstaterat kommer antalet äldreäldre att öka kraftigt det närmaste decenniet. Det rör sig om 180 000 personer. Det handlar om personer med mycket olika levnadsförhållanden, hälsa och ekonomi. Många, en dryg miljon, bor i vanliga bostäder och flest individer bor i villa. Det är vanligare att kvinnor och äldreäldre hyr medan män äger sin bostad.

Gemensamt är att livet begränsas med växande ålder. Många bor med begränsad tillgänglighet (hus utan hiss och lägenheter med trösklar och trånga mått i badrum och dörröppningar). Många bor kvar i stora och svårskötta bostäder. Många lever i ofrivillig ensamhet. Många kämpar med bostadskostnader de har svårt att klara på sin pension – särskilt kvinnor. Men många har samtidigt en god ekonomi med avbetalade bostadslån och fastigheter som stigit i värde.

Bostadspolitiken på senare år har främst handlat om att bygga bort brister. Det är inte en lösning vi tror på. Bygga nytt är dyrt, går långsamt och är i bästa fall förbättring på marginalen. Det handlar i stället om att anpassa det befintliga beståndet och göra det genom smarta lokala lösningar som samtidigt öppnar för att lösa bristen på bostäder bland annat för unga eller blivande barnfamiljer. Låt oss utveckla innebörden med hjälp av några exempel.

Bostadsmarknaden kännetecknas av för mycket och för litet samtidigt

Bostadsmarknaden kännetecknas av för mycket och för litet samtidigt. Bostadsbristen är stor i tillväxtområdena i Sverige medan många mindre orter kämpar med minskande befolkning och vikande service. Nybyggnad på marknadens villkor har blivit riskprojekt som få byggare vågar ta sig an annat än i så kallade A-lägen. Dessa är för dyra för dem som för första gången ska in på marknaden oavsett upplåtelseform.

Särskilt för nybildade barnfamiljer saknas större boende till överkomligt pris. Men de finns – inte i nyproduktionen – utan i det befintliga småhusbeståndet. I de sammantaget ca 600 000 villor och radhus som bebos av personer i hög ålder.

En stor andel av dessa finns på pendlingsavstånd på mindre orter kring och i ytterkanterna av våra tillväxtorter. Dessa områden erfar en befolkningsminskning, som förstärker utarmningen av offentlig och privat service. Dödsstöten för möjligheten att göra dessa områden attraktiva för inflyttning är bristen på samhällsfunktioner inte minst förskolor och skolor som i brist på barn hotas av nedläggning.

Många av dessa småhus bebos av äldre en- och tvåpersonshushåll med utflugna barn. Här finns möjligheter som innebär win-win för barnfamiljer, för äldre och för samhället om omställningen kan göras på rätt sätt.

En annan del omställningsbehovet är det stora beståndet av trevånings flerbostadshus utan hiss. Även här är äldre rikligt representerade. Förutsättningar för att rusta husen och öka tillgängligheten är att det kan ske på ett resurssnålt sätt som inte tvingar upp hyrorna över gränsen för vad de boende kan klara.

Men möjligheter som både gynnar kvarboende och nyinflyttning till rimliga kostnader finns. Sådana lösningar kan då bidra till ett ökat underlag för kollektivtrafik och samhällsservice. Vi ska nedan visa på sådana exempel med synergieffekter. Men låt oss först belysa hur äldreäldre ser på sin bostadssituation.

En undersökning som Hyresgästföreningen genomfört 2024 visar att gruppen 70+ är den åldersgrupp som är mest nöjd med sitt boende (63% är mycket nöjda och 34% ganska nöjda). Det visar att få äldre ser det som angeläget att flytta till något annat kanske bekvämare. Samtidigt visar samma undersökning att bland ungdom finns många som tvekar att bilda familj och påbörja studier i brist på adekvat boende.

Det som också sticker ut i olika undersökningar är svårigheter att ta sig till olika målpunkter, dvs bristen på mobilitetsalternativ som är en viktig del av ett socialt vardagsliv. Bilen är för många enda alternativet och en minskande möjlighet för äldreäldre. Bristen på alternativ gäller också de yngre där många saknar körkort. Vad krävs för en bibehållen mobilitet i form tid och ork för de äldre och naturligtvis pengar för barnhushåll?

Vi måste med andra ord söka lösningar i båda ändarna av ålderspyramiden

Vi måste med andra ord söka lösningar i båda ändarna av ålderspyramiden. Då handlar det om samhällsbyggande och inte om separata rör för bostads-eller transportpolitik. Det saknas inte exempel på lyckade lösningar. Problemet är att de är undantagen som bekräftar bostadspolitikens och samhällsplaneringens förstening och visionslöshet. Här följer några exempel som väntar på uppskalning genom åtgärder från såväl stat som kommun.

Småhusöar både i miljonprogramsområden och på mindre orter. Många förståsigpåare har pekat på låg flyttbenägenhet bland äldre hushåll och att det hämmar flyttkedjor som skulle göra beståndet bättre utnyttjat. Det som talar för det är att äldre trivs bra ’som det är’. Men närmare analyser visar att det som uppskattas ofta är knutet till att man känner sin närmiljö och har goda grannkontakter som underlättar livet och skapar trygghet. Samtidigt har många orter med hög andel småhus och äldre bostadsöverskott.

Flerbostadshus nära centrum står ofta tomma och rivning övervägs. Nöden har här drivit fram lösningar. En är Statens Bostadsomvandling AB som tillsammans med berörda kommuner förvärvat fastigheter och finansierat ombyggnation till bland annat seniorboende. Det har öppnat för att äldre valt att flytta inom den mindre orten. Och deras småhus har gett möjligheter för barnfamiljer att flytta in till en rimlig investeringskostnad.

Nyckeln är här att de äldre ändå kunnat behålla sina sociala nätverk (och utvidga dem i seniorhusformen) och samtidigt kommit nära servicen på orten utan besvärliga förflyttningar. Sådan exempel finns från Hedemora, Hofors och Hultsfred, alla mindre orter med stagnerande befolkning som på detta vis kunnat få en viss inflyttning och förbättrat underlag för service. Potentialen i mindre orter nära tillväxtorter och i småhusområden i större orters ytterkanter är naturligtvis än större.

Här handlar det om att utnyttja de stora samhällsinvesteringar som redan är gjorda, återupprätta tilltron till orternas och småhusområdens tillgänglighet och attraktivitet som verksamhets- och livsmiljö. Till skillnad mot gängse fördomar om mindre orter står många av dem idag inför expansionsproblem med industrier som är del av den gröna omställningen.

Flerbostadsbeståndet
En stor del av flerbostadshusbeståndet består av ”trevåningslimpor”. Problem och potential här är stora. En stor del av beståndet behöver renoveras och tillgängligheten är låg med små trapphus utan hiss. Lägenhetssammansättningen består mestadels av mindre lägenheter.

Men omgivningen har ofta stora värden med uppvuxen närmiljö. Här finns stora möjligheter.

Tar vi exemplet Skarpan i Linköping, ett trevåningshusområde ursprungligen byggt 1966. Riksbyggen har där kombinerat en ombyggnad och hissinstallation för de befintliga 282 lägenheterna med en påbyggnad i trä på taken till husen som tillskapat ytterligare 150 lägenheter.

Det har skett genom en tredimensionell fastighetsbildning och en differentierad och framförhandlad hyressättning. Det gör att takvåningarna fått lägenheter till nybyggnadshyra och befintliga upprustade lägenheter nu med hisstillgång och en hyra som gjort kvarboende möjligt.

Fler större lägenheter har gjort inflyttning eller bostadskarriär möjlig och ökat underlaget för bostadskomplement.

Lokala och kooperativa initiativ
Som vi kunnat konstatera ovan bor många äldre i småhus. Det sitter på en ofta avbetalad bostad som med tilltagande ålder blir allt svårare att sköta. Flera i denna situation har tagit saken i egna händer i en egen förening och i samverkan med en bostadsutvecklare.

Det har öppnat för en uppsjö av lösningar som:

• äldrekooperativ, där ett antal personer själva och i samarbete med byggentreprenör tar över ett tänkt projekt eller planerar och bygger själva och sedan förvaltar huset i bostadsrättsform (t.ex. Karlskrona, kv Sparre 11)
• ideell förening som i dialog med Familjebostäder som hyresvärd genomfört en ombyggnad av två äldre hus till ett kollektivhus som drivs som hyresrätter med självförvaltning (t.ex. Sockenstugan i Kärrtorp)
• kooperativ hyresrätt är en gammal förvaltningsform som fått ett visst uppsving i form av grupp- eller seniorboende där insatsen blir låg. En förening förvaltar antingen genom eget ägande av huset eller genom blockförhyrning av en entreprenör (t.ex. Vivum, Lysekils kommun i samverkan, med Riksbyggen).

Exemplen kan mångfaldigas det viktiga här är att äldre kan och att drivkrafterna handlar om att skapa en gemenskap som man inte finner i sitt nuvarande boende. Nycklarna för att mångfaldiga sådana processer är ett kommunalt engagemang som underlättar föreningsbildning och kontakter med seriösa byggentreprenörer.

Vi måste komma bort ifrån att se äldre som inkompetenta bara för att de är äldre

Vi måste komma bort ifrån att se äldre som inkompetenta bara för att de är äldre och boende som konsumenter i stället för medborgare. Det hindrar inte att vi samtidigt ser till dem som inte har förutsättningar att agera. Att flytta till ett mer tillgängligt boende kan i sådana fall kräva en hjälp som idag saknas om inte anhöriga tar på sig rollen.

Det kan handla om hjälp att finna lägenheter i närområdet, praktisk hjälp som att sortera, packa ner och upp och installera TV och router till att få hjälp med digitala tjänster som abonnemang, försäkringar och flyttanmälan.

Förmera kreativa lösningar
Samhällsekonomiskt skulle de ovan redovisade exemplen spara insatser inom äldreomsorgen och vården, det befintliga byggnadsbeståndet utnyttjas bättre med lägre resursinsatser än nybyggande och uppbyggd infrastruktur för mobilitet, service och omsorg.

Inte minst skulle trycket på byggandet i de hetaste områdena kunna dämpas om yngre hushåll på pendlingsavstånd kan finna en bostad till överkomligt pris. Hur ser lösningar som kan förmeras ut?

De kännetecknas av lokal samverkan kring samhällsutveckling i enskilda områden. De krävs helt andra arbetssätt än de stuprör där det offentligas sektorer och fastighetsförvaltare var för sig angriper sin del av frågan. Det slutar som vi alla vet i att problemet ligger på någon annans bord än det egna. Med andra ord, förslag som nu bollas runt kan medverka men inte som enskilda åtgärder.

Tar vi förslaget om sänkt reavinstskatt på försäljning av ägda småhus eller lägenheter är det (förutom det principiellt tveksamma i att sänka skatten för dem som erfarit stora värdestegringen på sitt hem) tveksamt om det räcker ifall det inte finns lämpliga bostäder i närområdet att flytta till. Det är kombinationer av ekonomiska och fysiska åtgärder som gör flytten till attraktiv för både de äldre, för övriga bostadssökande och för lokalsamhället.

Ska vi få till en socialt hållbar samhällsutveckling och få fart på den samverkan mellan boende, fastighetsägare och kommuner som leder fram till erkänt fungerande lösningar är också statliga incitament nödvändiga.

Vi tänker inte i första hand på nya investeringsstöd – även om dessa i många fall medverkat till goda boenden för äldre – utan på lånegarantier för de investeringar av skilda slag som i kombination ger synergieffekter för hela samhället.

Vi menar att de samverkansöverenskommelser som verkligen skapar goda lösningar och som ingås mellan berörda parter som kommun, fastighetsförvaltare och de äldre själva skulle kunna utgöra grunden för sådana statliga lånegarantier.

Visionen är ett värdeskapande som minskar resursåtgång, stärker befintliga områden och tätortsdelar, ökar möjligheter till trygghet och gemenskap. Vem vill ta denna vision vidare i handling?

Carl-Johan Engström, prof em KTH
Gun-Britt Mårtensson, f.d. ordf HSB
Lena Smidfelt Rosqvist, vd Trivector Mobility