Patrik Emanuelsson: Därför måste hyrorna vara så höga i nyproduktion – oro för det framtida byggandet

LEDARE | Det är något nästan rörande över nationalekonomers försök att förklara bort verkligheten med excelark.
Professor Hans Lind lyckas i sin senaste krönika göra just det, när han räknar sig fram till att hyrorna i nyproduktion egentligen inte borde vara särskilt höga.
För oss som faktiskt bygger hus och förvaltar dem över decennier är kalkylen inte bara orealistisk – den är vilseledande.

Med några förenklade antaganden, en nostalgisk syn på räntor och en klackspark åt risk, landar Hans Lind i slutsatsen att en nybyggd trerummare borde kunna hyras ut för runt 9 000 kronor i månaden. En fråga dyker obönhörligen upp – har författaren verkligen utgått från nutid, år 2025?

För visst vore det vackert om kalkylen höll. Men tyvärr styrs inte verkligheten av idealiserade tumregler. Den styrs av markkostnader, byggkostnader, räntor, avkastningskrav – och en värld som efter pandemi, krig och inflationschocker blivit allt annat än förutsägbar.

Det är något märkligt och oroande med dagens samhälle där opinionsbildare och politiker kan komma undan med uttalanden som inte bygger på korrekta fakta.

För oss som faktiskt bygger hus och förvaltar dem över decennier är kalkylen inte bara orealistisk – den är vilseledande

Linds räkneexempel är ett skolexempel i hur man kan förenkla bort alla parametrar som faktiskt spelar roll. En markkostnad på 5 000 kronor per kvadratmeter? En byggkostnad på 35 000 kronor? Och en realränta som närmast förutsätter en värld utan risk? Jag slås av bristen på verklighetsförankring.

För oss som faktiskt bygger hus och förvaltar dem över decennier är kalkylen inte bara orealistisk – den är vilseledande. Den riskerar att skapa en politisk och medial berättelse där allmänheten tror att fastighetsbolagen överdriver, att hyrorna kunde vara halverade bara viljan fanns. Det är farligt. För en långsiktigt hållbar bostadsförsörjning måste vila på hyror som täcker verkliga kostnader, inte akademiska gissningar.

Teoretiska resonemang hade kanske passat på en ekonomiföreläsning, men i verkligheten kräver marknaden sin kompensation för osäkerheten

Det är också värt att påminna om en inte så oväsentlig detalj: Risk. Att investera i nyproduktion är inte som att köpa en obligation. Det handlar om år av planering, uppbundna kapital, byggkostnadsrisker, räntefluktuationer, förseningar och ändrade regler. Kapitalet måste därför ges rimlig avkastning – annars flyttar det till andra branscher.

Teoretiska resonemang hade kanske passat på en ekonomiföreläsning, men i verkligheten kräver marknaden sin kompensation för osäkerheten. Det gör att en nyproducerad lägenhet i Stockholm med rimliga antaganden – bygg- och markkostnader om cirka 55 000 kronor per kvadratmeter, driftkostnader runt 400 kr/kvm och ett avkastningskrav på 5 procent – hamnar på en månadshyra om cirka 20 000 kr för en trea på 80 kvm. Att jobba med ingångsvärdena är en självklarhet för att lyckas få ihop kalkylen.

Vi landar alltså dubbelt så högt som Hans Lind gör i sitt räkneexempel. Inte för att någon vill att hyrorna ska vara höga, utan för att de måste vara det om vi ska ha någon som bygger.

Så ja, hyrorna måste vara så höga i nyproduktion. Inte för att någon vill lura någon, utan för att det är priset för att överhuvudtaget få något byggt

I sin krönika skriver Lind att företagen ”är duktiga på att hitta antaganden som gör att självkostnadshyran landar nära marknadshyran”. Man kan också vända på det: kanske är det just för att de förstår verkligheten bättre än den teoretiska modellen.

För det går inte att bygga hållbart på orealistiska förutsättningar. En för låg hyra leder till underfinansierade projekt, bristande underhåll och ett system där ingen längre vill investera i bostäder. Det är inte affärsmässigt – det är oansvarigt.

Så ja, hyrorna måste vara så höga i nyproduktion. Inte för att någon vill lura någon, utan för att det är priset för att överhuvudtaget få något byggt. Den dagen nationalekonomer börjar bygga hus på sina kalkyler – då kanske vi kan prata igen. Tills dess håller vi oss till verkligheten.

Bostadsfrågan är för viktig för att gömmas undan

Med hyror på en realistisk nivå finns en påtaglig risk att byggandet i många kommuner helt stannar av – helt enkelt för att köpkraften inte räcker till. Samtidigt finns en oro för att politiken väljer att luta sig tillbaka, och hänvisa till minskad befolkningstillväxt och lägre invandring som förklaringar. Men bostadsfrågan är för viktig för att gömmas undan.

Det är länge sedan vi hade en stark politisk kraft som verkligen drev bostadsfrågorna framåt. Senast det blev regeringskris handlade det just om friare hyressättning i nyproduktion – ett tecken på hur laddad frågan är.

Nu behöver vi agera innan vi står inför en ny bostadspolitisk kris, liknande den som ledde fram till miljonprogrammet 1965. För även om den satsningen löste ett akut behov, vet vi att priset blev högt på andra sätt. Vi behöver hitta lösningar som både gör byggandet möjligt och som människor har råd med – utan att tappa bort långsiktigheten på vägen.

Patrik Emanuelsson
Vd Heba Fastighets AB, en av Bostadspolitik.se:s ägare