Monika Pirslin: Bostadsbrist är en ursäkt som döljer problemet

KRÖNIKA | Vi bygger inte för lite. Vi bygger fel. Och resultatet syns i tomma nyproducerade bostäder, pausade projekt och ett utbud som inte matchar människors verkliga liv, menar Monika Pirslin.

Marknaden säger nej, ändå fortsätter vi bygga efter gamla regler.

Varför pratar vi fortfarande om bostadsbrist när marknaden visar motsatsen? Samtidigt som behovet beskrivs som stort, står många nyproducerade bostäder tomma. Hyresrätter går trögt, projekt pausas och kalkyler spricker – även för successionsbostäder. Det är inte en paradox, det är exakt vad systemet levererar.

Frågan är därför inte hur mycket vi bygger, utan varför det vi bygger inte efterfrågas. Under lång tid har vi utvecklat bostäder som förutsätter en viss inkomstnivå och livssituation. Problemet ligger i att målgruppen är smal, samtidigt som vi fortsätter bygga som om den vore bred. Resultatet blir ett utbud som inte möter marknaden där den faktiskt är.

Varje krav kan vara rimligt i sig, men sammantaget driver de fram en produkt som blir dyr och kompromissad

Obekväm sanning
Bostadsdebatten fastnar i volym. Hur mycket vi bygger, hur mycket som saknas. Det är en bekväm diskussion, för att den är mätbar. Men den missar en mer obekväm sanning: vi bygger inte för lite, vi bygger fel. Nyproduktionen formas av regelverk, kalkyler och kommunal planering långt innan bostaden möter en människa som ska bo där. Varje krav kan vara rimligt i sig, men sammantaget driver de fram en produkt som blir dyr och kompromissad på fel saker. Vi har optimerat bostäder för att klara regelverk, inte för att maximera livskvalitet. Den mentala hälsan blir ett allt större problem och hur människor mår i sitt hem spelar större roll än vad regelverken speglar.

Mindre bostäder beskrivs som efterfrågade, men är i praktiken ett resultat av prissättning.

Det syns i storlek och planlösning. Mindre bostäder beskrivs som efterfrågade, men är i praktiken ett resultat av prissättning. När kostnaderna pressas upp minskar ytan. Det handlar mindre om hur vi vill bo och mer om vad ekonomin tillåter. Samtidigt prioriteras kvaliteter bort som påverkar hur människor lever och mår i sina hem. Balkongen är ett tydligt exempel. I vårt klimat borde en privat utomhusyta vara standard, inte något som offras i regelverk och kalkyler.

Vi planerar för ett liv som inte finns
Samma mönster syns tydligt i hur nya stadsdelar planeras. Nya områden utvecklas med ambitionen att vara täta, hållbara och bilreducerade. Det är rätt riktning på sikt, men beteendeförändringen sker inte i samma takt. Vi är fortfarande flera år ifrån att bilen i praktiken går från produkt till tjänst för en bred majoritet. Ändå planeras områden där parkering i princip saknas. Konsekvensen blir inte förändrat beteende, utan att människor väljer bort områdena. Vi planerar för hur människor ska leva, inte för hur vi faktiskt lever.

Risken landar alltid i sista ledet
Samtidigt har spelplanen förändrats. Räntor, finansiering och hushållens marginaler har pressats. Risknivån har ökat – både för utvecklare och för köpare. Det är svårare att få lån, svårare att räkna hem projekt och svårare att fatta beslut.

Men det handlar inte bara om hur vi bygger, utan också om hur mycket och hur snabbt. Kommuner styr både innehåll och tempo. I många orter, exempelvis Uppsala och Barkarbystaden, har utbudet under perioder överstigit efterfrågan rejält. Det leder till kalkyler som inte håller, bostäder som inte säljs eller hyrs ut i rätt takt och kommersiella verksamheter som inte får fäste. Och vem tar risken? Inte kommunen. Kommunen sätter planen, möjliggör volymen och realiserar sina intäkter tidigt. Risken, kopplad till efterfrågan, timing och betalningsförmåga, ligger kvar hos utvecklaren.

Inte ett marknadsproblem
Det är här obalansen blir tydlig. Kommunen sätter ramarna. Boverket sätter regelverket. Utvecklaren förväntas leverera en produkt som både uppfyller kraven och fungerar kommersiellt. När den inte gör det, hamnar ansvaret i sista ledet. Samtidigt förväntas fastighetsägaren ta ett allt större ansvar för trygghet, service och hela stadsdelars attraktivitet, i en affär som redan är pressad. Problemet är inte isolerat till en aktör, det är strukturellt. Vi har en modell där planeringen utgår från en önskad framtid, regelverken är föråldrade och marknaden tvingas agera i nutid. Utfallet är redan tydligt: tomma bostäder och svag efterfrågan.

Debatten behöver flyttas. Från volym till precision.

Det är dags att flytta debatten
Debatten behöver flyttas. Från volym till precision. Från mer byggande till rätt byggande. Från antaganden till faktisk efterfrågan – som alla parter vinner på, inte bara systemet.

För så länge vi planerar för ett liv som ännu inte levs, kommer vi fortsätta bygga bostäder som marknaden inte accepterar. Då spelar det ingen roll hur mycket vi bygger. Vi bygger ändå fel – bara i större skala.

Monika Pirslin,
Grundare, Nya Boendet och den AI-baserade marknadsplattformen One.