Hans Lind: Åtkomliga bostäder och bostadsbyggande: Några dilemman

KRÖNIKA | Vilka bygger vi för och vilka efterfrågar olika lägen? Professor Hans Lind resonerar kring problematik som rör åtkomliga bostäder, segregation och stabila bostadsområden.

2016 gav jag och några kollegor från KTH ut boken Åtkomliga bostäder - så gör vi det möjligt för hushåll med låga inkomster att hitta en bostad (SNS Förlag). En åtkomlig bostad definierades som en bostad som ett hushåll med inkomster under genomsnittet kan få tag i utan långa kötider. En äldre centralt belägen hyresrätt kan vara oåtkomlig för att dessa bostäder antingen cirkulerar på en bytesmarknad eller kräver långa kötider. Ombildas de till bostadsrätter så blir de oåtkomliga för att de kostar för mycket. Ur ett åtkomlighetsperspektiv spelar alltså ombildningen ingen nämnvärd roll eftersom bostaden var oåtkomlig redan innan. Hyresrätter kan också vara oåtkomliga för att fastighetsägaren har uthyrningsregler som gör att till exempel bostadsbidrag inte räknas som inkomst. Med bidrag inräknat skulle hushållet dock ha råd (Se Berg J & Lind H, Det finns nyproduktion som även hushåll med låga inkomster har råd med!  Fores 2019)

I denna krönika ska jag fokusera på nyproduktion och åtkomlighet. En sak som jag gillade med nationalekonomi var användandet av enkla modeller för att renodla frågeställningar och klargöra tänkbara samband. Mitt första antagande är att vi ska bygga nytt även för hushåll med inkomster en bit under genomsnittet. Historiskt har vi exempel på detta, men jag kan tänka mig modeller som helt fokuserar på flyttkedjor.

Ur ett åtkomlighetsperspektiv är det alltså bra om egenskaper varieras inom ramen för ett visst antal rum

Frågan om åtkomlighet handlar inte minst om att tänka på vad som kan göra att hushåll med lite högre inkomster väljer bort en bostad. Om vi för en stund glömmer läget så är det rimligt att tro att om det i ett hus finns en fyrarummare med stor yta och gott om förvaringsmöjlighet samt en annan fyra med liten yta och sämre förvaringsmöjligheter så kommer hushållet med högre inkomster välja den första. Den andra bostaden blir därmed åtkomligare för hushållet med lägre inkomster. Debatten om rum utan fönster kan relateras till detta. Även en barnfamilj med låg inkomst kan antas vilja ha ett rum till varje barn, och eftersom en lägenhet med ett rum utan fönster inte efterfrågas lika mycket av grupper med högre inkomst blir den billigare och/eller kräver kortare kötid. Ur ett åtkomlighetsperspektiv är det alltså bra om egenskaper varieras inom ramen för ett visst antal rum.

Låt oss nu övergå till bostadens läge och göra ytterligare antaganden. Låt oss anta att förorter kan delas in i tre grupper, A, B och C, utifrån hur grupper med högre inkomster ser på förorten i fråga. Indelningen har alltså inget att göra med förortens faktiska egenskaper. Bromma är väl ett exempel på en A-förort i Stockholm. Farsta, där jag bor, tror jag skulle hamna i B-kategorin och ett antal "utsatta" förorter skulle hamna i C-gruppen. Om man i förorter av typ A bygger bostäder med mindre ytor etcetera för att göra dem mer åtkomliga så kommer man sannolikt att misslyckas. Läget i en A-förort gör att även hushåll med lite högre inkomster tycker att det är ett intressant alternativ. Dessutom är boende i förorter av typen A bättre på att överklaga vilket gör det svårare att bygga där.

När vi runt 1990 bodde i Olov Lindgrens hus på Lillbybacken i Rinkeby, med en känd TV-profil som granne, var det en artikel i lokaltidningen om kvarteret med rubriken "Rinkebys gräddhylla"

Anta att det är lämpligast att bygga åtkomliga bostäder i B-förorter. Förorter är dock inte homogena internt så låt oss göra ytterligare en indelning, men nu utifrån vad de som bor i förorten anser. Delområde 1 är kvarter som de boende anser finast och delområde 3 är de som de boende är mer skeptiska till. När vi runt 1990 bodde i Olov Lindgrens hus på Lillbybacken i Rinkeby, med en känd TV-profil som granne, var det en artikel i lokaltidningen om kvarteret med rubriken "Rinkebys gräddhylla". Ibland får jag frågor från personer som är intresserade av att flytta till Farsta och då nämner jag några gator som de kanske ska undvika (kvarter av typ B3). Ur ett hundägarperspektiv är detta gator som man sällan går på för att sannolikheten att möta en pitbull-terrier är högre där.

För några år sedan byggde Familjebostäder fyra så kallade Stockholmshus i ett område av typen B3. Stockholmshusen är en lite billigare standardprodukt men kvaliteten på lägenheterna är i nivå med andra hus. Ur ett åtkomlighetsperspektiv är B3 ett bra läge eftersom en hel del hushåll kommer att välja bort husen på grund av läget. Kötiderna blir därmed kortare. Priset kommunen får betala är dock att den inkomstmässiga segregationen ökar. Det aktuella projektet ligger dock mycket nära både T-bana, pendeltåg och grönområdet vid Magelungen vilket ökar attraktiviteten. Det ligger i kanten av B3-området, vilket rimligen också ökar attraktiviteten. Här finns dock en svår balansgång.

I förorterna bor de fattigaste hushållen i de dyraste bostäderna

Nyligen kom det upp en skylt i närheten av detta område: "Magelungsvägen (som är en genomfartsled) ska byggas om till stadsgata som förberedelse för nya bostäder". Att skapa en stadsgata innebär konkret att det blir två filer i stället för fyra och att det byggs höga hus längs leden/gatan. Här uppstår frågan vad som händer om man (allmännyttan i detta fall) bygger nya bostäder i ett område av typen B3 intill en bullrig genomfartsled/stadsgata. Ur ett åtkomlighetsperspektiv är det förstås bra eftersom inte så många kommer att vilja bo där, men utifrån ett segregationsperspektiv och utifrån en ambition att skapa stabila bostadsområden är det rimligen inte så bra.

Jag minns ett seminarium från krisåren i 1990-talets mitt där en person från socialförvaltningen sa att i förorterna (av typen B och C skulle jag lägga till) bor de fattigaste hushållen i de dyraste bostäderna. I den lågkonjunktur som rådde var det bara de med någon form av bidrag som ansåg att relativt dyra nyproducerade bostäder var prisvärda. Och rädsla för vakanser gjorde att företagen lade sina uthyrningskrav åt sidan.

Min grundläggande poäng är att det behövs mycket mer detaljerade analyser av vilka hushåll kommunen/företagen planerar/bygger för i nya förortsprojekt.  Det gäller ju att både se till att det finns åtkomliga bostäder och att minska den ekonomiska segregationen samt att försöka skapa ett långsiktigt stabilt område.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, Stockholm