Ronny Norén: Behovet av en ny riskmodell vid bostadsbelåning
DEBATT | Den nuvarande ekonomiska utvecklingen med ökad inflation, höjd räntenivå och fallande bostadspriser innebär för hushåll med hög bostadsbelåning en pressad ekonomisk situation. Med en ny riskmodell för skuldsättning hade den tidigare ökningen i bostadspriser kunnat dämpas och därmed inneburit ett reducerat fall vid ekonomisk tillbakagång, skriver Ronny Norén docent emeritus i nationalekonomi.
På en traditionell varumarknad har varan ett pris som bestäms genom ett direkt samspel mellan produktion av varan och dess efterfrågan på marknaden. Förutsatt en marknad med perfekt konkurrens är detta det mest effektiva för alla aktörer – men så tillkommer verkligheten. I verkligheten är bostadsmarknaden inte en marknad som kan kännetecknas av den ekonomiska teorins beskrivning av perfekt konkurrens. Dessutom utgörs bostadsmarknaden av både nyproducerade bostäder och ett bestånd av äldre bostäder, som måste ses i ett samverkande sammanhang. Till detta kommer en marknad för bostadsfinansiering, som högst väsentligt påverkar bostadsefterfrågan och därigenom prisbildningen på bostäder. Dessutom är fastigheter, där bostäder ofta ingår, ett placeringsobjekt på fastighetsmarknaden. Staten via den ekonomiska politiken, tillsammans med bankernas krav, påverkar villkoren för krediter. Dessa aktörer har samfällt ett direkt eller indirekt inflytande över prisbildningen på bostäder.
Borttagen fastighetsskatt, lågräntepolitik, ökad tillgång till krediter och kraftigt stigande bostadspriser har kännetecknat svensk ekonomi sedan början av 2000-talet. Problemet är att de höga bostadspriserna försvårar för nya hushåll att tillträda bostadsmarknaden. En typisk insider- outsidermarknad har skapats. Åtgärder måste till för att reducera hushållens ökade skuldsättning vid bostadsköp, vilket i längden kommer att bromsa bostadspriserna.
Fördelning av risk för beviljande av bostadslån har varit utelämnad från den allmänna diskussionen men måste nu tydligt uppmärksammas. I dag är låntagaren i dess helhet risktagare. En alternativ tankegång är att kreditgivaren i vissa situationer även medverkar som risktagare. Om vi går utifrån hushållens skuldkvot, skuld i förhållande till inkomst, kan en modell vara att skuldkvotens nivå bestämmer kreditgivarens riskandel. I de fall skuldkvoten överstiger viss nivå inträder kreditgivaren som risktagare. Olika modeller kan övervägas. Man kan reformera det här genom att begränsa andelen av lånet som kreditgivaren får tillbaka, till exempel till 80 procent av det utestående lånebeloppet. Om bostaden avyttras till högre pris så tillfaller mellanskillnaden kredittagaren. Detta skapar ett incitament för bankerna att begränsa kreditgivning när bostadspriserna kraftigt stiger. Spekulation i höjda bostadspriser skulle bli mindre attraktiv och dämpa prishöjningen på bostadsmarknaden. Detta är målsättningen med denna nya tankegång. I sin helhet skulle det innebära att hushållens utsatthet vid ekonomisk tillbakagång reduceras.
Ronny Norén
Docent emeritus i nationalekonomi
