Bordlägg förslaget om markanvisningsriktlinjer

DEBATT | I dag ska kommunfullmäktige i Stockholm fatta beslut om nya riktlinjer för markanvisningar. Men exploateringskontoret har larmat för att stadens mål blivit svårare att nå och med de nya riktlinjerna blir det ännu svårare att nå målen, menar företrädare för Fastighetsägarna som uppmanar kommunfullmäktige att bordlägga ärendet i dag.

I dag fattar Stockholms kommunfullmäktige beslut om nya riktlinjer för markanvisning i staden. Med de nya riktlinjerna vill den politiska ledningen säkerställa att ”Stockholm ska vara en växande stad som genom sin attraktivitet lockar människor, företag och besökare från hela världen”. Med riktlinjerna ska en hög nyproduktionstakt nås inom ramen för ambitiösa hållbarhetsmål, inte minst på det sociala området.

De högt ställda ambitionerna krockar dessvärre diametralt mot den verklighet som målas upp i ett aktuellt svar från exploateringskontoret på en fråga från ledande politiker från Stadens styrande majoritet. Kontoret konstaterar att kostnaderna för att bygga bostäder har ökat med 30 procent under de senaste åren samtidigt som hushållens efterfrågan har dämpats av den höga konsumentprisinflationen.

Den stora kostnaden syns dock först på längre sikt då bristen på bostäder och lokaler försämrar Stockholms möjligheter att locka till sig företag och arbetskraft

”Samtliga delmål inom bostadsbyggandet har blivit betydligt svårare att nå i det aktuella marknadsläget”, enligt Exploateringskontoret, som också konstaterar att byggandet inte heller lyckades nå Stadens planeringsmål under de mycket gynnsamma villkor som rådde under 2010-talet då Riksbankens styrränta kretsade runt nollstrecket. Som en följd av detta finns det nu cirka 101 000 bostäder i planering där bostadsbyggande inte startat.

Kostnaden för detta slår hårt mot Stockholms finanser i form av utvecklingskostnader och uteblivna intäkter från markförsäljning. Den stora kostnaden syns dock först på längre sikt då bristen på bostäder och lokaler försämrar Stockholms möjligheter att locka till sig företag och arbetskraft. Tillväxten och välfärdsutvecklingen blir lägre än vad den annars skulle ha varit.

Därmed fortsätter den negativa utveckling som pågått under lång tid. Sedan 2016 då SCB började mäta utvecklingen av kostnaderna för att förvalta hyresrätter har lönsamheten för landets hyresvärdar halverats

Att byggaktörerna är avvaktande beror inte endast på ändrade marknadsförhållanden. En viktig faktor, som avspeglas i det faktum att byggandet inte ens nådde Stadens mål under 2010-talet mycket gynnsamma förhållanden, är de höga riskerna som aktörerna möter. Det gäller inte minst produktionen av hyresrätter, vilket de pågående förhandlingarna om justeringen av lägenhetshyrorna under 2025 är ett tydligt exempel på. Trots kostnadsökningar på 30 – 40 procent har de avgöranden som hittills avgjorts av skiljemän landat på cirka 5 procent. Därmed fortsätter den negativa utveckling som pågått under lång tid. Sedan 2016 då SCB började mäta utvecklingen av kostnaderna för att förvalta hyresrätter har lönsamheten för landets hyresvärdar halverats.

I ljuset av den negativa lönsamhetsutvecklingen, som är följden av ett dysfunktionellt hyressättningssystem, är det uppenbart att de krav som stadens ställer på byggaktörerna har stor betydelse. Det faktum att staden under lång tid har fört över allt mer av kostnaderna och riskerna i byggprocessen på byggaktörerna är mycket problematiskt i det sammanhanget. Det är en viktig bidragande orsak till den stora nedgången i byggandet.

I elfte timmen uppmanar vi därför fullmäktige att bordlägga förslaget för att mejsla om det baserat på de insikter som tydliggörs av exploateringskontoret i dess svar till stadens politiska ledning

Ett nytt förslag till riktlinjer för markanvisning ligger nu på fullmäktiges bord. I dess nuvarande utformning kommer det bli mycket svårt, för att inte säga omöjligt, att vända den negativa utvecklingen. De högt ställda ambitionerna och förhoppningarna som genomsyrar riktlinjerna, kommer att komma på skam. I elfte timmen uppmanar vi därför fullmäktige att bordlägga förslaget för att mejsla om det baserat på de insikter som tydliggörs av exploateringskontoret i dess svar till stadens politiska ledning.

I samband med att förslaget till riktlinjer skickades ut på remiss lyfte vi fram de delar som i synnerhet bidrog till att öka risken. De viktigaste av dessa var följande:

• Projekt som avbryts till följd av kommunala politiska beslut under detaljplaneprocessen ger inte byggherren rätt till ersättning eller ny markanvisning som kompensation.
• I de fall en markanvisning har skett innan detaljplanearbetet har påbörjat, ges Staden rätten att ta tillbaka anvisningen om ett avtal om exploatering inte har träffats inom två till tre år trots att detaljplaneprocessen ofta tar betydligt längre tid än så.
  

  Det finns ingen anledning för fullmäktige att ta den risken genom ett förhastat beslut

• Staden har rätt att återta markanvisningen om det markanvisade bolagets ägarförhållanden ändras under processens gång.
• Staden kan ställa krav, även efter det att markanvisningen har gjorts, på att aktörerna ska genomföra olika former av kringinvesteringar utan att prissättningen av marken påverkas.

Oklarheter avseende tomträttsavgälder och specifika krav på bostadshyresnivåer är andra exempel som minskar möjligheten för aktörer att bidra till Stockholms utveckling. I en värld där de ekonomiska riskerna har ökat, sätter staden såväl den behövliga återhämtningen som den långsiktiga tillväxten på spel. Det finns ingen anledning för fullmäktige att ta den risken genom ett förhastat beslut.

Anna Waxin, vd, Fastighetsägarna Stockholm
Nathalie Brard, chef Fastighetsmarknad, Fastighetsägarna Stockholm
Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna