Monika Pirslin: Bostadsbrist? Nej – det är långsiktiga hyresgäster som saknas

KRÖNIKA | Marknadsföring, mäklartjänster och digitalisering tillhör inte den traditionella nomenklaturen inom hyresrätten, men i dag är de högst relevanta. Fastighetsägare pressas att digitalisera, budgetera och tänka nytt – ändå fortsätter vi tala om bostadsbrist. Men sanningen är att det som saknas är hyresgäster som både har råd och vilja att bo kvar, menar Monika Pirslin.

Det talas ofta om bostadsbrist, men det råder knappast brist på dyra hyresrätter, tvärtom. Det finns många tjänster och bostadsköer som erbjuds till fastighetsägarna men få av dem har hyresgäster som matchar kravprofilerna. Utmaningen är att hitta hyresgäster som långsiktigt kan och vill betala hyrorna, och bo kvar. Stockholms Bostadsförmedling svindlande dryga 887 000 personer i kö. Frågan är: hur många av dem kan – och vill – betala 18 000 kronor i månaden för en trerummare i en mindre attraktiv förort?

Ska verkligen hälften av lönen gå till hyran?
Fastighetsägare pressas av hårda krav vid både produktion och renovering, samtidigt som kostnaderna för byggnation och förvaltning skenar. Hyrorna följer inte samma takt – och definitivt inte lönerna. Resultatet blir orimliga hyresnivåer som få har råd att efterfråga.

Enligt Hyresgästföreningen har 54 procent av hyreshushållen inte råd med en genomsnittlig nyproducerad trea på 60 kvadrat utan att lägga över 40 procent av inkomsten på hyran. Att nästan halva lönen går till boendet är orimligt – särskilt när hushållen samtidigt förväntas spara till ett framtida bostadsköp, som många önskar. Och vad händer vid separation, arbetslöshet eller sjukdom? Konsekvenserna är skrämmande.

Hur mycket ansvar kan fastighetsägare bära?
För att skapa tryggare och mer trivsamma områden med positiv status krävs många åtgärder. Och det finns exempel på fastighetsägare som lyckats: Willhems satsningar i Fittja har ökat tryggheten och minskat öppen droghandel, våld och brott. Likaså vad Stena Fastigheter har gjort i Fisksätra och MKB i Rosengård är fantastiska bevis på samhällsansvar som fastighetsägare.

Modellerna fungerar när man har cirka tusen bostäder i ett område. Men vad gäller om man bara äger 50, 100 eller 200 bostäder i området? Hur långt sträcker sig fastighetsägarens ansvar – och när tar kommunens vid? I slutändan är det områdets attraktivitet som avgör betalningsviljan.

Så behåller ni hyresgästerna
För att både attrahera och behålla hyresgäster långsiktigt krävs nya arbetssätt. Första steget är att skapa kännedom om bostäderna via marknadsföring till målgrupper som matchar kravprofilerna. Därefter måste processen vara smidig: sömlösa system för ansökan och snabba svar är avgörande i en hårt konkurrensutsatt marknad.

Den största kostnaden kommer dock därefter, när omsättningen av hyresgäster ska hållas nere. Det är i dag relativt enkelt att få en nyproducerad bostad, och många testar en dyr hyresrätt för att snart upptäcka att kostnaden blir ohållbar. Resultatet blir att de flyttar vidare. Denna höga omflyttning är dessvärre frekvent förekommande, och de flesta nyproducerade fastigheter ligger på 20–40 procents omsättning under de första två åren. Dyrt.

I slutändan är det helhetsupplevelsen som avgör. Bostädernas innehåll, fastighetsägarens kommunikation och relationen till hyresgästerna formar värdet av hyran. Det är dessa faktorer som avgör om hyresgästerna bor kvar eller flyttar vidare.

Snabbare uthyrning – avgörande för lönsamhet
Många fastighetsägare använder kommunala bostadsförmedlingar. Ibland av politiska skäl, ibland för att tjänsten är kostnadsfri. Men en ”gratis” tjänst kan bli dyr när processerna är långsamma och bostäderna står tomma vid inflyttning. Hyresbortfallet på tomställda lägenheter kan pågå i månader.

Inom hyresrätten ses ”sälj” ofta som ett fult ord. Men precis som vid bostadsrätter kan mäklare eller uthyrningskonsulter spela en avgörande roll genom att arbeta mer kundnära och relationsbyggande. Det är särskilt viktigt på marknader med hård konkurrens och svag platsidentitet.

Säljande uthyrare kan då vara avgörande för hur effektivt intressenter konverteras till hyresgäster. Att bygga en mer säljande organisation, eller ta in den kompetensen externt, ger tydlig effekt på resultaten. Traditionellt har fastighetsägare inte arbetat säljdrivet. Men i en allt mer konkurrensutsatt marknad måste man ställa sig frågan: är organisationen verkligen beredd att bli det?

Strategin som sänker kostnaderna och ökar effektiviteten
För att lyckas krävs en tydlig strategi. Marknadsför bostäderna tidigt – gärna nio månader före inflyttning. Kommunicera kravprofiler och frånhyror, och få hyressättningen klar i tid så att uthyrningen kan starta minst sex månader innan inflyttning. Hantera varje intressent så att konverteringen till hyresgäst ökar.

Moderna system kan automatisera kreditupplysningar och dokumentation, men de måste anpassas till era interna processer för att effektivt leda fram till ett signerat avtal.

Att allokera budget för detta är inte valfritt. Förr eller senare blir det nödvändigt. Med rätt strategi, resurser och system på plats från början kan kostnaderna samtidigt hållas nere och effektiviteten öka.

Hemmet måste kännas värt sitt pris
Slutligen får vi inte glömma kundernas perspektiv. I en överetablerad bostadsmarknad blir kunderna mer krävande – och det är fullt förståeligt. Om de ska betala höga hyror måste bostaden också kännas värd sitt pris.

Kostnadseffektivt byggande behöver inte betyda låga estetiska ambitioner. Att välja enkla standardlösningar som vitt 10x10-kakel, helvita interiörer eller golvspis i stället för häll och ugn signalerar inte kvalitet. Det står i skarp kontrast till de höga hyresnivåerna.

Det finns ingen rimlig anledning till att en hyresbostad ska hålla lägre standard än en bostadsrätt. Hemmet är mer än fyra väggar – det handlar om trivsel, trygghet och värde för pengarna. Att bygga med hjärta och respekt från början skapar både nöjdare hyresgäster och bättre lönsamhet. Gör vi inte det riskerar vi att stå med allt fler tomma hyresrätter på en marknad som redan ropar efter förändring.

Monika Pirslin
VD & grundare, Nya Boendet